1.4.

Contractul de management: conținut și responsabilități

Piața imobiliară contemporană este administrată de legi complexe sofisticate, iar relațiile unui acord
de management sunt de cele mai dese ori complicate. Greșelile pot fi extrem de costisitoare în
procesul de management imobiliar. În prezent, managerul imobiliar trebuie să posede aptitudini
concrete de administrare a proprietății pentru a gestiona cu succes un bun imobil. Până la semnarea
unui acord între managerul angajat și proprietarul bunului imobil, între ei se stabilesc obiectivele
formulate și redactate de comun acord. Cel mai universal obiectiv întâlnit în contractele de angajare
a managerului imobiliar este maximizarea veniturilor din activitatea operațională. Acest obiectiv
impune managerului identificarea soluțiilor pentru maximizarea venitului operațional sau reducerii
costurilor imobiliare. Acest obiectiv dar și celelalte obiective contractuale se realizează odată cu
protejarea proprietății imobiliare. Creșterea veniturilor poate fi realizată prin majorarea prețurilor
de vânzare, a creșterii prețurilor de chirie sau prin identificarea altor surse de venit din cadrul.
Deseori, tendința de majorare a veniturilor poate duce la efectul invers – reducerea veniturilor drept
urmare a majorării prețurilor. O altă modalitate de creștere a veniturilor este introducerea de noi
facilități: o spălătorie, automate de cafea, salon SPA, saune, sală Fitness, locuri de parcare auto,
garaje auto. Costurile aferente proprietății bunului imobil include taxele de proprietate, utilitățile,
întreținerea și costurile neprevăzute. Sistematizarea costurilor se analizează în scopul identificării
unor reduceri a nivelului costurilor. Drept surse pentru reducerea costurilor imobiliare sunt:
1. Diminuarea valorii bunului imobil care implicit reduce valoarea bazei impozabile a taxelor
imobiliare;
2. Reducerea costurilor fixe din contul serviciilor de asigurare și celor de întreținere;
3. Reducerea prețului la produsele procurate prin regenerarea prevederilor contractuale sau
schimbarea furnizorului de materiale, produse;
4. Reducerea costurilor de utilități prin investiții de infrastructură inginerească (înlocuirea
agentului termic centralizat cu cazangerie proprie, înlocuirea sursei de energie electrică
centralizată cu instalații solare și eoliene proprii, înlocuirea corpurilor de iluminare cu lămpi
economice.
Contractele de management imobiliar sunt după conținut diferite. Atât proprietarul cât și managerul
trebuie să analizeze în detalii toate prevederile pentru a asigura că perfect înțeleg responsabilitățile
pe care le au fiecare dintre părți. Astfel, trebuie verificate clauzele contractului pentru a ajunge la
concluzia semnării lui. Contractul de management imobiliar conține șase secțiuni importante:
1. Servicii și comisioane, care prevăd numărul serviciilor ce sunt incluse în comisionul de
administrare. Comisionul este cel mai frecvent tip de taxă pe care un manager imobiliar îl
percepe. Comisionul, de regulă, se stabilește în mărime procentuală din valoarea vânzărilor
(cifra de afaceri) și se achită la sfârșitul perioadei de gestiune financiară. Totodată, serviciile
care sunt în afara prevederilor contractului imobiliar trebuie să fie definite prin stabilirea
unui comision, fie prin forma unei sume fixe, fie sub formă procentuală fie dacă se va stabili
un asemenea comision înainte ca serviciul să fie efectuat;
2. Responsabilitățile proprietarului, această secțiune definește obligațiile proprietarului și
drepturile lui, dar și măsurile ce pot fi luate în cazul nerespectării obligațiilor printre cele mai
semnificative și importante pot fi considerate:
a) Constituirea și menținerea unui fond de rezervă pe care managerul îl va putea accesa în cazul
unor situații de urgență. Reconstituirea acestui fond trebuie să se realizeze în așa fel încât nu
trebuie să cadă sub o anumită sumă de bani;
b) Specificarea tipurilor de asigurare și suma de asigurare a bunului imobil;
3. Egalitatea de șanse, respectarea legislațiilor în vigoare, fiecare contract managerial trebuie
să prevadă principiul egalității de șanse, iar prin unele clauze contractuale să fie clar
specificate respectarea legislației în vigoare;
4. Răspunderea. Prin această clauză se limitează responsabilitățile managerului imobiliar, dar
și protejarea lui cu excepția situațiilor când a dat dovadă de neglijență în serviciu. Managerul
nu este responsabil de neglijență pentru faptele unei terțe părți care o angajează. De
asemenea, nu poate fi tras la răspundere în cazul în care cu bună credință a contractat un
terț înainte de a analiza dacă acesta prezintă un trecut cu o multitudine de plângeri;
5. Durata contractului, de regulă, proprietarul evită semnarea contractului pe o perioadă
îndelungată până a vedea rezultatele pozitive doveditoare care ar consolida încrederea în
manager. De regulă, contractele de angajare sunt semnate de ambele părți pentru o
perioadă de până la 1 an, perioadă suficientă pentru proprietar de a lua o decizie de angajare
a managerului pentru o perioadă mai îndelungată. În interesul proprietarului este și
secțiunea care se referă la rezilierea contractului prin care se asigură că este posibilă
rezilierea acestuia în condițiile când nu este mulțumit de condiții;
6. Clauze de reziliere, fiecare dintre cele două părți trebuie să se asigure că există clauze de
reziliere a contractului prin care se indică de ce și când managerul și proprietarul au dreptul
de a rezilia contractul. În orice situație, în mod normal, se stipulează o perioadă de preaviz
între 30 și 90 zile pentru reziliere. Proprietarul trebuie să se asigure că acordul contractului
prevede continuarea obligațiunilor de serviciu în perioada de preaviz începând cu data de la
notificare. Drept clauze de reziliere pot fi servi neîndeplinirea indicatorilor de performanță
de utilizare a bunului imobil.