Academia de Studii Economice

Facultate de Comerţ

EVOLUŢIA PIEŢEI IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA

Studenţi:
Giurea Ana Maria, grupa 341
Ghiţă Florin, grupa 341
Grosu Adriana, grupa 342
Anul III, Comerţ

Bucureşti
2012
 CUPRINS

Capitolul 1: Piaţa imobiliară..............................................................................................pag 2

1.1 Caracteristicile pieţei imobiliare.......................................................................pag 2

1.2 Tipuri de pieţe imobiliare.................................................................................pag 3
1.3 Analiza pieţei imobiliare..................................................................................pag 3

Capitolul 2: Factori de influenţă ai pieţei imobiliare.........................................................pag 4

2.1 Factori economici............................................................................................ pag 4

2.2 Factori geografici.............................................................................................pag 6

Capitolul 3: Evoluţia pieţei imobiliare în România...........................................................pag 8

Capitolul 4: Integrarea serviciilor imobiliare în dezvoltarea durabilă a României............pag 14

Bibliografie........................................................................................................................pag 18

Anexe.................................................................................................................................pag 19

1
 Capitolul 1
Piaţa imobiliară

Piaţa imobiliară poate fi definită ca locul de întâlnire dintre cererea şi oferta imobiliară,
prin intermediul tranzacţiilor ce au avut loc, dar şi prin intermediul celor care încă nu s-au
materializat. Piaţa imobiliară este o piaţă liberă, caracterizată de existenţa concurenţei, a
agenţiilor imobiliare, precum şi de desfăşurarea fară influenţe externe a întocmirii actelor de
vânzare- cumpărare.
Se poate vorbi despre o piaţă imobiliară în adevăratul sens al cuvântului doar după anul
1990, deoarece, înainte de acest an, concurenţa nu era prezentă, iar agenţiile imobiliare nu
existau. Astfel, se poate spune că înainte de 1990 exista o piaţă controlată, impusă, care nu
oferea posibilitatea libertăţii de acţiune. În contrast, piaţa liberă oferă posibilitatea lansării
unei oferte individuale pe piaţă, concretizarea acesteia, respectiv întocmirea actelor de
vânzare-cumpărare depinzând de existenţa unei cereri care să răspundă nevoilor ofertei.
Piaţa imobiliară este formată din doua segmente majore, respectiv piaţa imobiliară urbană
şi piaţa imobiliară rurală. Cererea este mai mare în cadrul primei categorii, cea urbană.

1.1. Caracteristicile pieţei imobiliare

Printre caracteristicile pieţei imobiliare se evidenţiază:
 Produsele de pe piata imobiliara (proprietatile imobiliare) sunt tangibile si constituie, in
termeni economici, capital real
 Este o piata limitata prin suprafetele de teren existente si prin posibilitatile de dezvoltare
ale acestora prin construirea de locuinte, birouri, spatii comerciale, industriale. Aceasta
particularitate impune ca principiu fundamental conceptul de “cea mai buna utilizare a
terenului”
 Bunurile tranzacţionate pe piaţa imobiliară sunt unice, acestea neputând fii substituite cu
altele.
 Fiecarei proprietati imobiliare ii sunt specifice 4 atribute: fizice, legale, de localizare, de
design, care o fac potrivita pentru o anumita utilizare- mijloacele de negociere ale
vanzatorilor si cumparatorilor
 Pe pieţele imobiliare, preţurile sunt în general ridicate şi deciziile de cumpărare sunt
influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului ce poate fi obţinut, dobânzile.
 Există un număr mare de cumpărători şi vânzători care crează piaţa liberă. Niciunul
dintre cei doi participanţi nu exercită o influenţă directă asupra preţului.
 Piaţa imobiliară nu se autoreglementează, cum se întâmplă în cazul altor pieţe. Există
relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care afectează tranzacţiile
imobiliare. Există foarte puţine restricţii guvernamentale asupra concurenţei libere şi
deschise care caracterizează această piaţă
 Cererea poate fi volatilă, datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura
populaţiei.
 Proprietatea imobiliară este un produs durabil. Mai mult, aceasta este greu de vândut şi
are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de
bani şi finanţarea nu se obţine imediat.

2
  Spatialitatea pieţei imobiliare afecteaza structura cererii si ofertei. Constrangerile
spatiale ale pieţei imobiliare, care limiteaza numarul ofertantilor, determina
marketabilitatea si evaluarea proprietatilor imobiliare. Pe de alta parte, cererea este
influentata de factori demografici.

1.2. Tipuri de pieţe imobiliare

Pieţele imobiliare sunt diferite datorită necesităţilor, dorinţelor, motivaţiilor,
localizării, designului, restricţiilor urbanistice.
Se identifică cinci tipuri de pieţe:
a) Rezidenţiale: case, blocuri, şir de case legate - Acesta este un tip de proprietate legat
de preferinţele consumatorilor, stitul de viaţă, venit. Proprietăţile rezidenţiale se
clasifică la rândul lor, după mai multe criterii, între care ar fi după numărul de locatari
(rezidenţe individuale şi condominiumuri), după confortul şi venitul consumatorului
(rezidenţe de lux, pentru clasa medie şi populare), după vechime (rezidenţe vechi şi
noi), după destinaţie (rezidenţe pentru locuit sau pentru închiriat.
b) Comerciale: clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine –
Dezvoltarea unui spaţiu comercial presupune o investiţie individuală sau
coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spaţii comerciale. Spaţiile
comerciale sunt dezvoltate şi managerizate ca o singură entitate.
c) Industriale: fabrici, depozite, institute de cercetare
d) Agricole: ferme, livezi, păşuni, păduri
e) Speciale: proprietăţi cu design unic, aeroporturi, şcoli, parcuri de distracţii, terenuri de
golf, cimitire, biserici.

1.3 Analiza pieţei imobiliare

Analiza pieţei imobiliare reprezintă identificarea şi studierea pieţei pentru un bun
imobiliar. Evaluatorii folosesc analiza pieţei pentru a determina dacă este o confirmare a
pieţei pentru o proprietate existentă cu o anumită utilizare sau dacă este evident că va fi o
confirmare a pieţei pentru o utilizare propusă a unui amplasament viitor.
Valoarea de piaţă a unei proprietăţi este, în mare măsură, decisivă pentru poziţia ei
competitivă pe piaţa sa. Cunoscând caracteristicile proprietăţii evaluate, evaluatorul va putea
identifica proprietăţile competitive (oferta) şi va putea înţelege avantajele competitive pe care
proprietatea le oferă potenţialilor cumpărători.
Această analiză porneşte de la analiza geografică, care poate fi o analiză regională,
locală şi a vecinătăţii. Aranjamentele internaţionale privind multiplele forme de investiţii
străine directe se dezvoltă la toate nivelurile şi cu toate grupele de ţări. Condiţiile însă diferă
de la o ţară la alta şi chiar în cadrul unei ţări, de la o întreprindere la alta, în funcţie de
interesele specifice ale acestora.
Totuşi investiţiile străine directe funcţionează în baza unor norme internaţionale, care
la rândul lor sunt corelate cu normele naţionale. Apare conceptul de "localizare", care în acest
caz se referă la respectarea specificului local. Firmele de construcţii, indiferent de ţara în care
îşi desfăşoară activitatea, ţin cont de specificul local. De aici derivă şi diferenţierea pieţelor
imobiliare de la o ţară la alta.

3
 Capitolul 2: Factori de influenţă ai pieţei imobiliare

2.1. Factori economici

Piaţa imobiliară este foarte volatilă şi depinde de o serie de factori economici, sociali
şi geografici ce influenţează stabilitatea dorită. Factorul economic are un impact major prin
fiscalitate ce se manifestă în mod direct, iar la nivel macroeconomic puterea de cumpărare
este cea care modifică evoluţia pieţei, putere de cumpărare influenţată de crizele sau creşterile
economice sau de anumite ajutoare de stat.
Starea pieţei imobiliare naţionale influenţează segmentele de piaţă regională şi apoi
locală, care la rândul lor, datorită unicităţii şi a particularităţii elementelor lor constitutive pot,
ca unităţi de sine stătătoare, să prezinte anumite abateri specifice, în funcţie de conjunctura
locală, care uneori îi poate imprima mai multă libertate faţă de piaţa naţională.
În procesul analizei, un loc important îl are cadrul economic general, al mediului
intern şi internaţional în care se desfăşoară activitatea economico-financiara. Trebuie analizate
relaţiile la nivelul economiei naţionale, cum ar fi venitul naţional, rata dobânzii, şomajul, în
vederea determinării în primul rând a ciclului în care se află economia.
Liberalizarea sistemelor financiare şi intensificarea procesului de globalizare a pieţelor
de capital din ultimele decenii au condus la îmbunătăţirea serviciilor financiare şi a sistemelor
de alocare a resurselor, dar au crescut şi sfera de acţiune a ciclurilor financiare pronunţate. Cel
mai des, acestea din urmă reprezintă fluctuaţii dramatice ale preţurilor activelor având drept
consecinţă amplificarea ciclurilor economice generale, iar, ocazional, acestea ating apogeul
prin generarea unor crize bancare şi valutare. Aceste fluctuaţii afectează atât statele puternic
industrializate (de exemplu: criza subprime din Statele Unite) cât şi state cu economii şi pieţe
emergente (de exemplu: Asia de Est la sfârşitul anilor `90).
De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susţinut de evoluţia
favorabilă a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului, extinderea
activităţii de creditare, creşterea accelerată a preţurilor activelor, investiţiile excesive în bunuri
de capital şi explozia consumului. În final, atunci când aşteptările se realiniază cu datele
fundamentale, dezechilibrele create în timpul boom-ului sunt corectate în mod abrupt, pe
măsură ce optimismul exagerat face loc pesimismului exagerat provocând pagube costisitoare
sistemului financiar şi economiei reale. 1
Constatările recente indică faptul că piaţa imobiliară are un rol central în cadrul acestor
cicluri datorită faptului că preţurile clădirilor şi terenurilor impulsionează disponibilitatea şi
capacitatea băncilor de a împrumuta bani, în timp ce mai mulţi factori determină o deviaţie de
la metodele eficiente de stabilire a preţurilor. Într-un mediu financiar integrat la nivel global,
fluxurile mari de capital pot accentua aceste cicluri de creditare. În plus, combinaţia dintre
fluxurile de capital speculativ şi relaxarea reglementărilor sectorului financiar poate provoca
crize financiare severe, cum este cazul celei din Asia, de la sfârşitul anilor `90.

1
http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

4
 Preţul bunurilor imobiliare depinde în mod decisiv de valoarea de închiriere a
acestora. Oferta pe piaţa imobiliară este relativ inelastică având în vedere decalajele
prelungite din domeniul construcţiilor şi oferta fixă de terenuri. Datorită acestor factori,
creşterea sau scăderea cererii pe piaţa imobiliară afectează în primul rând preţul, cantitatea de
bunuri imobiliare oferite având o variaţie lentă. Practic, lipsa elasticităţii ofertei imobiliare
creşte impactul cererii asupra preţurilor.
Ca urmare a acestei situaţii, chiriile, care oferă indicii relevante legate de cerere,
sunt percepute ca fiind un indicator de bază al pieţei imobiliare. Valoarea acestora depinde
de mai multe variabile cum ar fi produsul intern brut real (care cuprinde atât nivelul agregat
al venitului pe cap de locuitor, cât şi dimensiunea populaţiei) şi ratele anticipate ale
dobânzilor reale (care exprimă costul împrumuturilor). Alte variabile relevante, deşi nu sunt
incluse în analizele empirice datorită absenţei datelor, includ taxele din domeniul imobiliar,
deductibilitatea dobânzilor la creditele ipotecare şi cadrul legislativ care reglementează piaţa.
Riscrile ce pot aparea pe o piaţă imobiliară sunt:
 Riscul general de preţ - include o posibilă supraevaluare a activelor imobiliare
datorată unor indicatori de rentabilitate şi accesibilitate în creştere.
 Riscul economic - se referă la încetinirea creşterii economice, creşterea dobânzilor şi
fluctuaţiile importante în numărul locuitorilor unei ţări.
 Riscul de ofertă - apare atunci când stocul de locuinţe creşte mai rapid decât
populaţia.
 Riscul de structură a pieţei - când tot mai multe persoane sunt deţinători de proprietăţi
imobiliare şi mărimea acestor proprietăţi este din ce în ce mai mare, apare o presiune
suplimentară asupra preţului.
 Riscuri privind sistemul ipotecar - creşterea indicatorului împrumut ipotecar /
valoarea proprietăţii; o creştere a împrumuturilor cu rată/dobândă variabilă în totalul
creditelor ipotecare indică riscuri mai mari de insolvabilitate pentru clienţii băncilor;
creşterea datoriei ipotecare a populaţiei ca pondere în PIB.
 Riscul de corelare cu alte pieţe - corelarea cu piaţa imobiliară din Statele Unite.2
În România piaţa imobiliară este foarte interesantă pentru speculaţii, având un mare
potenţial de a fi volatilă. Sectorul construcţiilor este cel mai puţin fiscalizat, deoarece
majoritatea angajaţilor lucrează fără carte de muncă. În consecinţă, preţurile ar trebui să fie
mici. În realitate, preţurile sunt mari, în schimb, se obţin marje extreme de profit. Uniunea
Naţională a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) are doua iniţiative menite să scadă
posibilitatea de speculaţie asupra preţurilor pe piaţa imobiliară. Prima dintre acestea
reprezintă o propunere a notarilor ca, prin ordinul Guvernatorului BNR, "toate tranzacţiile cu
valoarea de peste 15.000 de euro să se efectueze numai prin bancă", iar cea de-a doua
iniţiativă este de a crea un indice oficial pentru caracterizarea pieţei imobiliare.3

2
http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

3
http://www.euractiv.ro/uniunea-europeana/articles%7CdisplayArticle/articleID_13384/Manipularea-
instrument-de-lucru-pe-piata-imobiliara.html

5
 2.2 Factori geografici
Caracteristica geografică-constă în aceea că, atât cererea cât şi oferta se manifestă nu
numai pe locaţiile vechilor asezăminte urbane cât şi pe locaţii noi. Atunci când comunitatea
înregistrează o dezvoltarea mare, zonele limitrofe căpată valoare prin extinderea urbanizarii.
Piaţa imobiliară este intr-un fel atipică deorece nu se poate forma precum celelate pieţe unde
pot exista simultan mulţi cumpărători şi mulţi vânzători. În primul rând, piaţa imobiliară nu
poate fi în întregime cunoscută pentru a fi standardizată, în acelaşi mod care se aplică pe piaţa
bunurilor. De aceea nu li se poate ataşa atributul de piaţă eficientă. În majoritatea timpului
există ori o piaţă a vânzătorilor, când oferta este mică faţă de cerere sau o piaţă a
cumparatorilor când cererea este mică.4
Din punct de vedere al definirii geografice, pieţele imobiliare au un puternic caracter
local. Aceasta determină mai mult de 60% din valoarea de piaţă a unui imobil.5. Aspectele
legate de localizare ţin în mare parte de costul timpului şi de costul deplasarilor (mijloace de
transport in comun/combustibil) dintre proprietate şi alte destinaţii. Alegerea locaţiei unei
proprietăţi este o problema subiectivă, implicând nevoile personale şi scopul pentru care se
efectuează achiziţia. Pentru o familie, amplasamentul unei locuinţe implică legăturile cu
unităţile publice: locuri de muncă, şcoăla, spitale, magazine, facilităţi recreative. Pentru firme/
unităţi industriale este important accesul la pieţele de aprovizionare şi desfacere.
Piaţa pentru investitori este conectată puternic la piaţa consumatorilor, datorită faptului
că aceştia din urmă reprezintă de fapt motorul randamentelor pe care le obţin cei care
investesc. Astfel, există în mod evident un grad puternic de corelare între nivelul de
substituibilitate a proprietăţilor valabil pentru investitori şi cel valabil pentru consumatori.
Caracterul local incontestabil al pieţei nu se datorează exclusiv motivaţiilor de natură
subiectivă. Un alt element esenţial este ponderea pe care o are preţul în determinarea gradului
de substituibilitate. Astfel, este greu de afirmat că o locuinţă în valoare de 1 000 000 de euro
este substituibilă cu una în valoare de 100 000 de euro, chiar dacă cele două proprietăţi
îndeplinesc aceeaşi funcţie, având, poate, chiar aceeaşi suprafaţă (în acest caz, diferenţa între
cele două preţuri nu poate fi dată decât de zonă). Astfel, o caracteristică a pieţei imobiliare
care ţine de dimensiunea pieţei produsului este determinată de poziţionarea geografică. În
cazul pieţei imobiliare putem afirma că dimensiunea geografică, mai precis locaţia,
influenţează (indirect, prin preţ) în mod decisiv definirea pieţei produsului, determinând
gradul de substituibilitate al proprietăţilor într-un mod mult mai complex decât în cazul altor
bunuri şi/sau servicii.
Se rămâne la perspectiva că o proprietate mai mica localizată într-o zonă cu mai multe
opţiuni are o valoare mult mai ridicată faţă de o proprietate mai mare într-o zona slab
dezvoltată.
Din punct de vedere al localizării, există trei arii principale aşezate concentric6:

4
http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf

5
Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009
6
Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009

6
 - Zona centrală (A) este cea mai cautată, însă preţul imobilelor din această arie este
destul de mare şi nu va scădea decat în momentul unui dezastru financiar. Riscul pe de
altă parte este destul de mic faţă de celelalte zone.
- Zona semicentrală (B) este amplasată în jurul zonei centrale, aflată la o distanţă de
cinci-sase kilometrii de aceasta. Riscul unei invesiţii în această zonă este mediu,
putând apărea scăderi de preţ, dar sunt înglobate într-un interval acceptabil;
- Zona periferică (C) nu este deloc atrăgătoare pentru investitori, fluctuaţiile preţurilor
sunt destul de mari, iar riscul este destul de mare.
În figura de mai jos sunt reprezentate aceste zone:

C
B A- Preţ ridicat, risc redus;
A B- Preţ mediu, risc mediu;
C- Preţ scăzut, risc mare.

Fig.1. Locaţia unei proprietăţi

Caracteristicile legale subliniază tipul de proprietate, restricţii publice sau private,

legislaţie cu privire la mediu ( principiul „poluatorul plăteste”7) dar şi fiscalitatea ( taxe şi
impozite, subvenţii – în cazul zonelor slab dezvoltate).
Caracteristicile de mediu: vecinătatea, legate de aspecte sociale şi de aspecte
economice, precum şi de tipurile de locuinţe din zonă; administraţia locală şi calitatea
comunităţii (accesul la serviciile publice – pompieri, salvare, servicii sociale); gradul de
dezvoltare a zonei- implicaţie economică.

7
Iniţial recomandat de Consiliul Organizaţiei pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OCDE) în mai 1972,
principiul poluatorul plăteşte a cunoscut o creştere a acceptării ca principiu internaţional pentru protecţia
mediului. - http://www.hydrop.pub.ro/polcurs4.pdf

7
 Capitolul 3
EVOLUŢIA PIEŢEI IMOBILIARE ÎN ROMÂNIA
-Apartamente, birouri, spaţii comerciale, industrial, terenuri-

În anul 2010, cele mai multe proiecte de dezvoltare au fost astrase de către segmentul
comercial, pe segmentul de birouri proiectele fiind foarte puține. Segmentul rezidențial a fost
însă cel mai slab, proiectele noi fiind aproape inexistente, marea majoritate fiind doar
continuări ale unor ansambluri rezidențiale demarate în trecut sau reluări ale unor proiecte
oprite. Similar segmentului rezidențial s-a comportat și cel logistic8.
 APARTAMENTE9
În ceea ce priveşte semestrul 2 al anului 2010 faţă de semestru 1 al anului 2010, pe
segmentul de apartamente vechi, în Piteşti s-a înregistrat cea mai mare scădere - 12,3%
ajungând la 833 €/mp. Oradea însă a înregistrat cel mai scazut preţ la apartamentele noi, -15
% ajungând la 806 €/mp.
La Reşiţa s-a constatat că atât apartamentele vechi cât şi terenurile au avut în S2
aproximativ aceeaşi valoare medie unitară cu cea din S1 2010, si anume 529 €/mp, în
Miercurea Ciuc s-a menţinut valoare de 713 €/mp la apartamentele noi.
Cele mai mari preţuri medii unitare atât la apartamentele vechi cât şi la apartamentele
noi s-au înregistrat în Bucureşti, cu 1,089 şi respectiv 1,309 euro/mp, pe locul 2 situându-se
municipiul Cluj Napoca, cu aproximativ 1,045 şi respectiv 1,026 euro/mp.
Cele mai mici preţuri medii unitare la apartamentele vechi s-au înregistrat la Reşiţa
unde acestea au fost de 529 euro/mp, pe locul doi fiind Baia Mare cu 573 euro/mp.
Pentru apartamentele noi cele mai mici preţuri s-au înregistrat la Baia Mare, unde
preţul mediu unitar a fost de 585 euro/mp, urmat de Bistriţa, unde s-a înregistrat un preţ
mediu unitar de 626 euro/mp.
Cea mai mare diferenţă între preţul mediu unitar al apartamentelor noi și cel al celor
vechi s-a înregistrat la Arad, unde apartamentele vechi sunt în medie cu aproximativ 43% mai
scumpe decât cele vechi. Acest lucru se poate observa in ANEXA 1.
Situatia apartamentelor la nivel national in anul 2008-201010

8
Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-
analiza2010.pdf
9
Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-
analiza2010.pdf
10
Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-
analiza2010.pdf

8
 Situatia apartamentelor in anul 2009-201011

 BIROURILE
Anul 2010 pentru piaţa birourilor a reprezentat o relansare a acestora pe piaţa
imobiliară faţă de perioada imediat începerii crizei financiare.
Oferta. Birourile sunt împărţite în trei clase A, B si C. În urma studiilor realizate de
Colliers Romania, birourile de clasa A au ajuns la 1.360.000 mp, după livrarea a doar 170.000
mp în cursul anului 2011. Peste 20% din birourile moderne se află în zona centrală, iar restul
procentajului este împărţit în mod egal între zonele semicentrală şi de periferie. Faţă de anul
2009 în anul 2010 livrările de spaţii noi de birouri au scăzut cu 55%. În situaţia de faţă
investitorii aleg să mai amâne planurile de dezvoltare. În prima jumatate a anului 2010 s-a
efectuat cea mai mare pondere din totalul vânzărilor şi anume 74% din spaţiile noi livrate.

Sursa: Colliers Romania

11
Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-
analiza2010.pdf

9
 În figura de mai sus se poate observa o creştere a stocului de birouri, de la puţin peste
400000 mp înregistrat în anul 2006 până la 1.360.000 mp înregistrat în anul 2010. Livrările
noi rămân fluctuante, în anul 2009 înregistrându-se însa cel mai mare numar de livrări.
Cererea. Aproximativ 110000 mp din 170000 mp tranzactionati au fost considerati
absortie neta, iar restul de 60000mp au reprezentat renegocieri, subinchieri sau alte activitati.
Cererea de birouri pentru anul 2009 a fost foarte scazuta comparativ cu anul 2008, insa anul
2010 s-a inregistrat o usoara crestere, pentru proprietari negocierea termenilor contractuali cu
chiriasii a fost putin mai lejera fata de anul 2009. Acest lucru se poate observa in figura de
mai jos:

Sursa: Colliers Romania

Alt factor care a influenţat perioada de trazacţionare a contractelor de birouri a fost
expirarea contractelor din perioada 2005-2006 cu o valabilitate de 5 ani , astfel chiriaşii au
fost nevoiţi să ia o decizie in anul 2010.
Informaţiile din studiul efectuat de Colliers la nivelul anului 2010, confirmă faptul că
cei mai mulţi chiriaşi au fost din domeniul IT, serviciilor medicale şi firmelor outsourcing.
Chiriaşii s-au axat mai mult pe zonele semi-centrale unde preţurile nu sunt la fel de mari ca în
zona centrala, astfel pentru anul 2010, cea mai căutată zona rămâne zona semicentrală urmată
de zona de periferie şi de zona centrală.
Rata de neocupare a birourilor rămâne la 18% ca şi în anul 2009, faţă de anul 2007
unde rata de neocupare a birourilor era 0%.

Sursa: Colliers Romania

În ceea ce priveşte chiriile din anul 2009 si 2010, Colliers Romania a ajuns la
urmatoarele valori:

10
 Sursa: Colliers Romania
Se poate observa o uşoară scădere a chiriilor în zonele de semi-centru şi periferie, însă
în zona centrală nu se poate vorbi de o scădere.

 SPAŢIILE COMERCIALE – centrele comerciale

Pentru anul 2010, centrele comerciale din România aflate în construcţii cu o suprafaţă
închiriabilă mai mare de 5000 de mp sunt urmatoarele:

Sursa: Colliers Romania

Rata de neocupare pentru spaţiile comerciale închiriate este pentru Bucuresti: 10% şi
pentru alte orase: 13% (nivelul mediu).
Nivelul chiriei în anul 2010, pentru locaţiile importante este urmatorul:

Sursa: Colliers Romania

* Cea mai înaltă valoare care poate fi înregistrată pentru un centru comercial important, cu o
rată de ocupare de 70% si un spaţiu de 100mp.
**Nivelul mediu
Cele mai importante proiecte comerciale livrate sau iniţiate în 2010 cu data de
finalitate pana în anul 2014, la nivel naţional, sunt sintetizate in Anexa 2.

 INDUSTRIAL
În ceea ce priveşte piaţa pentru spaţii logistice şi industriale pentru anul 2009 si 2010,
aceasta nu stă deloc bine. Dacă pentru anii 2007 şi 2008 aceasta a avut succes, pentru
următorii doi ani nu a mai însemnat un interes pentru dezvoltatorii de proiecte.

11
 Perioada 2006 – 2008 a însemnat foarte mult pentru spaţiile industriale nou livrate
acestea depăşind 650.000 mp, ultimii doi ani fiind adăugaţi doar 50.000 mp la stocul total.
În 2010, doar 12.000 mp au fost livraţi pe piaţă, în cadrul primei faze a parcului Millenium
Logistik Park, situat în partea de sud a Bucureștiului. Așadar, stocul total de spaţii industriale
și logistice din București a atins 907.000 mp12. Acest lucru se poate observa în graficul
următor:

Sursa: Colliers Romania

Dacă până la sfârşitul anului 2008 rata de absorbţie netă (cererea) era mai mare decât
rata de neocupare, cererea pentru anii 2009 si 2010 a fost în continuă scădere faţă de rata de
neocuparare, stocurile fiind destul de mari rezultând astfel o creştere a cheltuielilor cu
stocurile (2008-2010).

Sursa: Colliers Romania

Unul din motivele pentru care cererea pentru spaţii industriale a scăzut este și faptul că
sectorul bunurilor de larg consum și operatorii logistici nu au fost destul de activi pentru anul
2010.
Structura cererii pentru domeniul de activitate este destul de proporţională şi se poate
observa mai jos:

12
Colliers Romania, anul 2011

12
 CEREREA PENTRU SPATIILE INDUSTRIALE
9% Logistica
10%
FMCG
38% Auto
10% Media
16% Industrie
17%
Retail

PRINCIPALELE PROIECTE INDUSTRIALE DIN BUCUREȘTI13

TERENURILE
Anul 2010 marchează o creştere a trazacţiilor de terenuri, într-un ritm destul de lent
dar destul de seminificativ de la începutul crizei. Cele mai importante tranzacţii au fost in
Craiova, un teren de 12 h cu o valoare de 30 milioane de euro cumpărat de Auchan Group şi
2 manageri ai grupului BelRom, in Bucuresti, un teren de 5.1 ha cu o valoare de 34,6
milioane de euro cumpărat de Interprime, Properties, Ikea Investment Fund şi în Braşov, un
teren de 4 ha în valoare de 13 milioane de euro cumpărat de Cora.

13
Raport de piata efectuat de Colliers Romania anul 2011

13
 Preţurile terenurilor în anul 2010 au scăzut uşor faţă de anul 2009, în plus
amplasamentele periferice sunt în continuare neatractive pentru investitori.

Sursa: Colliers Romania

14
 Capitolul 4: Integrarea serviciilor imobiliare
în dezvoltarea durabilă a României

La sfârşitul primului deceniu al secolului XXI-lea, după o tranziţie prelungită la

democraţia pluralistă şi economia de piaţă, România mai are de recuperat decalaje
considerabile faţă de celelalte state ale Uniunii Europene, simultan cu însuşirea şi
transpunerea în practică a principuulor şi practicilor dezvoltării durabile, în contextul
globalizării.
Cu toate progresele realizate în ultimii ani, România are încă o economie bazată pe
consumul intensiv de resurse, o societate şi administraţie aflate în căutarea unei viziuni şi un
capital natural afectat de riscul unor deteriorări ce pot deveni ireversibile. Astfel, se impune
stabilirea unor obiective concrete pentru trecerea, într-un interval de timp rezonabil şi realist,
la un mode de dezvoltare generator de valoare adăugată înaltă, propulsat de interesul pentru
cunoaştere şi inovare, orientat spre îmbunătăţirea continuă a calităţii oamenilor şi a relaţiilor
dintre ei în armonie cu mediul natural.
Conceptul de dezvoltare durabilă are ca premisă constatarea că civilizaţia umană este
un subsistem al ecosferei, dependent de fluxurile de materie şi energie din cadrul acestuia, de
stabilizarea şi capacitatea de autoreglare. De aici rezultă că implementarea unei strategii de
dezvoltare durabilă în cadrul României ar urmări restabilirea şi menţinerea unui echilibru
naţional, pe termen lung, între dezvoltarea economică şi integrarea mediului natural în toate
formele acceptate de societate. Pentru România, dezvoltarea durabilă nu este una dintre
opţiunile posibile, ci singura perspectivă raţională a devenirii naţionale, prin confluenţa
factorilor economici, sociali şi de mediu.
Din perspectiva amenajării teritoriului şi planificării spaţiale, spaţiul antropic al
României este supus unor procese accentuate de deteriorare prin erodarea calităţilor
tradiţionale şi întârzierea racordării la tendinţele europene de modernizare sustenabilă.
Situaţia actuală încorporează efectele pe termen lung ale ingineriei socio-spaţiale în cele patru
decenii de regim comunist prin:
 Intervenţii agresive asupra capitalului natural
 Extinderea suprafeţelor agricole prin distrugerea unor ecosisteme vitale
 Concentrarea investiţiilor asupra unor proiecte industriale şi urbane de dimensiuni
gigantice
 Demolarea centrelor istorice ale multor oraşe pentru a face loc unor cădiri
administrative tipizate
Deficienţele cadrului legislativ şi normativ existent, precum şi interpretarea lejeră sau
chiar abuzivă a acestuia de către autorităţile locale, în special în ceea ce priveşte folosirea
terenurilor prin derogări de la planurile de urbanism, continuă să genereze efecte nefavorabile
şi să producă, în unele cazuri, pierderi ireparabile. Lipsa unei evidenţe cadastrale corecte
crează dificultăţi în ierarhizarea raţională a edificiilor culturale.
Astfel, o propunere care să se integreze in conceptul de dezvoltare durabilă ar fi
planificarea spaţială. Planificarea spaţială reprezintă un cumul de metode, programe, proiecte
şi acţiuni prin care se realizează dezvoltarea direcţionată a spaţiului fizic pentru a echilibra
componentele economice, sociale, culturale şi istorice, de peisaj şi mediul natural ale unui

15
teritoriu. Ca urmare, se are în vedere evitarea dispersiei zonelor de locuit, asigurarea
diversităţii sociale şi culturale interurbane, controlul jocurilor speculative de ocupare a
spaţiilor publice şi peisajului.
Eventualele propuneri înaintate care să remedieze problemele referitoare la
planificarea spaţială se referă la:
 Adaptarea dinamicii şi caracteristicilor locuinţelor la nevoile prezente şi viitoare ale
populaţiei
 Precizarea direcţiilor de dezvoltare viitoare a construcţiilor de locuinţe
 Dezvoltarea controlată a zonelor rezidenţiale (asigurarea accesului la utilităţi,
transport, servicii publice şi sociale)
 Realizarea unor politici de locuire care să integreze grupurile vulnerabile şi să asigure
mixitatea socială
 Construirea de rezerve funciare suficiente şi dispuse în amplasamente diverse
În perspectiva dezvoltării durabile, spaţiul geografic amenajat şi locuit- cuprinzând
elemente fizice naturale şi antropice, dar şi elemente instituţionale şi culturale- reprezintă un
complex funcţional care susţine calitatea vieţii populaţiei.
Alte măsuri care se impun a fi implementate se referă la folosirea de tehnologii
ecologice, eficientizarea energiei electrice şi energetice, şi nu în ultimul rând, valorificarea
patrimoniului naţional cultural imobiliar.
Activităţile de cercetare-dezvoltate-inovare şi de promovare a tehnologiilor eco-
eficiente se vor orienta prioritar spre sectoarele şi domeniile une aplicarea acestora poate crea
efecte semnificative de progres ecologic şi de competitivitate (produse alimentare organice;
tehnologia apei; eficienţa energetică; transportul urban; industriile cu impact major asupra
mediului; construcţiile). De asemenea, este vitală craerea unui sistem de taxe care să
încurajeze consumul durabil. De exemplu, avantajele fiscale, reducerile sau scutiri de taxe,
impozite pentru achiziţii de maşini, case ecologice, instalarea de panouri solare.
Prin măsuri coerente de creştere a eficienţei energetice se va obţine o reducere a
consumului de energie finală. Se va promova astfel modernizarea sistemelor de cogenerare şi
încălzire urbană prin folosirea unor tehnologii de înaltă eficienţă. O atenţie specială se va
acorda politicii energetice-rurale, urmărindu-se modernizarea sistemelor de încălzire eco-
eficientă a locuinţelor şi a celor de alimentare cu enegie la costuri suportabile.
Prin încurajarea selectivă a investiţiilor se va asigura punerea în funcţiune a unor noi
capacităţi de producere a energie electrice bazare pe tehnologii curate, cu impact major asupra
reducerii emisiilor de gaze cu efect de seră şi a emisiilor de poluanţi, precum şi asupra
siguranţei de funcţionare a sistemului energetic naţional.
Din punct de verere al infrastructurii de bază, România se situează încă mult sub
media Uniunii Europene şi are de recuperat rămâneri în urmă importante la majoritatea
indicatorilor principali. Una dintre cauze poate fi lipsa surselor de finanţare şi astfel,
infrastructura nu a putut să se dezvolte în ritmul cerut de necesităţile reale ale locuitorilor. Un
program de infrastructură implementat pe viitor ar viza: alimentarea cu apă a satelor în
sistemul centralizat, construcţia de sisteme de canalizare şi epurare a apei, tratarea apelor
uzate, îmbunătăţirea drumurilor rutiere de acces prin pietruire, reabilitare, asfaltare,

16
construirea, extinderea sau modernizarea podurilor, podeţelor şi dezvoltarea unor baze
sportive.
Una dintre cele mai acute provocări actuale este reducerea riscului de producere a
dezastrelor naturale cu efelct asupra populaţiei, prin implementarea măsurilor preventive în
cele mai vulnerabile zone. Se impune astfel implementarea unei strategii naţionale pe termen
lung, care vizează acţiuni la nivel naţional şi regional privind dezvoltarea graduală a
infrastructurii pentru prevenirea inundaţiilor şi reducerea consecinţelor destructive ale
acestora, elaborarea unei hărţi de periol de risc şi a unor metodologii precise pentru pregătirea
de proiecte, management, supervizare şi publicitate.
Pe lângă dezvoltarea durabilă, un alt concept se impune a fi implementat: dezvoltarea
regională. Dezvoltarea regională este un concept nou ce urmăreşte impulsionarea şi
diversificarea activităţilor economice, stimularea investiţiilor în sectorul privat, contribuţia la
reducerea şomajului şi nu în cele din urmă să conducă la o îmbunătăţire a nivelului de trai.
Principalele domenii care pot fi vizare de politicile regionale sunt: dezvoltarea
întreprinderilor, piaţa forţei de muncă, atragerea investitorilor, transferul de tehnologie,
îmbunătăţirea infrastructurii, calitatea mediului înconjurător, dezvoltarea rurală, sănătate,
educaţie.
Obiectivele care se identifică în cazul politicii de dezvoltare regională sunt
următoarele:
 Diminuarea dezechilibrelor regionale existente, cu accent pe stimularea dezvoltării
echilibrate şi pe revitalizarea zonelor defavorizate
 Preîntâmpinarea producerii de noi dezechilibre
 Stimularea cooperării internaţionale, interne şi internaţionale, care contrubuie la
dezvoltarea economică.
Terra are o capacitate limitată de a satisface cererea crescândă de resurse naturale din
partea sistemului socio-economic şi de a absorbi efectele distructive ale folosirii lor.
Schimbările climatice, fenomenele de eroziune şi deşertificare, poluarea solului, a apei
şi a aerului, reducerea suprafeţelor sistemului forestier, epuitarea accelerată a resurselor
naturale neregenerabile au început să aibă efecte negative, măsurabile, asupra dezvoltării
socio-economice şi a calităţii vieţii oameniulor în vaste zone ale planetei. Putem concluziona
prin a afirma că dezvoltarea durabilă pare a fi unica soluţie prin care toate aceste dezechilibre
să dispară.

17
 BIBLIOGRAFIE

1. Uzunov M. E., Pariul proprietatii, Editura Nemira, Bucuresti, anul 2009

2. ***http://academiacomercialaan3.wikispaces.com/file/view/Propxx.pdf
3. Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 –
http://www.darian.ro/usr/imagini/2011/02/09/139-analiza2010.pdf
4. ***http://www.euractiv.ro/uniuneaeuropeana/articles%7CdisplayArticle/artic
leID_13384/Manipularea-instrument-de-lucru-pe-piata-imobiliara.html
5. ***http://www.hydrop.pub.ro/polcurs4.pdf

18
 Anexa 1
Evoluţii ale preţurilor de apartamente în anul 201014

14
Analiza pietei imobiliare semestrul II, an 2010 – www.darian.ro

19
 ANEXA 2
PROIECTE COMERCIALE – 2010-201415

15
Analiza pietei imobiliare in Romania semestrul II, an 2010

20