Sunteți pe pagina 1din 134

INTRODUCERE Evaluarea bunurilor imobiliare este o nou direcie n tiina i practica economic, aprut la noi relativ recent, pe la mijlocul

anilor '90. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd s-au activi at operaiile de vn are, cumprare, donaie, !ajare a bunurilor . a. "ormarea pieei civili ate a serviciilor de evaluare este le!at nu numai de nele!erea i aplicarea corect de ctre evaluatorii din #epublica $oldova a metodelor de pia de evaluare, ci i de crearea infrastructurii corespun toare a pieei, n #epublica $oldova s-a nfiinat un numr destul de mare de firme care se ocup cu evaluarea bunurilor imobiliare, e%ist or!ani aii profesionale ale evaluatorilor, a fost desc&is specialitatea respectiv la 'niversitatea (e&nic din $oldova, se efectuea autori area )licenierea* activitii de evaluare. +u toate acestea, n opinia autorului, este nc prea devreme a vorbi despre e%istena la noi a unei piee de voltate a serviciilor de evaluare. ,ucrarea de fa este o ncercare de e%punere sistematic a principalelor probleme ale de voltrii activitii de evaluare n condiiile $oldovei. Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesional comple% care necesit din partea evaluatorului un comple% ntre! de cunotine i deprinderi. n cadrul acestei activiti se mpletesc strns norme i re!lementri juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie s cunoasc bine le!islaia, s tie a aplica n mod corect metodele actuale de evaluare, s aib acces la informaie si!ur i complet privind piaa imobiliar. (otodat, o mare atenie se acord bunei reputaiei a specialistului, priceperii lui de a lucra cu clienii i cole!ii, cu conducerea ntreprinderii. -utorul pre entei lucrri nu i-a propus de a e%amina toate aspectele activitii de evaluare, ci i-a concentrat atenia asupra c&estiunilor privind or!ani area evalurii ca !en independent de activitate la nivel de economia naional. .copul principal al crii este evidenierea particularitilor activitii de evaluare pe piaa imobiliar, precum i a problemelor eseniale ale or!ani rii activitii de evaluare. / etap important a constituirii pieei serviciilor de evaluare n $oldova este adoptarea ,e!ii cu privire la activitatea de evaluare, autorul fiind unul din principalii elaboratori ai acestei le!i. .tructura le!ii a constituit i ba a mono!rafiei de fa. -utorul a ncercat s aborde e comple% problema de voltrii activitii de evaluare, s arate particularitile pieei serviciilor de evaluare din $oldova, s e%amine e rolul statului, al or!ani aiilor profesionale ale evaluatorilor,)ntreprinderilor de evaluare pe aceasta piaj or!ani area evalurii n rile cu economie de tran iie i n rile de voltate. -tenia principal )n aceasta carte* este concentrat asupra unor astfel de probleme ca0 particularitile pieei imobiliare i a pieei serviciilor de evaluare n $oldova1 caracteri area participanilor la piaa imobiliar1 rolul evaluatorilor i or!ani aiilor obteti ale evaluatorilor n formarea pieei1 activitatea or!ani aiilor de stat antrenate n evaluare1 asociaiile obteti ale evaluatorilor din +.2, rile Europei /ccidentale i -merica1 standardele profesionale ale activitii de evaluare1 problemele licenierii i certificrii evaluatorilor1 etica profesional a evaluatorului. 3e mare ajutor n scrierea acestei cri a fost studierea e%perienei funcionrii pieei imobiliare i a serviciilor de evaluare n aa ri ca .'-, +anada, $area 4ritanie, sinteti area e%perienei acumulate n rile +.2 i cele a Europei /ccidentale. -utorul pre entei cri a avut norocul ca timp de civa ani s fie repre entantul asociaiilor obteti ale evaluatorilor din $oldova n 5rupul European al -sociaiilor de Evaluatori, s participe personal la multe evenimente de formarea pieei de evaluare din #epublica $oldova. 6ncepnd din 7999, autorul a inclus acest material n cursul de prele!eri 8/r!ani area activitii de evaluare8 pe care l ine la "acultatea +adastru, 5eode ie i +onstrucii, specialitatea 8Evaluarea bunurilor imobiliare8 2a 'niversitatea (e&nic din $oldova. $aterialul unor capitole de asemenea

este inclus n prele!erile pe care autorul le ine n faa evaluatorilor publici - lucrtori ai oficiilor cadastrale teritoriale. +ontactul cu studenii, evaluatorii practicieni, evaluatorii nceptori a demonstrat necesitatea unei cri s reflecte esena i ba ele or!ani rii activitii de evaluare, care s fie accesibil i util unor cate!orii diferite de cititori. -utorul sper c ntr-o oarecare msur a reuit s satisfac aceast necesitate. -utorul aduce sincere mulumiri +onsiliului 2nternaional pentru +ercetri i .c&imburi 9tiinifice )2#E:* pentru or!ani area sta!iului meu n .tatele 'nite ale -mericii1 profesorilor ;. Ec<ert, =. =arrison, .. $alpe i. / recunotin aparte datore profesorului 5erald $c5rat& pentru or!ani area vi itei mele i numeroaselor consultri la asociaiile evaluatorilor din +anada. i mulumesc, de asemenea, vicepreedintelui .ocietii Evaluatorilor din #usia, 2. ,. -rtemen<ov, preedintelui .ocietii evaluatorilor din 4elarus, preedintelui +onsiliului +oordonator al Evaluatorilor din .+2, N. 2u. (rifonov, preedintelui +amerei Naionale de 2mobil a #epublicii $oldova -. >anov, conductorilor -sociaiei #epublicane a E%perilor >rofesioniti n Evaluri, preedintelui - doctorului &abilitat (. 4ajura i vicepreedintelui, doctorului &abilitat ?. $oro pentru ajutorul ce mi l-au acordat asupra acestei cri. n nc&eiere, ai vrea s-mi e%prim profund mea recunotin recen enilor, care au fcut o serie de observri i recomandri utile. >rima e%perien de abordare sistematic a or!ani rii activitii de evaluare a bunurilor imobiliare, firete nu poate fie far neajunsuri. -utorul va fi recunosctor colaboratorilor din or!anele de administrare, lucrtorilor tiinifici, lectorilor din instituiile de nvmnt superior, evaluatorilor practicieni, specialitilor care lucrea pe pia imobiliar pentru observaiile i propunerile lor. -precierile i observaiile la aceasta carte pot fi trimise pe adresa0 $3@00A, str. >u<in, BC, b. A7B. -dresa potei electronice0 bu uDcadastre.net.md

CAPITOLUL 1 PIAA IMOBILIAR I CARACTERISTICILE EI 7.7. >iaa imobiliar. .e!mentarea pieei 3e voltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. >e de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. >e de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. >iaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot e%ista fr piaa imobiliar. "r o pia imobiliar avansat nu este posibil de voltarea proceselor investiionale, dinami area activitilor administrativ-!ospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii. Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vn are-cumprare. Noiunea de pia imobiliar n!lobea i un ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vn torii unei mrfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. >iaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele le!ate de aceasta, se stabilesc preurile i se reparti ea spaiul ntre diferite variante concurente de !estionare a pmEntului7. >e piaa imobiliar se reali ea interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vn torilor, pre eni momentan n acelai spaiu, i se derulea tran acii cu bunuri imobiliare. >iaa

1 2

este o structur comple%, care ofer cadrul sc&imbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. .tarea de fapt a pieei imobiliare o!lindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii. >iaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri de piee. -ceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare. 4unurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fi ic i economic. 3in punct de vedere fi ic, un bun imobiliar are urmtoarele caracteristici0 F imobilitatea, adic permanena locului n care se afl, soliditatea, trinicia, caracterul staionar1 F materialitatea1 F durabilitatea e%istenei i e%ploatrii, n consecin, u ura1 F unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil1 F etero!enitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare1 F proprietatea de a fi !estionat. 3in punct de vedere economic, un bun imobiliar repre int un obiect care cere direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea i de voltarea lui. 'n bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului su i este identificabil prin0 F calitatea de a fi o raritate1 F caracterul deficitar1 F !radul de voltrii1 F dependena de locul aflrii. >articularitile specifice ale bunurilor imobiliare, n calitatea lor de marfa, constituie cau a mpririi pieei imobiliare n se!mente aparte. +riteriile de se!mentare a pieei imobiliare pot fi urmtoarele0 F coninutul drepturilor de proprietate1 F destinaia funcional a bunurilor imobiliare1 F ' po iia !eo!rafic a bunurilor imobiliare1 F calitatea bunurilor imobiliare1 F motivarea investiional1 F alte criterii. n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tran aciei dintre vn tori i cumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou se!mente0 piaa de vn are-cumprare i piaa nc&irierilor. n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa servitutelor i a altor limitri ale dreptului deplin asupra proprietii. >e piaa tran aciilor de vn are-cumprare n sc&imbul unui ec&ivalent corespun tor, se comerciali ea dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispo iie. >e piaa nc&irierilor obiectul tran aciilor este un set de drepturi, care e%clude dreptul de a dispune. 'n alt criteriu al se!mentrii pieei imobiliare se centrea pe destinaia funcional a bunurilor imobiliare. >otrivit destinatiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi divi at n urmtoarele se!mente0 F piaa terenurilor1 F piaa proprietilor re ideniale1 F piaa proprietilor industriale1 F piaa proprietilor comerciale1 F piaa ncperilor nelocative1

F alte se!mente ale pieei. ,a rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai mici. 3e e%emplu, piaa terenurilor poate fi repre entat de urmtoarele sectoare0 piaa terenurilor a!ricole1 piaa terenurilor din intravilan1 piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale etc. >iaa proprietilor re ideniale poate fi mprit n urmtoarele componente0 case de locuit particulare ocupate permanent1 case de locuit particulare cu edere se onier1 apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje .a. >iaa imobiliar comercial este divi ibil n piaa oficiilor, cea a centrelor comerciale, a ma!a inelor, a farmaciilor, &otelurilor, depo itelor, parcurilor de mijloace te&nico-tiinifice, onelor-business .a.m.d. +lasificarea de mai sus are un caracter !eneral - ea poate fi e%tins prin divi area fiecrui tip de proprietate. 3e pild, piaa caselor de locuit particulare poate fi mprit n cate!orii ce in de anul drii n e%ploatare a construciei respective, de spaiul total i cel locativ, de materialele de construcie folosite la nlarea pereilor, de nlimea etajelor, etc. E%ist i este valorificat pe scar lar! se!mentarea pieei din punct de vedere !eo!rafic. n acest aspect, snt estimate i comparate pieele imobiliare din diferite ri, capitale ale acestora, piee oreneti, re!ionale, rurale. >iaa imobiliar poate fi foarte divers c&iar n cadrul aceleiai localiti, ea coninnd un mare numr de elemente constitutive. n procesul de e%aminare a factorilor ce influenea formarea i de voltarea unei piee imobiliare concrete deseori se face u de noiunea 8 on valoric8. Gona valoric este se!mentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeai. 3rept cel mai simplu e%emplu al divi rii pieei oreneti pe one valorice separate poate servi mprirea administrativteritorial a urbei. n oraul +&iinu e%ist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. 2nvesti!aiile efectuate de specialiti -!eniei de .tat #elaii "unciare i +adastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la ca la ca . .pre e%emplu, ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul oraului i cel al unui apartament identic de la >ota ?ec&e este o discrepan n raport de 70@. 3ac se!mentarea pieei va fi conceput dup criterii i mai ri!uroase i se vor lua n calcul mai muli indicatori - de pild, vecintatea obiectelor de infrastructur social, condiii ecolo!ice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport i altele - atunci numrul onelor valorice ar spori esenial. -stfel, primria or. +&iinu se conduce de un pro!ram, prev ut e%pres pentru evaluarea mrimii ta%elor de nc&iriere a obiectelor din patrimoniul municipal, acest pro!ram coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 7H0 de one valorice. .e!mentarea pieei imobiliare este reali abil i n funcie de calitatea bunurilor imobile. 3e e%emplu, blocurile de locuit din onele presti!ioase ale oraului pot fi relaionate cu diferite se!mente ale pieei din punct de vedere al calitii imobilului0 casele construite dup proiecte standard se pot nvecina cu vile de lu%. .e!mentarea pieei imobiliare sub aspectul calitii bunurilor este ntr-o le!tur strns cu se!mentarea pieei sub aspectul preurilor. +umprtorii de case cu un pre de peste @A0 mii de dolari se vor deosebi tranant de cumprtorii unor apartamente estimate la A-70 mii de dolari. $otivarea investiional este un nou criteriu de se!mentare a pieei. 'nii investitori ar putea fi interesai de o proprietate care cere un mana!ement minimal, fr mari beneficii, dar cu perspective de cretere a potenialului valoric. -lii ar putea s cumpere imobile ce le-ar oferi o bun acoperire n faa inspeciei fiscale. 2nvestitorii dintr-o a treia cate!orie ar fi tentai de flu%urile po itive de numerar, ca re ultat al e%ploatrii raionale a bunurilor imobiliare. 7.@. >articularitile tran aciilor cu bunuri imobiliare

(ran aciile cu bunuri imobiliare repre int aciunile cetenilor i persoanelor juridice orientate spre instituirea, ncetarea sau modificarea anumitor drepturi i obli!aii. .copul oricrei tran acii este obinerea dreptului de proprietate sau dreptului de folosin asupra patrimoniului. >e piaa imobiliar snt cunoscute urmtoarele tipuri de tran acii @. (ran acii cu terenuri0 F vn area-cumprarea terenului1 F darea n arend a terenului1 F donaia lotului de pmnt iIsau cotei de pmnt1 F sc&imbul, ipotecarea terenului iIsau cotei de pmnt1 transmiterea terenului iIsau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social al unei ntreprinderi1 F motenirea terenului1 transmiterea terenului cu drept de folosin via!er sau permanent )pe termen nelimitat*1 punerea la dispo iie a suprafeei de pmnt, cu titlu de proprietate, pentru construcie individual de cas, de !ospodrie pomile!umicol1 F privati area terenului0 F e%proprierea terenului pentru cau de utilitate public. (ran acii cu bunuri imobile locative0 F privati area apartamentelor i camerelor din fondul locativ municipal1. F vn area-cumprarea locuinelor, inclusiv cu plata n rate1 F vn area-cumprarea spaiului locativ, cu ntreinerea via!er a proprietarului1 F sc&imbul de spaiu locativ1 F nc&irierea1 F donaia, motenirea1 F locaia de bunuri imobiliare1 subnc&irierea1 F mprumuturi !arantate imobiliar )ipotecarea*1 F participarea prin cot la construcia de locuine1 F determinarea cotei-pri din imobilul de locuit1 F recunoaterea drepturilor de proprietate asupra spaiului locativ potrivit &otrrii judectoreti1 F re ilierea )desfacerea* contractului )de vn are-cumprare, nc&iriere, etc.*. (ran acii cu cldiri i ncperi nelocative0 F vn area-cumprarea, darea n c&irie a ncperilor, cldirilor i construciilor nelocative1 F vn area-cumprarea i darea n c&irie a comple%elor imobiliare1 F transmiterea ncperilor, cldirilor i construciilor nelocative n calitate de aport la capitalul social1 F luarea de credite prin !ajarea bunurilor imobiliare1 F recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform &otrrii judectoreti1 F desfacerea contractului )de vn are-cumprare, de nc&iriere .a.*. (ran aciile cu bunuri imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de tran acii1 au urmtoarele particulariti0 7. (oate tran aciile cu bunuri imobiliare, prin natura lor, poart un caracter particular. >iaa imobiliar, n majoritatea ca urilor, nu este transparent1 informaia cu privire la vn ri, nc&irieri i alte tran acii cu bunurile imobiliare nu este accesibil publicului lar!. Nu snt credibile nici

F F

informaiile cu privire la tendinele de de voltare a pieei, publicate n presa periodic. 3e aceea, evaluatorul trebuie s-i planifice timp suplimentar, n ca ul unor servicii de evaluare, pentru a reui s adune i s verifice informaiile necesare. @. 2ntruct implic bunuri imobiliare, toate operaiunile au un caracter local. 2n acest sens, tran aciile snt influenate puternic de condiiile locale - cadrul le!islativ e%istent, tradiii de evaluare, etc. H. "iece operaie cu un bun imobiliar este unic n felul ei. ,ucrul acesta se e%plic prin particularitile bunurilor imobiliare i cele de de voltare a pieelor locale. +&iar i bunurile imobiletip, construite dup acelai proiect, cu utili area mijloacelor de construcie unificate, produse pe ci industriale, se deosebesc unele de altele prin particulariti de amplasare, po iionarea lor fa de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost nlate, de adncimea apelor freatice .a.m.d. "iecare pia local st, de asemenea, sub incidena particularitilor ei, a ansamblului de factori ai mediului, e%tern i intern, ceea ce are un anumit impact asupra tran aciei, n afar de factorii enumerai mai sus, unicitatea operaiunii este marcat i de caracteristicile individuale ale vn torului i cumprtorului. B. (ran aciile cu bunuri imobiliare snt influenate n mare msur de nivelul de informare a vn torului i cumprtorului, de caracteristicile personale, emoionale i psi&olo!ice ale acestora. +umprtorul i vn torul pot s formule e enunuri ntemeiate pe vonuri, capriciile modei sau nevoi psi&olo!ice confu e. 3rept re ultat, se produce un decalaj mare ntre preurile de vn are i condiiile de reali are a unei tran acii. A. >articularitile tran aciilor cu bunuri imobiliare, de asemenea, snt le!ate de se!mentarea pieei. 3iferii participani ai pieei pot avea o diferit putere de cumprare i, implicit, diferite preferine i doleane. J. .pre deosebire de tran aciile cu alte feluri de proprietate, operaiunile cu bunuri imobiliare se caracteri ea adesea printr-un numr relativ mic de cumprtori i vn tori de bunuri imobiliare, spre e%emplu, cele unicale. 3e aceea, pentru a efectua o asemenea tran acie, se cer i snt destul de importante anumite deprinderi profesionale i competene, pe care trebuie s le posede specialitii ce prestea servicii de mediere. C. / caracteristic a pieei imobiliare are la ba !radul mic de elasticitate a bunurilor imobiliare ofertate. -cest fapt se e%plic prin durabilitatea bunurilor imobiliare, prin timpul destul de mare, necesar lucrrilor de proiectare i de construcie, precum i prin caracterul local al imobilului. 3ac ntr-o perspectiv apropiat preurile la bunurile imobiliare ar crete brusc, totui volumul ofertei ar fi !reu de majorat. 9i viceversa, n ca ul unui surplus de bunuri imobiliare, preurile stabilite pentru acestea vor rmne la acelai nivel sc ut, ntr-o perioad relativ ndelun!at, pn la dispariia ofertei suplimentare. K. (ran aciile cu bunurile imobiliare snt influenate de cererea fluctuant de bunuri imobiliare. 3e e%emplu, o tire de iar cu privire la condiiile ecolo!ice improprii dintr-o anumit re!iune a unei localiti poate determina scderea imediat a cererii i, n consecin, reducerea preurilor la bunurile imobiliare. 3esc&iderea vreunei universiti sau construcia vreunei ntreprinderi mari )factorul edilitar* pot determina o cretere brusc a cererii de bunuri imobiliare i a preurilor. 9. $ajoritatea tran aciilor cu bunuri imobiliare comport antrenarea unor resurse financiare importante i credite bancare, de aceea cererea de bunuri imobiliare este n funcie de rata dobn ilor la credite. 70. 2n derularea operaiunilor cu bunuri imobiliare, deseori are loc o neconcordan ntre cate!oriile economice0 8cost8, 8valoare8 i 8pre8, din cau a deosebirilor eseniale de interpretare a lor. >ractica demonstrea c valoarea de pia a bunului imobiliar adesea nu

coincide cu preul de vn are real al acestui bun. n unele etape de de voltare a pieei, costurile de producere a bunului imobil pot depi substanial valoarea lui de pia. -ceast discrepan se lea! deseori de diferite riscuri, de factori inopinai i nedirijabili, cu impact asupra valorii bunului imobiliar. +ercetnd particularitile de efectuare a operaiunilor pe piaa imobiliar i ca re ultat al unui astfel de studiu, fiecare participant la tran aciile ei poate s tra! conclu ii cu privire la cel mai raional comportament profesional, la nivelul de competene cerut, cu privire la direciile de cercetare a pieei imobiliare, cu privire la e%i!enele vn torilor i cumprtorilor, precum i la factorii ce influenea cererea i oferta. 7.H. +ererea i oferta pe piaa imobiliar 4unurile imobiliare au valoare, dac pre int o anumit utilitate pentru un oarecare !rup de consumatori. 'tilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile consumatorului, ntrun anumit loc i ntr-o anumit perioad de timp. 4unul imobiliar poate fi necesar potenialului cumprtor sau arenda pentru atin!erea unui scop economic concret )funcionarea ntreprinderii industriale sau comerciale, obinerea recoltei .a.* sau pentru satisfacerea nevoii de spaiu locativ. 2mobilul are caracter de utilitate, ntruct potenialul consumator este !ata s ac&ite ta%a de arend pentru folosirea temporar a lui. 2mobilul i d proprietarului su sentimentul demnitii, satisface alte necesiti psi&olo!ice ale acestuia. 4unul imobiliar trebuie s fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai n acest ca potenialul cumprtor manifest interes fa de cutarea unui anumit fel de imobil i tendina vn torilor de a diversific sortimental ounurile imobiliare comerciali abile. +ererea i oferta pe piaa imobiliar iau natere din mbinarea celor dou caliti ale imobilului - utilitatea i caracterul relativ deficitar. Oferta repre int cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe pia la anumite preuri. Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenialii cumprtori ar vrea s le procure la anumite preuri. 2nteraciunea dintre cerere i ofert determin preul bunurilor imobiliare. ntr-o perspectiv de lun! durat, cererea i oferta se manifest ca factori eficieni de modificare a preurilor. 3ar ntr-un interval de timp scurt, cererea i oferta nu pot determina, ntotdeauna, preul de vnzare a bunului imobiliar ntruct funcionarea pieei este distorsionabil de monopolul asupra bunurilor imobiliare, de controlul i sistemul de reglementare a relaiilor de pia pe care-1 instituie statul.

>e fiece se!ment al pieei, cererea este influenat de factori specifici. 2n procesul de studiere a cererii de bunuri imobiliare locative, se vor lua n calcul0 F situaia demo!rafic a pieei locale i dinamica de voltrii ei1 F standardele de nivel i ale modului de via, constituite pe piaa respectiv, ale diferitelor cate!orii de populaie1 F situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse !rupe sociale1 F veniturile reale ale diferitelor cate!orii de populaie. +ei care vor anali a cererea de bunuri cu destinaie comercial trebuie s fie ateni la urmtoarele0

a*

pentru imobile de oficiu0 F activitatea economic pe piaa local, n ansamblu, inclusiv toate domeniile de reali are a businessului, aceast activitatea identificnd aflu%ul i reflu%ul de capital1 F sinte ele informative ale 3epartamentului de statistic cu privire la nre!istrarea noilor firme i companii1 F datele despre ncetarea activitii unor firme i companii care au funcionat pn n pre ent1 F informaii statistice despre parametrii, speciali rile i necesitile de spaiu pentru oficii ale noilor companii1 b* pentru bunuri imobiliare cu destinaie comercial0 F structura actual i !radul de utili are a mrfurilor alimentare i industriale, precum i compatibilitatea acestora cu cererea de cumprare i veniturile reale ale populaiei1 F perspectivele de modificare a situaiei demo!rafice, a modului de via, a cererii solvabile i, n le!tur cu acestea, a structurii consumului1 F perspectivele de modificare a cadrului le!islativ pentru traficul de mrfuri i comer1 F starea de fapt i posibilitile de de voltare a politicii de e%port-import a statului1 F tarifele curente pentru servicii de transport. -nali a cererii de bunuri imobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de investi!area urmtoarelor aspecte0

starea !eneral a economiei rii1 F nivelul de voltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale economiei naionale, n care intr bunurile imobiliare evaluabile1 F e%istena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atra!ere a investiiilor pentru or!ani area noilor procese de producie sau te&nolo!ice. +a re ultat al anali ei cererii pe diferite se!mente ale pieei se poate formula conclu ia necesar cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracteri ea o pia imobiliar concret. Pe fiece segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formea din dou surse0

volumul noii construcii1

F re ervele e%istente de bunuri imobiliare, libere i disponibile, n totalitate sau parial, pentru
comerciali are. n acest conte%t, construcia nou va fi neleas ca o alternativ a spaiilor re ervate pe piaa imobiliar. >entru a estima parametrii de utili are a acestei noi surse de ofert, trebuie s se in seama de urmtoarele aspecte0

ritmurile i volumul noii construcii1

F dinamica preurilor i tarifelor care au impact asupra valorii construciei1 F pre ena te&nolo!iilor avansate i a materialelor calitative de construcie.
>ornind de la anali a ofertei, se poate deduce nivelul actual i de perspectiv al ofertei pe un se!ment concret al pieei. 3ac pe pia vor e%ista un surplus de cereri i o insuficien de oferte, atunci preurile i c&iriile vor spori. +ererea este foarte sensibil la modificarea preurilor. .c&imbrile ce vi ea solvabilitatea

populaiei, rata dobn ilor, instabilitatea politic, frica i ali factori pot influena cererea n orice clip, oricnd. 3ac pe piaa imobiliar e%ist un surplus de oferte, atunci nivelul preurilor i cel al plii pentru arend se diminuea . /ferta nu reacionea c&iar att de fle%ibil la sc&imbrile factorilor ce !uvernea piaa. -cest fapt se e%plic prin particularitile de creare a bunurilor imobile, duratei ciclului de investiii, capacitii volumului de investiii capitale care stau la ba a procesului de construcie. n funcie de mutaiile ce au loc n condiiile pieei, relaia dintre cerere i ofert se determin prin noiunea de flexibilitate. "le%ibilitatea cererii este determinat de capacitatea cererii de reaciona la sc&imbarea de pre al bunului imobiliar. "le%ibilitatea cererii pune n eviden urmtoarea relaie0 cu cte procente se va sc&imba cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent. "le%ibilitatea ofertei demonstrea cu ct va crete cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent.

+nd cererea i oferta snt ec&ilibrate, de re!ul, valoarea de pia reflect preul de cost al produciei. 3ac preurile de pia snt mai mari dect valoarea de producie, atunci bunurile imobiliare vor fi create pn se va ajun!e la ec&ilibru. 3ac preurile de pia pentru construcia noilor bunuri imobiliare vor crete )aa cum se ntmpl acum n #epublica $oldova*, atunci construcia noilor imobile se va ter!iversa ori se va stopa definitiv, pn la creterea cererii n le!tur cu sporirea preurilor pe pia. up evaluarea cererii i ofertei, se va trece la calcularea coeficientului de capacitate a pieei i a coeficientului de penetrabilitate a pieei. +oeficientul de capacitate a pieei permite s se determine cte uniti de imobil de un anumit fel vor fi ac&i iionate sau nc&iriate pe piaa imobiliar re!ional. -cest coeficient este calculat separat pentru bunurile mobiliare de vn are i pentru bunurile imobiliare de nc&iriat. >entru bunurile imobiliare scoase de vn are se folosete urmtoarea formul0 +antitatea bunuri lor imobiliare comerciali ate timp de un an +oeficientul de capacitate a pieei L........................................-..................Numrul total de bunuri imobiliare vindute pe pia 'n coeficient mic de capacitate a pieei relev sau c pe pia e%ist un surplus de bunuri imobiliare, sau c cererea populaiei este insuficient de solvabil. +u ct mai mic este coeficientul mediu de capacitate a pieei, cu att mai redus este activitatea economic a pieei n cau . 'n coeficient mare de capacitate a pieei vorbete despre o cerere mare de bunuri imobiliare, despre creterea preurilor la bunurile imobiliare, despre o cretere economic n aceast re!iune. .tudierea coeficientului de capacitate a pieei n procesul lui dinamic permite s se fac pronosticuri privitoare la de voltarea construciei, n ansamblu pe ramur, i a ntreprinderilor de construcii. +oeficientul de penetrabilitate a pieei se calculea pentru bunurile imobiliare, ale cror elemente )ca uniti aparte* pot fi date n c&irie, de e%emplu, pentru cldiri locative cu mai multe etaje, pentru centre comerciale, pentru sediile unor oficii mari. +oeficientul de penetrabilitate a pieei se caracteri ea prin nivelul de nc&iriere a unor elemente ale bunului i se calculea dup formula0 'niti ale bunului imobiliar date n c&irie pe parcursul unui an

+oeficientul de ptrundere pe pia L.....-.................................................... 'niti ale bunului imobiliar date n c&irie pe parcursul unui an +reterea coeficientului de ptrundere pe pia se caracteri ea , ndeosebi, prin atractivitatea de pia a bunului imobiliar dat n arend, corespunderii lui standardelor calitative, stabilite pe piaa n cau , precum i prin nivelul de management al bunului imobiliar i competenele profesionale ale managerului.

>entru fiece se!ment al pieei e%ist o anumit mrime a coeficientului de penetrabilitate a pieei, care face o discriminare calitativ a noiunilor de mana!ement 8reuit8 i 8nesatisfactor8. 3e e%emplu, pentru piaa imobiliar a .'-, n anii '90, coeficientul de penetrabilitate a pieei pentru casele de locuit destinate unei familiei era de 9AM1 pentru cele cu oficii - K0-KAM. >otrivit datelor sinteti ate de cercettorii rui7, n .an<t->etersbur!, coeficientul de penetrabilitate a pieei, pentru imobilele cu destinaii industrial i de depo itare, era de circa H0M, pentru imobilele de odi&n i tratament ntr-o on balneoclimateric - de la 7K la B0M. -ceste cifre scot n eviden un nivel foarte sc ut al activitii pe respectivele se!mente ale pieei. n ceea ce privete piaa imobiliar din #epublica $oldova, coeficientul de penetrabilitate a pieei este foarte !reu de calculat, n lipsa informaiilor veridice despre starea real a ei.

CAPITOLUL 2 PIAA IMOBILIAR DIN REPUBLICA MOLDOVA

.7. 2storicul formrii pieei imobiliare n $oldova 3e voltarea le!islaiei cu privire la proprietate n #epublica $oldova este diferit de cea a rilor vecine i din re!iune - #usia, 'craina. #omEnia. ,a nceputul sec. al ::-lea, 4asarabia facea parte din 2mperiul #us )!ubernia 4asarabiei*. 3up 797K, n 4asarabia, devenit parte component a #omEniei, ca i n ntrea!a ar, a avut loc mproprietrirea cu pmnt a ranilor, n cadrul reformei a!rare din 79@7-79@B. n 79B0 4asarabia i 4ucovina de Nord au fost incluse n componena '#... -ciunea le!islaiei sovietice, inclusiv a le!ii cu privire la naionali area pmntului, a fost impus i aici printr-o &otrre a >re idiului .ovietului .uprem al '#... >mEntul, cu toate bo!iile subsolului, resursele silvice i acvatice, au fost declarate proprietate de stat. 2n j3erioada dintre 79B0 i 7997, toate proprietile imobiliare din $oldova aparineau statului, cu e%cepia unui mic sector al fondului locativ, cu statut de proprietate individuala, dar i n ca ul lui, terenul pe care era amplasat construcia avea calitatea de proprietate a statului. >reurile unor astfel de bunuri imobile se formau pe aa- isa pia nea!r i erau cunoscute doar unui numr restrns de cumprtori i vn toriN n astfel de condiii, noiunea 8valoarea de pia a bunului imobil8 se raporta numai la un numr foarte mic de tran acii cu casele particulare, de felul celor amintite mai sus, i avea o conotaie ne!ativ, ntruct se considera o valoare constituit 8la ne!rul +a o consecin a acestei stri de lucruri, proprietatea privat asupra bunurilor imobile nu a avut un caracter de mas, pe parcursul mai multor decenii, pn n 7997, cnd a demarat >ro!ramul naional

10

de privati are. >entru $oldova post-sovietic, noiunile 8pia imobiliar8 i 8valoare de pia8 snt relativ noi, fapt care ar putea ridica probleme de utili are corect a lor, mai cu seam dac se ine seama de pre ena diferitelor formulri i interpretri ale acestora. 3e la nceputul anilor '90 n #epublica $oldova are loc trecerea la relaiile economiei de pia n toate domeniile economiei naionale. 3reptul la proprietate privat asupra bunurilor imobiliare a fost recunoscut prin ,e!ea cu privire la proprietate nr. BA9-:22 din @@ ianuarie 7997. -ceast le!e recunoate diferite drepturi i titluri de proprietate asupra bunurilor imobiliare, inclusiv0 F dreptul de proprietate1 F dreptul de !estiune economic1 F dreptul de administrare economic1 F dreptul de folosin n cteva forme )drept de folosin via!er, drept de nc&iriere, drept de folosin a bunului motenit, drept de reedin via!er, drept de folosin a spaiului nelocativ, drept ipotecar, de servitute, drept de u ufruct*. "iecare dintre aceste drepturi urmea a fi nre!istrat, n modul stabilit, n re!istrul bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial respectiv, n conformitate cu ,e!ea cadastrului bunurilor imobiliare nr. 7ABH-:222 din @A februarie anul 799K. ,e!ea cu privire la privati are, adoptat n 7997, a constituit ba a juridic a transferului proprietii de stat ctre proprietatea privat. n $oldova, privati area s-a desfurat n mai multe etape0 O n prima fa )anii 7997-799H*, au fost elaborate principalele acte normative, pentru re!lementarea procesului de privati are, 2printre acestea fiind sus-amintita ,e!e cu privire la privati area fondului locativ )799H*, >ro!ramul naional de privati are pe anii 799H-799B. -ceste acte o!lindeau concepia privati rii proprieti de stat, ordinea i modalitile de reali are a ei, particularitile privati rii n diferite ramuri ale economiei. n aceeai perioad au fost elaborate primele 2ndicaii metodice pentru evaluarea patrimoniului ntreprinderilor i or!ani aiilor din #epublica $oldova, acte aprobate prin =otrrea 5uvernului nr. @9H din H0 aprilie 799@. n conformitate cu acest document, valoarea iniial a bunului imobiliar, e%pus pentru privati are, se calcula potrivit situaiei din data de 7 ianuarie 799@, cu o determinare ulterioar0 F a valorii iniiale indicat n bilanul contabil1 F a valorii iniiale de reconstituire1 F a valorii re iduale, indicat n bilanul contabil1 F a valorii re iduale de reconstituire1

a valorii estimative.

?aloarea re idual se determina ca o valoare iniial de reconstituire, lundu-se n calcul u ura fi ic i moral, precum i liberali area preurilor la data evalurii. n prima etap a privati rii a fost adoptat, de asemenea, =otrrea 5uvernului nr. 77K din A martie 799H 8+u privire la reevaluarea fondurilor fi%e i corectarea re ultatelor evalurii patrimoniului de stat n scopul privati rii, lund n considerare nivelul inflaiei n anul 799@8, care stabilea re!ulile de efectuare a inde%rii n conformitate cu 2ndicaiile metodice privind inde%area fondurilor fi%e. -stfel, n prima fa a privati rii a fost creat ba a de drept i metodolo!ic a efecturii evalurii n scopurile privati rii.

n fa a a doua )anii 799B-799J* s-a trecut la reali area practic a privati rii fondului locativ, a ntreprinderilor industriale i imobilelor comerciale. ?n area bunurilor imobiliare cu destinaie industrial i comercial se efectua prin licitaie. Erau or!ani ate dou feluri de licitaie0 8cu nscriere pe list8 - n acest fel au fost privati ate majoritatea imobilelor mari cu destinaie comercial i industrial - i licitaii tradiionale, n cadrul crora s-au vndut, 8cu stri!are8, imobile relativ mici cu menire comercial.

n cea de a doua etap a privati rii patrimoniului de stat, drept mijloc principal de plat a fost admis 4onul >atrimonial )4>*. 4onurile patrimoniale repre entau &rtii de valoare speciale emise de stat, care erau acordate cetenilor #epublicii $oldova pentru a cumpra proprietatea de stat n procesul privati rii. .uma valorii 4> eliberate fiecrui cetean ntrunea dou componente - valoarea 4> acordate tuturor cetenilor #epublicii $oldova )inclusiv copiilor nscui pn la data de ncepere a eliberrii bonurilor* i valoarea 4> acordate cetenilor n funcie de vec&imea total n munc la ntreprinderile, instituiile i or!ani aiile din $oldova. +etenii #epublicii $oldova aveau posibilitatea s participe nemijlocit la privati area fondului locativ, la licitiile de nscriere la privati are a ntreprinderilor industriale - n mod individual sau prin intermediari, care erau a!eni profesioniti pe piaa &rtiilor de valoare )companii de trast, fonduri de investiii, bro<eri*. n a doua fa a privati rii, a avut loc formarea propriu- is a pieei imobiliare primare, iar partea cea mai mare a fondului locativ al statului i o parte considerabil a proprietilor comerciale i industriale au trecut n sectorul privat. >e la finele anului 799J, n $oldova erau privati ate peste KJM din numrul apartamentelor, circa K0M din bunurile imobiliare cu destinaie comercial, C0M - cu destinaie industrial. 3ar pmntul, inclusiv terenurile a!ricole, rmnea n proprietatea statului. n perioada 799B-799J se lucrea intens asupra de voltrii ba ei normative a privati rii. >arlamentul #epublicii $oldova adopt ,e!ea cu privire la societile pe aciuni, ,e!ea cu privire la !aj i alte acte le!islative. .nt elaborate metodele de evaluare a patrimoniului de stat. >rin =otrrea 5uvernului nr. @CK din 7H mai 799B au fost aprobate 82ndicaiile metodice privind determinarea valorii estimative a comple%ului patrimonial al ntreprinderii de arend8. n anul 799A, 5uvernul adopt =otrrea nr. JBA 8+u privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice i fi ice din #epublica $oldova8, n care se spune c valoarea patrimoniului imobiliar trebuie estimat indiferent de apartenena bunului evaluat, de metoda i scopul evalurii, cu e%cepia valorii impo abile a bunurilor imobiliare. 9i n 799J snt emise mai multe acte normative ce re!lementea procedura de determinare a valorii de reconstituire la preurile actuale H, a preului unui metru ptrat din suprafaa total a unei construcii, cu luarea n calcul a coeficientului calitilor de ntrebuinare ncperiiB, precum i ordinea vn rii activelor care n-au fost valorificate n procesul te&nolo!ic de la o ntreprindere .

>rocesul de privati are a avut un impact esenial asupra formrii pieei imobiliare. .-a produs o cretere dinamic a numrului tran aciilor de vn are-cimprare, de sc&imb, de divi are, de punere n !aj, nc&iriere i alte tran acii cu bunuri imobile. 3e voltarea pieei imobiliare este neuniform, n funcie de onele #epublicii $oldova i de cate!oriile proprietilor imobiliare. / bun parte din aceste operaii se derulea n mun. +&iinu i n marile orae ale rii, cele mai frecvente fiind tran aciile cu apartamente de la blocurile de locuit i cu bunurile imobiliare comerciale nu prea mari.

3 4 12

n localitile urbane, tran aciile cu bunuri imobiliare antrenea anual circa 70M din numrul total al caselor de locuit individuale, K,AM din apartamente i aproape HM din totalul proprietilor comerciale. /peraiile de vn are-cumprare a ntreprinderilor industriale snt foarte rare. 3reptul de proprietate asupra terenurilor aferente ntreprinderilor industriale i obiectelor comerciale privati are nc nu este n totalitate definitivat. >rin =otrrea 5uvernului nr. AJ@ din @H octombrie 799J se ncerca re!lementarea vn ri-cumprrii terenurilor aferente ntreprinderilor industriale privati ate sau supuse privati rii. n conformitate cu acest cadru normativ, preul terenului privati at se estima n funcie de locul aflrii, de buna or!ani are a lui i de pre ena reelei te&nicoin!inereti. ,a calcularea valorii normative a terenului se aplicau coeficieni de majorare sau diminuare ce reflectau influena sus-numiilor factori. -stfel, s-a fcut o tentativ de difereniere a valorii terenurilor n funcie de factorii ce afectea piaa. >e parcurs, s-a v ut ns c puine au fost ntreprinderile care au reuit s privati e e terenurile aferente - situaie e%plicabil printr-un ir de circumstane. 3e re!ul, majoritatea ntreprinderilor industriale deineau terenuri cu suprafee considerabile - de la J la J0 i mai multe &ectare. >e la mijlocul anilor '90, multe ntreprinderi se confruntau deja cu o !rav cri economic i nu aveau de unde aloca resursele financiare necesare pentru privati area terenurilor. n plus, dei pe atunci piaa funciar nc nu e%ista, conductorii ntreprinderilor considerau c preul de privati are a terenurilor aferente este e%a!erat de mape. n anii urmtori s-au adoptat un ir de acte normative care prevedeau reducerea preului pentru terenurile aferente ntreprinderilor privati ate, dar ele nu s-au soldat cu re ultatele scontate. - treia etap a privati rii ine de perioada 799C-799K. n acest rstimp, piaa imobiliar mai este nc n proces de formare. >rivati area se derulea n mod ealonat, potrivit >ro!ramului de privati are pentru anii 799C-799KA. >iatra de temelie a celei de a treia etape a privati rii a constituit-o ,e!ea #epublicii $oldova nr. 7H0K din @ aprilie 799C privind preul normativ i modul de vEn are-cumprare a pmEntului. n acest act le!islativ snt definite noiunea 8pre normativ8, specificul vEn ri-cumprrii terenurilor din proprietatea public i cea privat, particularitile vEn rii- cumprrii terenurilor de lEn! cas, supPrafeelor de pmEnt destinate construciilor din municipii, orae i sate. ,e!ea stabilete i sistemul de deservire a procesului de vEn are-cumprare a pmEntului, particularitile de estimare a preului normativ al terenurilor n ca ul nstrinrii forate. .us-numita le!e era preioas mai cu seam prin faptul c declara pmEntul, inclusiv terenurile a!ricole, drept obiect de vEn are-cumprare. >rocesul de privati are a terenurilor a!ricole -a derulat n cadrul >ro!ramului naional 8>mEnt8. /amenilor de la ar, foti membri ai !ospodriilor col&o nice i lucrtori ai sov&o urilor, li se nmEnau titluri de proprietate )certificate cu drept de proprietate* asupra terenurilor, mproprietrirea cetenilor cu pmEnt avea loc n mod !ratuit1 terenurile erau reparti ate din moiile fostelor col&o uri i sov&o uri. .uprafaa terenului reparti at depindea de un ir de factori, inclusiv vec&imea de munc n col&o sau sov&o a potenialului titular de proprietate funciar, contribuia lui sub aspect productiv. (erenurile reparti ate n asemenea mod se numesc 8cote ec&ivalente de teren8. -dministraiile publice locale au fost nvestite cu drepturi depline de a adopta deci ii cu privire la trecerea unor asemenea terenuri n sectorul privat.

n ceea ce privete terenurile din centrele populate, s-a adoptat =otrrea 5uvernului nr. 9KB din @7 noiembrie 799K cu privire la unele msuri de ur!entare a procesului de privati are. >rin aceast &otrre a fost aprobat #e!ulamentul cu privire la modul de transmitere n sectorul privat a terenurilor de ln! cas n localitile urbane. >entru acest fel de terenuri administraiile publice locale stabileau normativele de suprafa a terenurilor care aveau a trece n mod !ratuit n proprietatea stpnilor de case individuale de locuit. >entru diferite localiti s-au aplicat diferite normative de reparti are a terenurilor - de la 0,0B-0,0J &a n orae pn la 0,7A-0,@A &a n localiti rurale. .urplusurile de terenuri de pe ln! cas puteau fi privati ate de proprietarii acestora sau, n ca ul n care stpnul !ospodriei renuna la privati area 8surplusului8 de pmnt i suprafaa terenului permitea formarea unui nou bun imobil, administraia public local lua acest surplus printr-o deci ie special a ei. n cea de-a treia etap a privati rii continu de voltarea metodolo!iei evalurii. - fost adoptat =otrrea 5uvernului nr. HCB din J aprilie 799K despre aprobarea #e!ulamentului cu privire la !ajarea )ipotecarea* terenurilor i a bunurilor imobiliare aferente acestora. n #e!ulament se arat c preul de !aj la etapa iniiala a ne!ocierilor, e!al cu preul normativ al pmntului n continuare poate fi corectat pe calea ne!ocierilor ntre depuntorul i deintorul !ajului, inndu-se cont de conjunctura la moment a preurilor la terenuri. .e adopt acte normative ce re!lementea estimarea valorii bunurilor imobiliare n scopul impo itrii', evaluarea bunurilor sec&estrate i confiscate ce urmea a fi comerciali ate J. / mare influen asupra perfecionrii metodolo!iei evalurii a e%ercitat =otrrea 5uvernului nr. 70AJ din 7@ noiembrie 799C cu privire la estimarea valorii spaiilor nelocative ce urmea a fi privati ate, n care a fost pre entat un sistem de coeficieni prin care se lua n considerare impactul factorilor de pia asupra valorii de reconstituire a cldirii. $etoda de evaluare pre entat prevedea luarea n calcul a factorului amplasarea obiectului, calitatea infrastructurii, destinaia i utili area curent a obiectului. >entru acea etap, metoda respectiv era cEt se poate de pro!resist i propunea efectuarea unei apropieri consecvente a valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea lor de pia. Etapa a patra a privati rii a nceput n 7999 i continu pEn n pre ent. 2n aceast perioad se perfecionea le!islaia i metodolo!ia de evaluare. .e fac repetate modificri n +odul "unciar. /r!anele administraiei publice locale rspund att de reparti area real )amplasarea pe teren* a cotelor de teren ec&ivalente, ct i de transmiterea n proprietate privat a loturilor de ln! cas n ona ruralC. "apt care, desi!ur, a influenat de voltarea pieei imobiliare. .pre finele anului 7999, circa un milion de ceteni deja primiser n felul acesta terenuri a!ricole cu titlu de proprietate. / atenie deosebit se acord privati rii ntreprinderilor-monopoliste din sectorul ener!eticii, a ramurilor infrastructurii. n pre ent au loc sc&imbri n ceea ce privete abordarea evalurii bunurilor imobiliare. 3up adoptarea ,e!ii cu privire la activitatea de evaluare', unica ba de evaluare estimat n scopul privati rii proprietilor imobiliare este valoarea de pia. / atenie tot mai mare se acord problemelor privind re!lementarea de ctre stat a pieei imobiliare, formarea infrastructurii pieei.

@.@. +aracteri area de voltrii pieei imobiliare n $oldova >entru a face o anali a pieei imobiliare din #epublica $oldova, mai nti trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative !enerale ce caracteri ea pia n ansamblu i unele se!mente ale ei.

6 7 14

+onform datelor 3epartamentului de statistic al $oldovei, numrul bunurilor imobiliare din ar se caracteri ea prin urmtoarele cifre0 F apartamente )locuine* n toate localitile #epublicii $oldova - peste HH0 de mii1 F case de locuit individuale n orae - circa 7@A de mii1 F case de locuit n localitile rurale - circa 900 de mii1 F proprieti industriale i comerciale - peste A0 de mii1 F loturi de pmnt n asociaii pomi-le!umicole - circa 77A mii1 F !araje - 7@0 de mii. 3in 799C obiecte ale vn rii-cumprrii au devenit i terenurile, inclusiv cele cu destinaie a!ricol. +onform datelor -!eniei de .tat #elaii "unciare i +adastru, n momentul de fa, n sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare snt nre!istrate circa @,K mii. de terenuri cu destinaie a!ricol. 3e menionat c datele mai sus pre entate au fost determinate de ctre autor pe ba a anali ei informaiei de la 3epartamentul de statistic al $oldovei. 3atele acestea snt departe de a fi e%acte, deoarece abia acum se creea un nou sistem de nre!istrare n mas a proprietilor imobiliare. 3up cum arat e%periena specialitilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, n cadrul procesului de nre!istrare n mas snt depistate bunuri imobiliare nenre!istrate, se constat sc&imbarea destinaiei unor obiecte )de e%emplu, locuinele snt transformate n oficii sau ma!a ine1 cldire de profil neindustrial devin spaii comerciale, etc.*. 3e aceea, numai dup nc&eierea procesului de nre!istrare n mas a bunurilor imobiliare i crearea cadastrului vom putea obine caracteristici cantitative e%acte privind piaa imobiliar att n ansamblu pe ar, ct i pe re!iuni i localiti aparte. 5radul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tran aciilor reali ate n ansamblu pe ar, pe re!iune, ora. n perioada dintre 7 ianuarie 7999 i H7 martie @00@, n sistemul cadastrului bunurilor imobiliare au fost nre!istrate @B0 mii de tran acii cu proprieti imobiliare. Numrul acestor tran acii, n ansamblu pe ar, crete an de an. 3ac n 7999 au fost nre!istrate cu puin peste @A mii de tran acii, n anul @00@ n tran acii au fost implicate deja de B,K ori mai multe obiecte )fi!. @.7.*. 3atele pe primul trimestru al anului @00@ ne permit s facem conclu ia c numrul tran aciilor este n cretere continu. +onform unor calcule pro!nostice, numrul tran aciilor cu proprieti imobiliare n @00@ va fi de A,B ori mai mare dect n 7999.

+ea mai activ pia imobiliar este cea din capitala #epublicii $oldova, creia n revin @H,KM din numrul total de tran acii nre!istrate n 7999-@00@ n toat ara. 3up +&iinu, n ordine descrescnd n ce privete numrul de tran acii cu bunuri imobiliare, urmea oraele 4li )77,HM*, .treni )70M*, Edine )K,KM*, /r&ei )C,9M*, +a&ul )C,JM*. +ea mai mic pondere o au oraul (araclia, unde s-au nre!istrat 7,BM din numrul total de tran acii, i +omrat - H,CM'. .tructura tran aciilor cu bunuri imobiliare n +&iinu i alte orae i re!iuni ale $oldovei reflect influena unor diverse tendine asupra de voltrii pieei )fi!. @.@.*. n toate re!iunile e%aminate, cu e%cepia judeului Edine, predomin operaiile de vin are-cumprare a proprietilor imobiliare, ponderea crora n totalul de tran acii se sc&imb de la HH,AM, n +a&ul, la CJ,BM, n +&iinu. ,ocul al doilea dup frecven reali rii revine tran aciilor le!ate de transmiterea prin motenire a bunurilor imobi-liare.>onderea acestor tran acii este de C,JM n +&iinu i varia de la @7,7M la HKM n centrele judeene. n judeul Edine tran aciile privind transmiterea prin motenire a proprietilor imobiliare prevalea asupra tran aciilor de vn are-cumprare i se situea pe primul loc n raport cu numrul total de operaiuni. -ceeai situaie se constat i n or. +omrat. (ran aciile le!ate de donaia bunurilor imobiliare de asemenea snt destul de rspndite i varia de la KM, n +&iinu, la 7KM, n or. .treni. / de voltare tot mai ampl, nu numai n +&iinu, dar i n alte orae ale #epublicii $oldova, cunoate piaa ipotecar. >onderea tran aciilor de depunere n !aj a bunurilor imobiliare este foarte mic, ns anali a dinamicii acestor tran acii pe judee indic o tendin stabil de cretere. +ea mai mic pondere a tuturor acestor tran acii se nre!istrea n or. 4li )H,AM*, dup care, n ordine cresctoare, urmea +&iinu )B,KM*, .treni )J,@M*, Edine )J,H*, /r&ei )9,@M*, +a&ul )77,@M*. >onderea cea mai mare o au tran aciile de dare a proprietilor imobiliare n arend sau n c&irie0 de la 7,7M n or. 4li pn la K,JM n or. +a&ul. (otodat, vom meniona c, potrivit le!islaiei #epublicii $oldova, se nre!istrea numai arenda )nc&irierea* proprietilor imobiliare pe un termen de cel puin trei ani. -renda )nc&irierea* pe termen scurt este un fenomen mult mai rspndit, ns aceste tran acii nu pot fi anali ate la nivel macroeconomic.

16

3e voltarea pieei imobiliare se caracteri ea , de asemenea, prin dinamica tran aciilor reali ate. n perioada 7999-@007, numrul operaiilor de vn are-cumprare a proprietilor imobiliare n ansamblu pe ar a crescut de H ori, al tran aciilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin motenire - de 9 ori, al donaiilor - de K ori, al operaiunilor de depunere n !aj )ipotecare* - de J,H ori, numrul ca urilor de arend pe termen lun! a crescut de H0 de ori. 3eci, n conclu ie putem spune c numrul tran aciilor cu bunuri imobiliare crete an de an n toate oraele i judeele rii, ns dinamica lor varia n limite lar!i )tab. @.7.*.

!abelul ".1.

18

3inamica tran aciilor cu bunuri imobiliare n perioada 7999-@007 /raul, judeul Numrul de tran acii )mii* 3inamica tran aciilor )M* 7999 +&iinu 4li +a&ul +ueni +omrat =nceti Edine /r&ei .oroca .treni 'n!&eni (araclia 77,CJ @,@B 0,CJ 0,JH 0,HK 7,H0 7,AB 7,HA 7,J@ @BK 7,0B @000 7J,9B J,9C B,K0 B,J0 0,CC H,JB A,J9 A,70 A,7H B9J @,C0 0,@@ @007 @B,79 7B,A0 9,9A C,9H A,C9 9,J@ 70,90 9,BK K,JK 7@0A A,H0 @,BC 7999 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 @000 7BB H77 JH@9 CH0 @0H @0H HJ9@ HCK H7C @00 @J0 700 @007 @0J JBC 7H09 7@A9 7A@B 7A@B C0K C0@ AHJ BKJ A70 77@H

3ei n +&iinu i n alte orae mari se nre!istrea un numr mare de tran acii, cea mai nalt dinamic a lor este caracteristic pentru oraele +omrat i +a&ul, unde n ultimii trei ani numrul operaiunilor imobiliare tran acionate a crescut de 7A i 7H ori, respectiv. +ea mai slab dinamic a pieei se nre!istrea la +&iinu, unde numrul tran aciilor cu proprietile imobiliare a crescut de numai dou ori. n +&iinu, cel mai activ se!ment al pieei este piaa locuinelor )apartamentelor la bloc* )tab. @.@*. -sta se e%plic prin faptul c, n comparaie cu casele individuale de locuit, locuinele la bloc se vnd la preuri mai mici, sunt construite n temei dup proiecte-tip i !arantea anumite standarde ale calitii )raportul dintre suprafaa locuibil i suprafaa total, un anumit set de servicii, etc.*. n +&iinu n tran acii imobiliare particip circa 70M din numrul lor total. n @007 cifra aceasta a crescut pn la 7BM. n judeele #epublicii $oldova, piaa locuinelor de asemenea este destul de de voltat. n 7999, n medie pe ar tran aciile cu locuine constituiau AJM din numrul total al tran aciilor cu bunuri imobiliare. +tre sfritul anului @007 n structura tran aciilor s-au produs mari sc&imbri i ponderea tran aciilor cu apartamente a sc ut la @@M. n ultimii ani s-a nviorat i piaa tran aciilor cu terenuri cu destinaie a!ricol. +otele de teren ec&ivalente primite de rani deseori particip la operaiile de vn are-cumprare, de sc&imb, motenire, donaie. n 7999Q @007 numrul tran aciilor cu terenuri a!ricole a crescut de peste B ori )de la 7BM n 7999, la J0M n @007*. n momentul de fa, operaiile de vn are- cumprare a terenurilor a!ricole constituie se!mentul cel mai activ al pieei imobiliare.

!abelul "." Structura tranzac ii!"r #u$% ti$u! #& 'unuri i("'i!iar&

/raul, judeul

n total tran aci i 700 700 700 9700 700 700 700 700 700 700 700

3intre care (erenuri ,ocuine -part a!ricole amente 7999 C A @ J 7A 7A @A @H BB 7@ K HJ BH JH AC J7 A7 HJ HB HJ BB KB AB A7 @C B0 7C @@ @J H7 7J B7

-lte bunuri

+&iinu 4li +a&ul +ueni +omrat =nceti Edine /r&ei .oroca .treni 'n!&eni (araclia T"ta) $& M"!#"*a +&iinu 4li +a&ul +ueni +omrat =nceti Edine /r&ei .oroca .treni 'n!&eni (araclia T"ta! $& M"!#"*a

7 A B B H C 7@ 7H 7@ B H

1++ 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 1++

1, @007 B #$ %" KB KB K7 CA CJ JK CJ JK K9 -+

2K 7K K 9 70 7H 7A 77 7C 7@ 7J K 12

.C@ @@ C A A H J K 7@ B 7H 7 22

, 7J B H @ 7 H B A H C H @ -

20

n toate judeele #epublicii $oldova, volumul tran aciilor cu terenuri a!ricole constituie peste CAM din volumul total al tran aciilor cu bunuri imobiliare )cu e%cepia judeelor 4li, .oroca i 'n!&eni*. >e locul al doilea dup frecvena reali rii tran aciilor cu proprieti imobiliare se afl tran aciile cu case de locuit individuale. >iaa caselor de locuit este mai puin activ n localitile rurale, unde n majoritatea ca urilor cutarea cumprtorilor cere mult timp, iar preul de vn are a caselor este de cteva ori mai mic decEt c&eltuielile pentru construcia lor. >roprietile comerciale i industriale rareori particip la tran acii, totui ponderea lor n numrul total al tran aciilor cu proprieti imobiliare crete. 3e e%emplu, n perioada anali at, n +&iinu, volumul total al tran aciilor a crescut de dou ori, iar numrul tran aciilor cu proprieti comerciale i industriale a crescut de @J de ori. n or. 4li, aceast cretere a fost de A ori, n +a&ul - de K,A ori. -ceeai tendin e%ist n multe judee, fapt ce demonstrea avansarea pieei imobiliare din $oldova la un nivel calitativ nou. .tarea actual a pieei imobiliare din #epublica $oldova se caracteri ea prin oscilaii brute a preurilor, n special la bunurile imobiliare locative. n perioada au!ust @007 - iunie @00@, preurile la proprietile re ideniale n +&iinu au crescut n medie cu HA-B0M. 3inamica preurilor pentru 7 m. p. de suprafa locativ este pre entat n fi!. @.H. n pre ent, preul pentru 7 m. p. de suprafa la apartamentele standard n +&iinu este n medie de 7K0-790 dolari .'-. >reul pentru 7 m. p. de suprafa la casele de locuit individuale este cu mult mai mare i constituie n medie @K0-A00 dolari .'-. >entru prima dat n ultimii ani, n mai @00@ cererea la bunurile imobiliare locative s-a e!alat cu oferta, ceea ce a permis vn torilor de proprieti imobiliare s mreasc preul ofertei cu nc 70M. .c&imbarea raportului dintre cerere i ofert s-a produs pe parcursul ctorva ani. 3ac n perioada 7999-@007 oferta de apartamente n +&iinu depea cererea de 70 ori, n @007 oferta era de numai trei ori mai mare dect cererea. n felul acesta, an de an scdea numrul potenialilor vn tori n raport cu potenialii cumprtori. 3eci, avea loc absorbia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construciei de locuine.

2++2

n pre ent, preurile la locuinele de o camer n +&iinu snt de A000- K000 de dolari, la locuinele de dou camere K000-7HA00 dolari, la locuinele de trei camere 7@000-7J000 de dolari. +omparativ cu nceputul anului @00@, preurile la !arsoniere au crescut n medie cu 7A00-@000 de dolari, la locuinele cu dou camere - cu @000-B000 de dolari, la cele cu trei camere H000-A000 de dolari.7 >reurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. >reul pentru 7 m. p. suprafa util al unui astfel de obiectiv oscilea ntre 7K0 i K00 de dolari. n medie, la nceputul anului @00@, preul pentru 7 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 7C0 de dolari, 7 m. p. n cldirile administrative @00 dolari. n onele de presti!iu ale +&iinului, preturile la spatiile comerciale i pentru oficii constituie n @00@ n pre ent, preurile la locuinele de o camer n +&iinu snt de A000- K000 de dolari, la locuinele de dou camere K000-7HA00 dolari, la locuinele de trei camere 7@000-7J000 de dolari. +omparativ cu nceputul anului @00@, preurile la !arsoniere au crescut n medie cu 7A00-@000 de dolari, la locuinele cu dou camere - cu @000-B000 de dolari, la cele cu trei camere H000-A000 de dolari.7 >reurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. >reul pentru 7 m. p. suprafa util al unui astfel de obiectiv oscilea ntre 7K0 i K00 de dolari. n medie, la nceputul anului @00@, preul pentru 7 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 7C0 de dolari, 7 m. p. n cldirile administrative @00 dolari. n onele de presti!iu ale +&iinului, preurile la spaiile comerciale i pentru oficii constituie n medie @A0-B00 dolari. >entru comparaie, preurile la spaiile de producie nu depesc 700 de dolari pentru 7 m. p. n centrele de jude i n alte orae din $oldova preurile la proprietile re ideniale snt mult mai joase i apro%imativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor. >reurile la terenurile cu destinaie a!ricol, dup civa ani de oscilare, s-au stabilit la nivelul de B-C mii de lei pentru 7 &a de pmnt, ceea ce este de B-A ori mai puin dect preul mediu normativ. >iaa imobiliar din $oldova se caracteri ea i prin numrul mare de proprieti imobiliare date n c&irie. n perioada supus anali ei a avut loc scderea ta%ei de nc&iriere a obiectivelor administrative i comerciale. ,a nceputul anului @00@, c&iria pentru 7 m. p. de suprafa total a constituit0 la obiectivele comerciale - B,K dolari pe lun1 la cldirile administrative A,C dolari pe lun. +&iria pentru obiectivele locative a crescut n comparaie cu anul @007 i constituia 7,B dolari de lun. n urma anali ei efectuate putem tra!e conclu ia c piaa imobiliar din $oldova s-a format, c toate se!mentele sale snt destul de bine de voltate. .-a creat infrastructura pieei, care contribuie la reali area tran aciilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispo iie a informaiei, prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei.

22

CAPITOLUL / CARACTERI0AREA PARTICIPANILOR LA PIAA IMOBILIAR DIN REPUBLICA MOLDOVA /.1. Partici$an ii !a $ia a i("'i!iar% (ran aciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte tran acii. +ostul nalt al bunurilor imobiliare, comple%itatea reali rii tran aciei, c&eltuielile mari de timp pentru !sirea unui vn tor &otart s vnd, sau a unui cumprtor &otrt s cumpere o proprietate imobiliar concret, determin frecvena relativ sc ut a acestui !en de tran acii. >utem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vn tor i pentru cumprtor, tran acia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via. "uncionarea pieei imobiliare presupune o interrelaie ntre obiectul imobiliar i participanii la pia )subiecii pieei imobiliare*. .ubiecii pieei imobiliare snt vn torii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utili atorii bunurilor imobile i a!enii intermediari de mar<etin!

2n calitate de vnztori de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fi ice i juridice nre!istrate n
sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare.

Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fi ice i juridice care ac&i iionea obiective imobiliare i asi!ur funcionarea lor. 3in cate!oria utilizatorilor bunurilor imobiliare fac parte arendaii )c&iriaii*, care cumpr pentru un timp, n sc&imbul unei pli de arend )c&irie*, dreptul de posesie de la proprietarul bunului

imobiliar. 'tili ator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l folosete independent0 pentru lr!irea construciei, moderni area, de voltarea i e%tinderea afacerii. 'n participant specific al pieei imobiliare este statul )autoritile centrale ale administraiei publice
locale*, care asi!ur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare. #olul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de urmtoarele condiii0 7* statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea lor raional1

@* statul este rspun tor de crearea mediului juridic, metodolo!ic i informaional al pieei
imobiliare pentru asi!urarea unei interaciuni optime a tuturor participanilor la pia1 H* statul este nre!istratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor )prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare*1 B* statul apare rt calitate de arbitru n liti!iile patrimoniale i alte liti!ii le! ate de bunurile imobiliare. #olul a!enilor intermediari de mar<etin! pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii vn tori i cumprtori s se !seasc unii pe alii, a !aranta nc&eierea corect a tran aciei, a propune sisteme acceptabile de finanare i asi!urare a tran aciei i, n ca ul depistrii falsificrilor i neltoriei dup nc&eierea tran aciei, a asi!ura aprarea prilor participante la tran acie n instana de judecat. 2nteresele participanilor la tran aciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener. +oe%istena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic pre ena unui ec&ilibru optim al intereselor tuturor prilor. (oi participanii la pia trebuie s !seasc posibiliti de interaciune optim, s ia deci ii de compromis, care s le permit s active e eficient ntr-o perspectiv ndelun!at.

H.@. Caract&rizar&a int&r(&#iari!"r $& $ia a i("'i!iar%

>entru asi!urarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea specialitilor n diferite domenii, care s asi!ure prompt i profesionist soluionarea problemelor de procedur i de ordin te&nic. +onform clasificrii "ederaiei internaionale a specialitilor n domeniul imobiliar )"2-4+2 &nternational 'eal (state )ederation*, se distin! dou !rupuri de specialiti care activea pe piaa imobiliar. 3in primul !rup fac parte profesionitii care soluionea nemijlocit problemele proprietii la toate etapele ciclului de via a bunului patrimonial )consultani, evaluatori, finansiti, promotori ai de voltrii, mana!eri, bro<eri*, din cel de al doilea -profesioniti care lucrea n domeniul proprietii imobiliare )proiectani, ar&iteci, auditori, juriti, a!eni de asi!urare* 7. -ceast
clasificare este desul de convenional, dar, n acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care ast i funcionarea pieei imobiliare nu este cu putin. >entru a efectua pe pia o tran acie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vn tor recur!e la serviciile a!enilor intermediari de pia. . e%aminm componena intermediarilor pe piaa imobiliar n sensul lar! i n sensul restrns al cuvntului. 2ntermediari, n sensul lar!, snt persoanele fi ice i juridice cu orice form de proprietate care i ajut pe participanii la pia imobiliar n reali area tran aciei )fi!. H.@.*. 2ntermediarii de mar<etin!, n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fi ice i juridice care practic activitatea de intermediere )companiile de a!eni intermediari, bursele imobiliare, bro<erii*. .istemul de intermediari pe piaa imobiliar este constituit din0 Aut"rit% i!& a#(ini1tra i&i $u'!ic& !"ca!&2 care eliberea persoanelor fi ice i juridice documente ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. -ceste documente snt0 F documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren1

24

documentul provi oriu ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului1 F documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de teren ec&ivalent. (oate documentele acestea se ntocmesc n dou e%emplare0 primul se nmnea deintorului de drept, cel de-al doilea se pstrea la or!anul administraiei publice locale care a eliberat documentul. 3ocumentele susmenionate conin urmtoarea informaie0 F numrul i data eliberrii documentului1 F denumirea persoanei fi ice sau juridice creia i se eliberea documentul1

"i!. H. @. .c&ema intermediarilor de mar<etin!

F numrul i data deci iei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n posesie sau n folosin a
terenului1

scopul n care se atribuie terenul1 numrul de nre!istrare n #e!istrul deintorilor de terenuri. ,a documentele respective se ane%ea planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilor adiacente. 3ocumentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor snt necesare pentru nc&eierea oricrui fel de tran acii cu bunuri imobiliare. O3icii!& ca#a1tra!& t&rit"ria!& - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie sistemul oficiilor
cadastrale teritoriale. "ondatorul este -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru, care or!ani ea i controlea activitatea lor. /ficiile cadastrale teritoriale )/+(* nre!istrea bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, in #e!istrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform le!islaiei i statutului lor. >entru un potenial cumprtor, e%trasul din #e!istrul bunurilor imobiliare servete drept !aranie a autencitii drepturilor vn torului asupra respectivului bun imobiliar. N"tar - persoan fi ic mputernicit s preste e servicii publice, are statut de funcie autonom i este inamovibil, cu e%cepia ca ului de ncetare a activitii n conformitate cu ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fi ice care, n ba a licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cu +onstituia i le!islaia n vi!oare activitate notarial, care asi!ur persoanelor fi ice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i e%ecutarea drepturilor i aprarea intereselor le!itime. Bur1& i("'i!iar&2 'r"4&ri - persoane juridice i fi ice care nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare0

F F

comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vn area lor la licitaie1

F
F

activitate de intermediere a tran aciilor cu bunuri imobiliare1


activitate de informare-consultare privind tran aciile cu bunuri imobiliare.

.erviciile acestor participani ai pieei constau n ale!erea obiectelor imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor potenial sau ale!erea cumprtorilor care doresc s ac&i iione e cutare sau cutare proprietate imobiliar aparinnd clientului-vn tor. E*a!uat"ri - specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilor imobiliare n conformitate cu
le!islaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

,a efectuarea tran aciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar se face la iniiativa beneficiarului, cu e%cepia ca urilor de motenire, precum i n toate ca urile de efectuare a tran aciilor cu obiectele proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. ,a cererea clientului, evaluatorul poate s efectue e evaluarea obiectului pentru vn are-cumprare, s estime e valoarea lui de asi!urare i de ipotecare sau s efectue e evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar. C"($anii #& #&z*"!tar& i("'i!iar% - participani de frunte la reali area proiectelor de de voltare a bunurilor imobiliare. -ctivitatea de de voltare imobiliar este un !en distinct de activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care const n or!ani area i !estionarea proiectelor investiionale n sfera imobiliar. +ompaniile de de voltare imobiliar snt or!ani aii de proiectare, prospeciuni, construciemontaj, care elaborea i creea mbuntiri pe amplasamente. 3e !radul de mbuntire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori depinde valoarea total a terenului. +nd se intenionea efectuarea unei tran acii de vn are-cumprare a unui teren, cumprtorii poteniali deseori apelea la companiile de de voltare imobiliar pentru servicii de consultan privind posibilitile fi ice i raionalitatea economic a efecturii diferitelor mbuntiri pe terenul n proiect de ac&i iionare.

26

A5&n i #& a1i5ur%ri efectuea att asi!urarea tran aciilor cu bunuri imobiliare, ct i asi!urarea
rspunderii profesionale a a!enilor intermediari. 2n pre ent, n $oldova aceste tipuri de asi!urare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. -ctivitatea ntreprinderilor de stat - oficiile cadastrale teritoriale - ntr-o oarecare msur este ferit de erorile neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a unui fond de !aranie i, de aceea, asi!urarea tran aciilor cu bunuri imobiliare este o msur de nlocuire. +u toate acestea, tipul respectiv de asi!urare servete drept !aranie a recuperrii mijloacelor c&eltuite de cumprtor, n ca ul descoperirii unor falsificri n documente sau alt nelciune din partea vn torului.

In1titu ii 3inanciar6cr&#itar& ca participani la piaa de bunuri imobiliare ofer capital propriu sau mprumutat investitorilor )cumprtorilor* i celor ce nc&iria imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plti inte!ral valoarea total a bunului imobiliar sau suma necesar pentru nc&iriere. +reditorii pieei imobiliare joac un rol foarte important, redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. 3e re!ul, n , condiiile unei piee de voltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finanea din mijloace mprumutate numai o parte din costul bunului imobiliar ac&i iionat, pltind prima cot din mijloace proprii. >entru a se ncredina c valoarea bunului imobiliar depete suma mprumutului cerut, ,+ or!ani aia creditoare or!ani ea evaluarea independent a bunului imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea solicitantului de mprumut.
+reditorii din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar folosind bunurile imobiliare drept !aranie a mprumutului acordat, adic n calitate de !aj. +reditori ipotecari pot fi bncile, fondurile de investii i de pensii, companiile ipotecare, asociaiile de mprumut i economii care ofer partenerilor de tran acie servicii de creditare ipotecar. n #epublica $oldova, prestea servicii de creditare ipotecar o serie de bnci comerciale. ,ider printre ele este 8$oldovaa!roindbanc8, care efectuea operaii de creditare a tran aciilor cu terenuri a!ricole. n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru ac&i iionarea bunurilor imobiliare, o serie de or!ani aii de intermediere a tran aciilor pe piaa imobiliar ncep s preste e i ele servicii de creditare ipotecar. +a e%emplu al unei astfel de diversificri poate servi bursa imobiliar 8,ara8, care a nceput printre primele s preste e astfel de servicii pe piaa bunurilor imobiliare din $oldova. A*"ca ii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii0 se pronun referitor la le!alitatea drepturilor patrimoniale e%istente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridic a tran aciei, ntocmesc contracte de ac&i iionare a bunurilor imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile a!enilor imobiliari. 7&1ti"narii #& 'unuri i("'i!iar& 8(ana5&rii9 se ocup cu e%ploatarea comercial a bunului imobiliar, in documentaia financiar1 ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar1 caut s utili e e ct mai eficient imobilul1 dau n c&irie ncperile libere1 colectea c&iria1 rspund de reparaia i ntreinerea imobilului1 an!ajea i eliberea din serviciu lucrtorii, conduc personalul de deservire. Mi:!"ac&!& #& in3"r(ar& ;n (a1% ofer informaia necesar privind piaa imobiliar, preurile cererii i ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vn are. >articipanii la piaa imobiliar, n ba a acestor date, pot face de sine stttor anali a evoluiei pieei, tra!e conclu ii privind dinamica preurilor la proprietile imobiliare, pot determina onele cele mai presti!ioase sau mai puin presti!ioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. 3atele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile cumprtorilor poteniali, vn torilor i a!enilor intermediari care activea pe piaa imobiliar. >ublicaiile cele mai populare care public informaie despre piaa imobiliar snt !a etele 8$a<ler8, 8Economicescoe obo renie 8,o!os->ress88, 8/b or rinca nedvijimosti8. 4uletinul informaional al -!eniei de .tat #elaii "unciare i +adastru 8+adastrul8 public anunuri privind vn area terenurilor a!ricole, caselor de locuit cu loturile de ln! ele, a locuinelor, a proprietilor comerciale i industriale de pe ntre! teritoriul rii. (oat informaia publicat n buletinul 8+adastrul8 este minuios verificat de ctre specialitii /+(, spre a se evita eventualele erori sau falsificri.

/./. Acti*itat&a #& int&r(&#i&r& $& $ia a i("'i!iar% #in R&$u'!ica M"!#"*a .pecificul tran aciilor cu bunuri imobiliare, necesitatea anali rii informaiei cu privire la pia, nivelul nalt de risc la efectuarea tran aciilor au determinat apariia unui !en aparte de activitate pe piaa imobiliar - cea de intermediere. ,a etapa actual de de voltare a pieei imobiliare, n

#epublica $oldova activitatea de intermediere o desfoar companiile de a!eni intermediari - bursele imobiliare i bro<erii, noiuni asupra crora ne vom opri mai jos.

Bursa imobiliar este o or!ani aie speciali at, care este persoan juridic ce ndeplinete
urmtoarele funcii pe piaa imobiliar0

F acordarea de sprijin n satisfacerea cererii i ofertei de bunuri imobiliare1 F crearea de condiii cumprtorului i vn torului unui bun imobiliar pentru efectuarea tran aciei
cu bunul imobiliar1 F formarea unui spaiu informaional unic pe piaa imobiliar1 F prestarea altor servicii )juridice, de e%perti , consultan, evaluare, etc.* pe piaa imobiliar. Brokerul )a!ent intermediar* este o persoan fi ic sau juridic, care desfoar activitate antreprenorial
fie n interes propriu, fie n ba a unui contract nc&eiat ntre el i o burs imobiliar. 3ac bro<erul este persoan fi ic, el i desfoar activitatea n numele bursei imobiliare. n procesul desfurrii activitii de intermediere, brokerul este n drept:

F s poarte ne!ocieri cu clientul n ce privete vn area sau cumprarea unor bunuri imobiliare1 darea sau luarea n c&irie a unor bunuri imobiliare1 de voltarea bunurilor imobiliare1

s colecte e c&iria1 s repre inte interesele consumatorului de servicii de intermediere la efectuarea tran aciei de vn are, nc&iriere i a altor operaii cu bunuri imobiliare1 F s aduc la cunotina potenialilor cumprtori de publicitate informaia despre vn area, nc&irierea i alte operaii cu bunurile imobiliare1

s propun sau s acorde pe ba de recompens ajutor vreunei persoane n cutarea unui bun imobiliar pentru cumprare sau nc&iriere1 F s primeasc onorariu, comisioane sau o alt recompens pentru munca de cutare a cumprtorului sau vn torului de bunuri imobiliare1 F s informe e public c se ocup cu activitatea de intermediere imobiliar. 4ro<erul este n drept s repre inte cumprtorul i vn torul n cadrul aceleiai tran acii. (otodat, bro<erul este n drept s primeasc plat pentru serviciile sale de la mai mult de una din prile implicate n tran acie numai cu tiina i acordul tuturor prilor implicate n tran acie. Obligaiile brokerului: bro<erul nu trebuie s ntreprind aciuni de prestare a serviciilor de intermediere n sfera imobiliar dac are un interes vdit sau pre umat, fr a pune n cunotin de cau toate prile interesate1 F dac vn torul, ncredinnd bro<erului vn area bunului imobiliar, introduce anumite restricii referitor la persoana clienilor )naionalitate, vrst, se%, &andicap fi ic sau de alt natur1 situaie familial, profesie, etc.*, atunci bro<erul, acceptnd o asemenea misiune din partea vn torului drept
confidenial, nu trebuie s fac publice restriciile impuse prin intermediul mas media, publicitii sau s le e%pun n cadrul ne!ocierilor cu potenialii cumprtori.

F repre entnd interesele clientului, bro<erul este dator s acione e n strict conformitate cu obli!aiile sale contractuale1 s informe e clientul asupra drepturilor aprate de le!islaie1 s asi!ure pstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tran aciei1 s pun la dispo iia clientului informaie complet, e%&austiv n ce privete obiectul tran aciei, pe care o poate obine de la or!anele respective ale administraiei publice centrale i locale1 s pstre e n tain informaia 28

F confidenial despre client i tran acie att pe durata aciunii relaiilor contractuale cu clientul, ct i dup ncetarea lor. +ro,erul este n drept s divul!e informaia confidenial a clientului n
urmtoarele ca uri0 F n temeiul cererii or!anelor abilitate ale administraiei de stat sau al

unei &otrri judectoreti1 F cnd bro<erul a aflat despre intenia clientului de a svri o fapt ilicit i divul!area acestei
informaii este necesar pentru a prentmpina

aceast infraciune1 F cnd bro<erul este nevoit s-i apere drepturile ocrotite de le!e mpotriva nvinuirii de comportament ile!al. 3ac bro<erul ia deci ia s plase e o reclam privind vn area, nc&irierea sau sc&imbul unui bun imobiliar, el trebuie s-7 ntiine e despre aceasta pe proprietar i s obin acordul acestuia. #epre entnd interesele vn torului n tran acie, bro<erul nu trebuie s fi%e e pentru bunul imobiliar un alt pre dect cel numit de vn tor, dac n cadrul contractului respeciv nu a fost abilitat cu alte mputerniciri. (otodat, activitatea profesionist de intermediere, ca i activitatea evaluatorilor, se desfoar n strict conformitate cu re!ulile eticii profesionale. >ractica internaional privind activitatea de intermediere presupune i faptul c fiecare participant profesionist la piaa imobiliar are un contract de asi!urare a responsabilitii profesionale. n pre ent aceast practic ns nu se aplic n condiiile pieei imobiliare din $oldova, dar implementarea ei va contribui la formarea unor relaii mai civili ate ntre client, bro<er i bursa imobiliar. $ajoritatea burselor imobiliare din #epublica $oldova i desfoar activitatea n oraele +&iinu, 4li, acolo unde piaa bunurilor imobiliare este mai activ, unde se efectuea un numr mare de tran acii. $ulte burse imobiliare activea i n afara acestor orae, cuprin nd unele one ale rii, n localitile rurale i n oraele mici ns, problema !sirii cumprtorului sau vn torului este foarte actual. n aceste situaii vin n ajutor a!enii intermediari )mijlocitori* independeni - persoane fi ice care practic activitatea de intermediere pe piaa imobiliar. >entru a-i menine po iiile n condiiile dure ale pieei, pentru a atra!e mai muli clieni, a asi!ura o mai mare eficien n nc&eierea tran aciilor, bursele imobiliare, dei denumirea lor indic n mod clar sfera lor de activitate, deseori prestea clienilor lor o !am mai lar! de servicii )evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de credite !arantate cu proprieti imobiliare )!aranii ipotecare*, efectuarea tuturor operaiilor pre!titoare de pn la nc&eiera contractului de vn arecumprare, servicii de consultan, etc.* )fi!. H.H.*. (oate bursele imobiliare snt ntreprinderi ale sectorului privat. E%ist o oarecare speciali are a acestor ntreprinderi. "irmele recent constituite derulea activitate de intermediere a operaiilor de vn are-cumrare a bunurilor imobiliare. "irmele cu mare e%perien de lucru pe piaa #epublicii $oldova, o bun reputaie i specialiti de nalt calificare prestea servicii de intermediere a operaiunilor de vn are-cumprare a bunurilor imobiliare de orice fel. 3e e%emplu, bursa imobiliar 8,ara8, care desfoar activitate de intermediere profesionist din 799@, are n componena sa cteva direcii speciali ate - pentru proprieti imobiliare locative, cu destinaie comercial, pentru rent, pentru
proprieti funciare. 3up cate!oriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim bro<eri de listin! )listin! bro<er* i bro<eri de vn ri )sellin! bro<er*. 4ro<erul de listin!, la comanda vn torului, scoate la vn are bunul imobil, R introducnd datele despre acesta n banca unic de date referitoare la proprietile imobiliare de vn are. 4ro<erul de vn ri se ocup de cutarea cumprtorului pentru vn torul de proprietate imobiliar. n ca ul cnd operaia de vn are-cumprare a avut loc, comisionul pentru tran acie se mparte ntre bro<erii care au participat la ea.

"i!. H. H. mbinarea !enurilor de activitate ale bursei imobiliare 3eoarece activitatea de intermediere imobiliar n $oldova nu se licenia , este destul de dificil a stabili cu e%actitate numrul a!enilor intermediari profesioniti pe piaa imobiliar din #epublica $oldova. -vnd n vedere creterea numrului de tran acii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n continuare a numrului de burse imobiliare i bro<eri. /.,. Partici$ar&a a5&n i!"r int&r(&#iari c"(&rcia!i !a "$&ra ii!& #& *;nzar& a
'unuri!"r i("'i!iar&

(oi intermediarii de pe piaa imobiliar se afl ntr-o strns le!tur reciproc. n procesul nc&eierii tran aciilor de vn are-cumprare a unui bun imobiliar, i cumprtorul, i vn torul apelea n repetate rnduri la companiile de a!eni intermediari imobiliari )fi!. H.B.*. nti de toate, posesorul bunului imobiliar &otrt s vnd trebuie s aib documentele care s confirme drepturile lui asupra acestui bun. n ca ul vn rii unui teren, deintorul lui trebuie s aib document de proprietate asupra acestui teren. n lipsa acestuia, deintorul bunului imobiliar trebuie s solicite primriei documentul respectiv

30

"i!. H.B 2nteractiunea intermediarilor de piata imobiliara 3repturile asupra bunului imobiliar trebuie s fie n mod obli!atoriu nre!istrate n #e!istrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru, conine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate i alte drepturi patrimoniale, deintorii de drepturi, titluri de proprietate, tran aciile cu bunuri imobiliare i alte temeiuri de apariie, sc&imbare, !revare i ncetare a drepturilor. ncepnd din 799K, n $oldova se creea sistemul nre!istrrii masive a bunurilor imobiliare. - fost elaborat planul calendaristic de implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul c&eltuielilor financiare pentru crearea i funcionarea sistemului, nc&eierea procesului de nre!istrare masiv a bunurilor imobiliare este prev ut pentru anul @00C. n pre ent, n cadrul noului sistem au fost nre!istrate circa A0M din totalul bunurilor imobiliare. ?n torul potenial al bunului imobiliar trebuie s tie dac proprietatea sa este nre!istrat n noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. 3ac bunul imobiliar de vn are este nre!istrat, proprietarul lui poate depune o cerere la /+( solicitnd un e%tras din #e!istrul bunurilor imobiliare care s confirme drepturile sale patrimoniale. E%trasul din #e!istrul bunurilor imobiliare se eliberea pentru nc&eierea actelor juridice i este valabil pe un termen de dou luni de la data eliberrii. 3ac bunul imobiliar prev ut pentru vn are nu este nre!istrat n sistemul cadastrului bunurilor imobiliare, vn torul potenial trebuie s adrese e /+( o cerere de nre!istrare a proprietii sale.

+umprtorul potenial al proprietii imobiliare, nainte de nc&eierea tran aciei, deseori apelea la promotorii imobiliari autori ai - ar&itect, proiectant, in!iner-constructor, - pentru consultri privind posibilitatea reconstruciei, lr!irii vec&ilor construcii i ridicarea unor construcii noi pe terenul ac&i iionat )de voltarea amplasamentului*. n multe ca uri opinia promotorului imobiliar e%ercit o influen esenial asupra deci iei potenialului cumprtor n ce privete nc&eierea tran aciei. ,a etapa lurii deci iei privind nc&eierea tran aciei, i cumprtorul i vn torul pot solicita o consultaie evaluatorului imobiliar. n ca ul vn rii bunurilor imobiliare-tip - apartament, cas, teren, partenerii de tran acie au o oarecare idee n ceea ce privete preul probabil de vn are-cumprare a bunului imobiliar. +nd se ac&i iionea obiective unicale, obiective cu destinaie special, bunuri imobiliare cu anumite !revri a drepturilor, este ca ul s se apele e la serviciile unui evaluator independent. n rile de voltate, majoritatea cumprtorilor de bunuri imobiliare apelea la diferite instituii financiar-creditare pentru a obine credit n vederea finanrii tran aciei. n condiiile #epublicii $oldova, obinerea unor astfel de credite este destul de problematic din cau a ratei nalte a dobn ii la mprumut. +u toate acestea, creditarea ipotecar n ara noastr cunoate o rspndire tot mai lar!. (otodat, recur!nd la ajutorul evaluatorilor independeni sau interni, instituia financiar-creditar determin valoarea ipotecar a bunului imobiliar ac&i iionat. +nd toate documentele ce confirm drepturile de proprietate au fost obinute i partenerii de tran acie au c ut de comun acord asupra preului de vn are a bunului imobiliar, ei se adresea notarului, n pre ena cruia nc&eie contractul de vn are-cumprare. Notarul certific faptul c tran acia s-a efectuat n condiii libere, fr constrn!eri, ambele pri au acionat prudent i n cunotin de cau . >entru serviciile sale, notarul primete onorariu, cuantumul cruia se stabilete n funcie de valoarea bunului imobiliar indicat n contract. 3up autentificarea contractului de ctre notar, tran acia se consider nc&eiat i cumprtorul intr n drepturile de proprietar al bunului imobiliar. Etapa final a procesului de nc&eiere a tran aciei este nre!istrarea contractului de vn arecumrare la /+(. 3up nre!istrarea contractului, statul !arantea noului proprietar toate drepturile dobndite asupra bunului imobiliar. /+( comunic inspeciei fiscale i numele )n ca ul persoanei juridice - denumirea i rec&i itele* noului proprietar, pentru a se face sc&imbrile cuvenite n lista
contribuabililor. 3ac din anumite cau e, le!ate de eventuala necorectitudine a vn torului, contractul de vn are-cumprare nu poate fi nre!istrat la oficiul cadastral teritorial, cel care urma s devin proprietarul bunului imobiliar va trebui s an!aje e un avocat i s se adrese e instanei de judecat. ,a toate etapele de nc&eiere a afacerii, cumprtorul, vn torul, participanii profesioniti la piaa imobiliar pot apela la serviciile companiilor de asi!urare pentru a asi!ura tran acia sau rspunderea profesional a specialistului. 3ei n $oldova practica asi!urrii tran aciilor cu bunuri imobiliare nu este rspndit, e%periena mondial demonstrea necesitatea implementrii acestui tip de asi!urare de perspectiv. / pia imobiliar civili at presupune c serviciile intermediarilor snt la un nivel calitativ nalt, participanilor la tran acie li se !arantea si!urana i confidenialitatea ei. >e de alt parte, nsui intermediarii de pia snt interesai de crearea unei ima!ini atr!toare a ntreprinderii, de bunul ei renume. +um piaa imobiliar din $oldova nu este prea mare, orice eroare a intermediarului sau act de concuren neloial devin cunoscute majoritii cole!ilor i concurenilor lor. 3e aceea, pentru a-i atra!e pe clienii poteniali, toi participanii la pia snt interesai s lucre e la un nivel profesional nalt, respectnd re!ulile eticii de afaceri i profesionale.

PIAA SERVICIILOR DE EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA

32

,.1. N" iuni #& 'az% a!& acti*it% ii #& &*a!uar& >iaa serviciilor de evaluare ca parte component a pieei imobiliare a aprut relativ nu demult. n sistemul economiei planificate, o perioad ndelun!at evaluarea bunurilor imobiliare purta un caracter ntmpltor i avea sens doar pentru un cerc restrns de persoane particulare. 3ominaia proprietii de stat asupra pmntului i a celei mai mare pri din cldiri i construcii, precum i e%istena a tot felul de restricii de natur s mpiedice ac&i iionarea bunurilor imobiliare n proprietate privat fcea din noiunea 8evaluarea bunurilor imobiliare8 o e%presie lipsit de sens. n economia de pia e%ist o atitudine principial diferit fa de activitatea de evaluare. /rice bun imobiliar este marf i trebuie evaluat n mod corespun tor. >iaa serviciilor de evaluare este parte component a pieei imobiliare, unde obiectul vn riicumprrii snt serviciile de evaluare. /biect al evalurii pot fi bunuri mobile i imobile i drepturile asupra lor1 &rtiile de valoare, maini i mecanisme, ec&ipament te&nolo!ic, active necorporale )nemateriale*. .ubieci ai pieei serviciilor de evaluare snt evaluatorii i ntreprinderile care au licen ce le acord dreptul de a practica activitatea de evaluare, pe de o parte, i clienii sau beneficiarii de servicii de evaluare, pe de alt parte. Evaluarea bunurilor imobiliare repre int procesul de determinare a valorii acestor bunuri. n fiecare ca concret, evaluarea se caracteri ea prin particulariti specifice ce reflect esena i specificul obiectului evalurii. Evaluarea ntotdeauna se manifest ca proces concret, ntruct este le!at de determinarea valorii unui bun imobiliar concret cu vecintile lui concrete. Evaluarea este ntotdeauna le!at de0 F un anumit tip de tran acie presupus n le!tur cu obiectul evalurii )vn are, cumprare, sc&imb, ipotecare, asi!urare, donaie, motenire, etc.*1
F

anumii participani la proces0 beneficiarul i evaluatorul1 o anumit data de timp pentru care se efectuea evaluarea. 6ntruct piaa imobiliar se afl n continu de voltare, re ultatele

evalurii snt valabile numai n cadrul unei perioade limitate de timp. ?aloarea bunului imobiliar depinde de diveri factori, de care ntotdeauna se ine cont la evaluarea bunului imobiliar i care se reflect n principiile i metodele de evaluare. -ceti factori se refer la trecutul, pre entul i viitorul obiectului evalurii.
,.2. R&5!&(&ntar&a :uri#ic% a acti*it% ii #& &*a!uar&

n pre ent, ba a juridic care ar re!lementa activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare, procesul de evaluare i activitatea evaluatorului este abia n curs de constituire. >n nu demult, actele normative tratau concepia valorii numai din punct de vedere al costurilor i o le!au de indici cantitativi. >reului normativ i revenea i i revine un rol predominant la nc&eierea tran aciilor cu bunurile imobiliare, ndeosebi cu bunurile proprietate de stat. (ran aciile cu bunurile imobiliare proprietate privat se reali ea la preuri de pia, ns noiunea de 8valoare de pia8 a fost definit n le!islaie abia nu demult. n ultimii ani au fost ntreprinse cu succes msuri pentru modificarea le!islaiei. 2mportante modificri i completri au fost efectuate la le!ile fundamentale care determin de voltarea pieei imobiliare0 +odul "unciar, ,e!ea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, ,e!ea cu privire la pro!ramul de privati are, ,e!ea cu privire la preul normativ i modul de vn are-cimprare a pmntului, ,e!ea cu privire la !aj i alte acte normative.

+ea mai mare influen asupra de voltrii activitii de evaluare n $oldova a avut-o ,e!ea cu privire la activitatea de evaluare, recent adoptat. >entru ntia dat evaluarea a fost declarat !en independent de activitate. ,e!ea cuprinde cadrul juridic, or!ani ational i metodolo!ic de desfurare a activitii de evaluare. .e dau noiunile de ba ale activitii de evaluare, tipurile i scopurile evalurii, ca urile de efectuare obli!atorie a evalurii. 3e asemenea, le!ea stabilete drepturile, obli!aiile, rspunderea evaluatorilor i a ntreprinderilor de evaluare, condiiile ce limitea activitatea de evaluare. ntr-un capitol aparte se e%aminea temeiul pentru efectuarea evalurii, coninutul de ba al contractului de prestare a serviciilor de evaluare, cerinele fa de raportul de evaluare. >unctul de plecare n concepia le!ii este ideea independenei evaluatorului - titular al unui certificat de calificare, avnd e%perien de munc n domeniul evalurii, un nalt nivel profesional i competena necesar. Evaluatorul desfoar activitatea de evaluare numai n cadrul unei ntreprinderi de evaluare avnd licena corespun toare. ,e!ea e%aminea , de asemenea, procedura de eliberare i de retra!ere a certificatului de calificare, modul de atestare a evaluatorilor.
,e!ea cu privire la evaluare prevede elaborarea unui mare numr de diverse acte normative ce reflect diferite aspecte or!ani aionale i metodolo!ice ale evalurii.

,./. Ca#ru! (&t"#"!"5ic a! acti*it% ii #& &*a!uar& 3e voltarea pieei imobiliare depinde n majoritatea ca urilor de calitatea serviciilor de evaluare, de eficiena i contiincio itatea e%perilor-evaluatori. Etapa actual de de voltare a pieei serviciilor de evaluare din $oldova se caracteri ea prin e%istena unui mare numr de acte normative, care repre int, de fapt, implicarea statului n procesul de formare a valorii bunurilor imobiliare. (oate aceste acte normative prevd determinarea valorii bunului imobiliar fie n ba a costurilor pentru reconstrucie )n ca ul construciilor i cldirilor*, fie n ba a !radului de bonitate a pmntului )n ca ul terenurilor*. n ultimii ani s-au fcut diferite ncercri de a apropia valoarea norma tiv a terenurilor sau valoarea de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea de pia prin introducerea coeficienilor de reestimare a valorii bunurilor imobiliare, a diferiilor coeficieni de majorare i de diminuare care s reflecte influena unor aa factori ca amplasarea bunului imobiliar, e%istena i !radul de de voltare a infrastructurii sociale i de producie. -stfel de propuneri se conineau n =otrrea 5uvernului #epublicii $oldova nr. B7@ din J mai 799C, =otrrea 5uvernului #epublicii $oldova cu privire la msurile pentru e%ecutarea ,e!ii 8+u privire la pro!ramul de privati are pe anii 799C-799K8 nr. 70AJ din 7@ noiembrie 799C, =otrrea 5uvernului #epublicii $oldova nr. HB9 din @7 iunie 799J, =otrrea 5uvernului nr. 7@@ din B februarie 799K, ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la intrarea n vi!oare a (itlului ?2 al +odului "iscal nr. 70AJ-:2? din 7J iunie @000 . a. 'nele dintre aceste acte normative nu mai snt valabile, multe rmn n vi!oare i se aplic pe lar! de ctre evaluatorii practicieni. 3ei aplicarea acestor acte nu ntotdeauna permite s fie determinat valoarea real a bunurilor imobiliare, evaluatorii de la ntreprinderile de stat de evaluare snt obli!ai s le utili e e n munca lor. Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibiliti mai lar!i n ale!erea metodelor i te&nicilor concrete de evaluare, dar nici n aceast sfer nu e%ist unitate. 4ncile comerciale i companiile private care activea n domeniul evalurii elaborea abordri i metodici individuale de evaluare a bunurilor imobiliare, ba ate pe principii de pia, tratea n mod diferit aplicarea metodelor de pia n determinarea valorii bunurilor imobiliare. 3eseori, aceste elaborri constituie obiectul secretului comercial i nu snt accesibile pentru studierea, anali a i aplicarea lor de ctre ali evaluatori.

34

+onform ,e!ii cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea trebuie efectuat dup metode de pia.
>entru nele!erea i aplicarea n acelai fel a metodelor de pia de evaluare de ctre toi evaluatorii - i de la ntreprinderile de stat, i de la firmele private - e necesar s se cree e un sistem unitar de standarde naionale de evaluare. -ceste standarde trebuie s prevad att principiile !enerale i metodele de evaluare, ct i te&nicile concrete de evaluare a diferitelor cate!orii de bunuri imobiliare. .tandardele naionale trebuie s aborde e nu numai evaluarea bunurilor imobiliare, ci i evaluarea mainilor i mecanismelor, mijloacelor de transport, obiectivelor industriale, drepturilor de autor, altor cate!orii de obiecte ale evalurii, ntruct crearea sistemului de standarde naionale necesit un volum mare de munc, cu c&eltuieli importante de resurse intelectuale i timp, n perioad de pn la crearea acestor standarde evaluatorii trebuie s aplice standardele Europene de evaluare, precum i recomandrile metodice provi orii elaborate de ctre or!anele centrale de ramur ale administraiei publice.

n pre ent, la efectuarea evalurii bunurilor imobiliare pot fi aplicate urmtoarele metode0 Metoda ba at pe anali a comparativ a vn rilor n condiiile $oldovei, sfera de aplicare a acestei metode este limitat, dat fiind nivelul nalt al inflaiei, oscilaiile brute ale preurilor pe parcursul unei perioade scurte de timp )n ultimii ani preurile la locuine au crescut n medie cu HA-B0M*, precum i lipsa unei informaii demne de ncredere
despre vn rile bunurilor imobiliare n cadrul tran aciilor comerciale libere. +u toate acestea, bursele imobiliare aplic aceast metod cu destul succes, utili nd propria ba de date, calitatea i performanele creia se afl n dependen direct de e%periena de lucru a firmei pe piaa imobiliar, de rolul ei pe piaa serviciilor de evaluare. -ceast metod poate fi aplicat i de ctre ntreprinderile noi de evaluare, dar necesit crearea unei ba e de date privind vn rile curente de bunuri imobiliare, ceea ce implic mari c&eltuieli de timp pentru ale!erea obiectelor comparabile. ntreprinderile de stat prestatoare de servicii de evaluare la momentul de fa nu aplic metoda anali ei comparative a vn rilor din cau a lipsei metodolo!iei aprobate de utili are a acestei metode, precum i din lipsa unei informaii demne de ncredere despre preurile de vn are a unor obiective similare.

Metoda costului .e aplic n toate ca urile de evaluare a bunului imobiliar de ctre evaluatorii ntreprinderilor de stat, indiferent de scopul evalurii. 3eseori aceast metod este utili at i de ctre evaluatorii ntreprinderilor private. 3e menionat c metoda costului aplicat actualmente n $oldova este foarte diferit de metoda costului utili at n rile cu economie de pia de voltat. ?aloarea construciilor i valoarea terenurilor pe care ele snt amplasate este determinat n mod separat. ,a evaluarea terenurilor se determin valoarea normativ a terenului )uneori cu aplicarea unor nesemnificativi coeficieni de ajustare pentru amplasare, pre ena cilor de acces cu mbrcminte tare, a unor amenajri cum ar fi reeaua de apeduct, canali are, termoficare, !a oduct, etc.*. ,a evaluarea cldirilor i construciilor este
determinat valoarea de reconstituire, inndu-se cont de !radul u urii. (otodat, snt i!norate u ura funcional i e%tern a cldirilor, nu se ine seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de consum. -plicnd metoda costului, evaluatorii nu iau n considerare c&eltuielile de mar<etin! i alte c&eltuieli indirecte caracteristice bunurilor imobiliare nou construite. .ituaia este ameliorat ntr-o oarecare msur de aplicarea diverilor coeficieni de ajustare la preul normativ, dar nu e%ist o metod unic i justificat de calculare i aplicare a coeficienilor.

Metoda venitului 2n #epublica $oldova, aplicarea acestei metode este destul de problematic, deoarece instabilitatea economiei rii, volatilitatea mare a pieei capitalului, care se e%plic prin modificrile dese i eseniale a ratelor dobn ii pentru mijloacele mprumutate, fac dificil determinarea ratei actuali rii. +aracterul confu al politicii economice de stat i instabilitatea situaiei economice

e%terne nu ofer !arania obinerii unor venituri stabile. 'n alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii specialitilor evaluatori. +a urmare a celor mai sus enumerate, metoda venitului se aplic destul de rar i numai de ctre ntreprinderile private de evaluare, n care lucrea specialiti de nalt calificare, care au fcut cursuri de pre!tire profesional. 3ar i n acest ca , metoda venitului utili at la evaluarea proprietilor comerciale sau industriale tip se aplic n mod diferit din lipsa unei metodolo!ii unice de efectuare a evalurii. 3in aceleai cau e metoda venitului, ca cea mai comple% dintre toate metodele utili ate n evaluare, nu este deloc aplicat de ctre evaluatorii publici.
,.,. Baza in3"r(a i"na!% a acti*it% ii #& &*a!uar&

.uccesul oricrei afaceri n condiiile de voltrii relaiilor de pia ntr-o mare msur este determinat de calitatea informaiei n ba a creia se iau deci ii, se elaborea proiecte i recomandri. 'n rol deosebit de important i revine informaiei la efectuarea evalurii, cnd obiectul acesteia este privit n interaciune cu factorii ce influenea asupra valorii. +olectarea i anali a informaiei despre obiectul evalurii, situaia de moment i tendinele de de voltare a pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demo!rafic, ecolo!ic i a altei informaii constituie obiectul unei atenii deosebite din partea specialitilor evaluatori, dar i un obiect aparte al afacerii. !ursele de informaie pentru evaluare 2nformaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea re ultatelor evalurii. >entru efectuarea rapid i eficient a evalurii este necesar o informaie divers, caracteri at prin inte!ralitate, veridicitate, oportunitate, cantitate suficient. >rincipalele surse de informaie care pot fi utili ate de evaluator snt0

F F F
etc.1

le!islaia #epublicii $oldova1 datele cadastrului bunurilor imobiliare1 datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura pieei, re ultatele licitaiilor,

materialele tiinifice care conin date privind topo!rafia, clima, fertilitatea solului, noile materiale i elemente de construcie, etc.1

F F F
F

documentaia de proiect i devi 1 normele i normativele de devi 1 e%periena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa1
datele despre tran aciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali evaluatori, bro<eri, notari1

F alte surse. .ursele de informaie trebuie s fie si!ure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic fa de informaia obinut, ndeosebi fa de informaia publicat n mass-media. 2nformaia necesar pentru
efectuarea evalurii poate fi repre entat sub forma urmtoarei sc&eme )fi!. B.7.*.

(oat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou !rupe0 informaia general "i informaia special. 2nformaia !eneral cuprinde informaia cu caracter !eneral economic i social, care
e%ercit o influen e!al asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. 2nformaia special caracteri ea un bun imobiliar concret. 3up sursele de obinere, informaia se mparte n primar "i secundar. 2nformaia primar este informaia intern care caracteri ea bunul imobiliar evaluat. .ursa acestei informaii este inspectarea i e%perti a te&nic a obiectului, dosarele cadastrale1 planurile cadastrale, &rile de bonitate a terenurilor, planurile de or!ani are a

36

teritoriului. 2nformaia secundar sau e%tern este informaie prelucrat, pre entat sub form de articole de anali , pro!no e, informaie privind de voltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demo!rafici, ecolo!ici. .urse de informaie e%tern snt ndrumarele de specialitate, publicaiile periodice, informaia de la specialitii pieei imobiliare, colaborarea profesional, participarea la conferine, e%po iii, etc.

<i5. B.7. In3"r(a ia n&c&1ar% $&ntru &*a!uar&a =i 1ur1&!& #& "' in&r& a ac&1t&ia +antitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar. 3e e%emplu, la efectuarea evalurii unei locuine-tip, situat ntr-o cas standard, evident c se va lua n calcul un numr mai mic de indicatori dect n ca ul evalurii unui bun imobiliar specific, unical. >entru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un devi n ba a documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei lar!i ba e informaionale, normative i de proiect. 3e asemenea este necesar s fie cunoscut te&nolo!ia de construcie, preurile la materialele de construcie i de finisare. >entru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar snt utili ate, de asemenea, Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor fi-e, elaborate de institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor i aprobate de 5os-stroi al '#.. n perioada 79J9-79C7 sau &ndicatorii comasai ai costului construciei, elaborai de

institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor, care au trecut e%perti a, fiind coordonate cu 5osstroi al '#... n ca ul efecturii evalurii cu aplicarea metodei anali ei comparative a vn rilor, evaluatorul trebuie s !seasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet privind caracteristicile lor te&nice, amplasarea i preul de vn are. .ursele unei astfel de informaie snt0

F F

propria ba de date a evaluatorului sau a ntreprinderii de evaluare1

informaia privind preurile de vn are-citnprare publicat n 2N(E#NE(, mass-media, publicaiile periodice de specialitate. n ca ul evalurii dup metoda venitului snt necesare datele !estiunii contabile i financiare a ntreprinderii, sumarele economico-statistice privind de voltarea pieei, informaia despre activitatea i serviciile bncilor comerciale, datele cu privire la vn ri-cumprri, nc&irierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie.

Problemele crerii spaiului informaional unic


n pre ent, n $oldova nc nu a fost creat un spaiu informaional unic pentru determinarea valorii bunurilor imobiliare, dei pe parcursul ultimilor ani c&estiunea aceast a constituit obiectul unor numeroase discuii ntre evaluatorii sectorului public i privat, or!ani aiile obteti, or!anele centrale i autoritile administraieipublice locale. +mpul informaional a fost mprit n diferite se!mente pe care le stEpnesc diferite or!ani ate de stat i ntreprinderi private de evaluare. .c&ema elementelor e%istente ale unei posibile viitoare ba e de date despre bunurile imobiliare i consumatorii de informaie este pre entat n fi!. B.@.

<i5. ,.@. +onsumatorii i sursele de formare a ba ei unice de date /r!ani aiile de stat antrenate n activitatea de evaluare posed o informaie ampl, permanent nnoit, cu privire la bunurile imobiliare. /+( creea i nnoesc permanent dosarele de

inventariere care conin informaie divers privind caracteristicile te&nice ale bunurilor materiale. Noul sistem de nre!istrare masiv a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor, ce se implementea n #epublica $oldova, permite oficiilor cadastrale s acumule e date juridice despre
fiecare bun imobiliar nre!istrat. >entru fiecare bun imobiliar se ntocmete un dosar cadastral, care conine principalele caracteristici te&nice i juridice, numrul de identificare al bunului imobiliar. /r!ani aiile de stat dispun, de asemenea, de planurile cadastrale, planurile de or!ani are a teritoriului, cu ajutorul crora pot fi determinate caracteristicile cu privire la amplasarea bunului imobiliar - apropierea de centrul localitii, obiectele infrastructurii sociale, distana pn la sursele de ap, onele de odi&n, etc.

2n vederea mbuntirii calitii serviciilor de evaluare, crerii condiiilor pentru aplicarea pe lar! a metodelor avansate de evaluare, asi!urrii ba ei informaionale a evalurii masive a bunurilor imobiliare n scopul impo itrii, -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru a nceput crearea ba ei centrale de date privind preurile la tran aciile curente cu bunuri imobiliare. 4a a de date se creea la /ficiul +entral de 2nformaii 8+adastru8 i conine informaia te&nic, economic, juridic, inte!rat privind tran aciile curente pentru fiecare localitate, jude, ntre!ul teritoriu al #epublicii $oldova.

38

ntruct activitatea de evaluare este strns le!at de anali a pieelor locale i re!ionale a bunurilor imobiliare, n fiecare /+( se va constitui, de asemenea, o ba proprie de date privind preurile tran aciilor curente. +onsumatori ai informaiei ba ei centrale de date privind preurile tran aciilor curente pot fi autoritile administraiei publice centrale i locale, persoanele fi ice, ntreprinderile, bncile comerciale, notariatele, precum i alte or!ani aii interesate. -ccesul la informaia ba ei de date pentru diferiii consumatori de informaie este re!lementat prin actele normative corespun toare. >entru asi!urarea funcionrii eficiente i de voltarea ba ei de date, compatibilitatea i comoditatea utili rii informaiei urmea a fi elaborat o structur unificat a ba ei de date, cerine unice fa de colectarea informaiei primare, formele de colectare i pre entare a informaiei cu privire la tran acii. ,a crearea ba ei de date trebuie s se in cont de nvec&irea rapid a informaiei, le!at de dinamica nalt a pieei imobiliare din $oldova, fluctuaiile mari ale preurilor ntr-o perioad scrut de timp. -far de aceast, ntruct principalele surse de informaii pentru formarea ba ei de date de stat snt contractele de vn are-cumprare, n care deseori se indic preuri dimi nuate ale tran aciilor, se impune efectuarea unor investi!aii suplimentare privind selectarea informaiei veridice. "irmele de evaluare private i creea propriile ba e de date privind bunurile imobiliare evaluate, caracteristicile lor i preurile de vn are. +alitatea informaiei despre preurile tran aciilor este aici mult mai nalt, deoarece evaluatorul, de re!ul, dispune de informaie e%act privind tran aciile nc&eiate. >roblema este c fiecare firm de evaluare i creea propria ba de date, coninutul creia constituie secret comercial. / informaie complet i demn de ncredere despre preurile tran aciilor pe piaa imobiliar i ajut pe evaluatorii firmei s efectue e mai repede i mai calitativ evaluarea, s reduc c&eltuielile le!ate de cutarea informaiei de pia i, implicit, s reduc preul serviciilor de evaluare, atr!nd astfel clieni suplimentari. Este deci n firea lucrurilor c firmele ce prestea servicii de evaluare n volume mari, i completea permanent ba a de date i n lupta de concuren pe pia au avantaje mai mari n comparaie cu ntreprinderile de evaluare nou create. >e parcursul ultimilor ani a crescut tendina de reunificare a ba elor de date ale ntreprinderilor publice i private, de creare a ba ei unice de date cu privire la tran acii. (otui, n ciuda numeroaselor discuii i a bunelor intenii ale ambelor pri, situaia deocamdat nu s-a sc&imbat. ntruct ba a de date calitative, demne de ncredere face parte din cate!oria 8<noS-&oS8 a ntreprinderilor private, pn n pre ent nu s-a reuit nici crearea ba ei unice de date la nivelul asociaiei obteti a evaluatorilor. 3e menionat c nici statul, nici sectorul privat nu dispun de o ba de date suficient de calitative. (otodat, deficienele ba ei de date a statului snt soluionate cu succes n ba ele de date ale burselor imobiliare i invers, deficienele ba elor de date ale ntreprinderilor din sectorul particular snt depite la ntreprinderile de stat. -adar, crearea unei ba e unice de date privind bunurile imobiliare i tran aciile cu ele va nsemna de fapt soluionarea problemei de cea mai mare importan pentru orice evaluator -problema unei informaii calitative, complete i accesibile, necesar n
procesul evalurii. -vnd n vedere dificultatea crerii ba ei unice de date privind piaa bunurilor imobiliare i faptul c re!ulile de oferire a informaiei nu snt suficiente de elaborate, cel mai indicat ar fi crearea n viitor a unor a!enii de informaii,1$&cia!izat&2 care ar furni a informaia participanilor e%isteni i poteniali la piaa imobiliar.

<"r(ar&a in3ra1tructurii $i& &i 1&r*icii!"r #& &*a!uar& 2nfrastructura nseamn totalitatea ramurilor, ntreprinderilor, or!ani aiilor, instituiilor ce deservesc anumite procese de producie i din afara sferei de producie, care asi!ur condiiile de via social i de activitate a oamenilor8. 2nfrastructura pieei serviciilor de evaluare este orientat

spre crearea condiiilor necesare pentru desfurarea activitii de evaluare. n sensul lar! al cuvntului, infrastructura presupune e%istena unor or!ane care re!lementea activitatea de evaluare i a unor or!ani aii care asi!ur efectuarea evalurii. 2nfrastructura const din diferite elemente care repre int ntreprinderile sectorului public i privat, or!ani aiile obteti ce contribuie la eficienti area activitii pieei serviciilor de evaluare. 'n element important al infrastructurii pieei serviciilor de evaluare snt or!anele de re!lementare. #e!lementarea pieei serviciilor de evaluare repre int totalitatea msurilor ndreptate spre mbuntirea serviciilor de evaluare, ridicarea calificrii specialitilor evaluatori, crearea unui spaiu metodolo!ic unic al activitii de evaluare. "uncia de re!lementare se modific n dependen de nivelul i calitatea de voltrii relaiilor de pia, de particularitile re!ionale. "unciile de re!lementare pot fi ndeplinite att de ctre stat, ct i de ctre asociaiile profesionale ale evaluatorilor. 2n practica mondial a re!lementrii pe pieele imobiliare se aplic mecanisme de implicare minim a statului. -stfel, n $area 4ritanie i .'- activitatea de evaluare pe pieele imobiliare este re!lementat preponderent de ctre asociaiile profesionale. 2mportana or!ani aiilor profesionale n aceste ri este foarte mare. Ele propun membrilor or!ani aiilor instruire profesional la un nivel nalt, apr interesele membrilor asociaiei, aplic sanciuni disciplinare fa de specialitii a cror activitate nu corespunde standardelor profesionale. n acelai timp, n .'- relativ nu demult s-a ntrit rolul statului n re!lementarea activitii de evaluare. n le!tur cu pierderile financiare n sfera operaiilor cu bunurile imobiliare suportate de asociaiile de credit i economii din .'-, a fost
introdus licenierea de stat a activitii de evaluare. 2n alte ri, cum ar fi 2talia, .pania, ;aponia e%ist o anumit re!lementare din partea statului a activitii de evaluare. n 5ermania, "inlanda, .uedia acionea o le!islaie special n domeniul evalurii. ntr-o serie de ri e%ist anumite restricii pentru activitatea strinilor pe piaa bunurilor T imobiliare .

#e!lementarea pieei serviciilor de evaluare din $oldova, ca i n alte ri cu economie de tran iie, se poate de volta n dou direcii. n condiiile de constituire a pieei, un rol deosebit revine re!lementrii de ctre stat a activitii de evaluare. >e msura constituirii pieei, crerii i ntririi asociaiilor evaluatorilor, funciile de re!lementare a pieei vor trece complet sau parial de la stat la asociaiile obteti. "ormele re!lementrii de stat i de autore!lementare a activitii de evaluare n mare msur coincid )fi!. B.H.*. 3e aceea, n scopul crerii unui mecanism de re!lementare a activitii de
evaluare cea mai bun variant de ndeplinire a acestei funcii este colaborarea dintre stat i or!ani aiile de autore!lementare n urmtoarele c&estiuni0

<i5. ,. /. "ormele dc re!lementare de stat i de autore!lementare a activitii de evaluare F stabilirea cerinelor fa de nivelul de pre!tire profesional a evaluatorilor1

F crearea ba ei metodolo!ice pentru evaluare prin elaborarea standardelor naionale de evaluare1 F


implementarea sistemului de certificare, atestare i liceniere a evaluatorilor. (recerea la metode noi de evaluare necesit o pre!tire profesional corespun toare a evaluatorilor. Evaluatorii care lucrea ast i n sectorul public i cel privat nu au studii superioare n domeniul evalurii bunurilor imobiliare. 3ar activitatea lor arat c, pentru a-i asi!ura succesul, un evaluator profesionist are nevoie de cunotine n domeniul economiei construciilor, n domeniul construciilor, n domeniul economiei a!ricole )la evaluarea terenurilor cu destinaie a!ricol*. n

40

condiiile devenirii profesiei de evaluator, de voltrii rapide i aplicrii n practic a metodelor de pia de evaluare, o importan deosebit capt cursurile de scurt durat de ridicare a calificrii i reciclare a specialitilor. n pre ent, -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru or!ani ea astfel de seminare i cursuri pentru evaluatorii oficiilor cadastrale teritoriale, dar deocamdat un sistem unitar de pre!tire a evaluatorilor profesioniti nc nu a fost creat. >n acum, cea mai mare parte dintre e%perii evaluatori ai firmelor private au fcut cursuri de pre!tire profesional n instituii de nvmnt de peste &otare. 2n perspectiv, activitatea n domeniul instruirii pentru profesia de evaluator al bunurilor imobiliare trebuie s se fac n sectorul de stat i cel privat. Este necesar s se ntreprind msuri n vederea recunoaterii internaionale a diplomei la specialitatea 8Evaluarea bunurilor imobiliare8, desc&is la 'niversitatea (e&nic din $oldova, s fie perfecionate planurile de nvmnt, s fie mbuntit asi!urarea te&nico-mateiral. 3e asemenea, este necesar s se cree e condiii pentru reciclarea evaluatorilor n funcie, precum i a specialitilor care doresc s obin a doua diplom de studii superioare n domeniul evalurii. -sociaiile evaluatorilor de asemenea trebuie s or!ani e e cursuri de ridicare a calificrii pentru membrii lor. +oninutul disciplinelor predate trebuie ndreptat spre asi!urarea concordanei i conformitii lor cu pro!ramele de studii din rile de voltate, totodat inndu-se cont de specificul evalurii bunurilor imobiliare n condiiile economiei de tran iie. / alt sarcina, nu mai puin important a perfecionrii pieei serviciilor de evaluare este crearea spaiului metodolo!ic unic. Este strin!ent necesar s se elabore e ct mai !rabnic standardele naionale de evaluare, care trebuie s fie o clu pentru toi specialitii evaluatori. .tandardele naionale de evaluare trebuie s cuprind0 F noiunile i principiile de ba n activitatea de evaluare1 F cerinele fa de structura informaiei i ba ele de date1 F recomandrile privind aplicarea metodelor concrete de evaluare la determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare1 F recomandrile privind evaluarea bunurilor imobiliare specifice sau evaluarea efectuat n diferite scopuri1 F cerinele de calificare fa de profesia de evaluator, relaiile dintre evaluator, clieni i cole!i1 F structura unificat a raportului de evaluare1 alte c&estiuni. -vnd n vedere tendina clar conturat n lume spre un !rad nalt de inte!rare economic, la elaborarea standardelor naionale de evaluare se va ine cont de necesitatea adaptrii ma%imum posibile a standardelor naionale de evaluare la cele Europene. #e!lementarea pieei serviciilor de evaluare este de asemenea strns le!at de or!ani area licenierii, certificrii i atestrii. n ultimul timp au avut loc sc&imbri eseniale n sistemul de liceniere a unor !enuri de activitate )inclusiv a activitii de evaluare a bunurilor imobiliare*, se introduce procedura de atestare de stat a evaluatorilor. -ceste msuri urmea s contribuie la sporirea rspunderii personale a evaluatorului pentru re ultatele activitii sale. +rearea sistemului de atestare de stat a evaluatorilor bunurilor imobiliare nu nseamn c asociaiile obteti ale evaluatorilor nu pot s efectue e certificarea membrilor lor. >roblema, se pare, const n mbuntirea reputaiei, ima!inii asociaiilor obteti, n respectarea de ctre membrii asociaiei a codului etic al evaluatorilor. 'n element inseparabil al infrastructurii pieei serviciilor de evaluare, precum i domeniu de influen a mecanismului de re!lementare al statului, este constituirea ba ei informaionale corespun toare, problemele de creare a creia au fost e%aminate n compartimentul B.B. al pre entului
capitol.

.e impune, de asemenea, elaborarea re!ulilor de acces a evaluatorilor la informaia de care au nevoie. -vnd n vedere problemele crerii ba ei unice de date cu privire la piaa imobiliar i re!ulile nc slab elaborate privind accesul la informaia din aceast ba e de date, de mai mare perspectiv pare a fi crearea unor a!enii de informaii speciali ate, care s ofere datele necesare actualilor i potenialilor participani la piaa imobiliar.

ROLUL STATULUI >N OR7ANI0AREA I DES<URAREA ACTIVITII DE EVALUARE

..1. Si1t&(u! "r5aniza ii!"r #& 1tat antr&nat& ;n acti*itat&a #& &*a!uar& (imp de cteva decenii statul a fost cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare. >mntul, cmintele minerale, pdurile i resursele acvatice, cea mai mare parte din cldiri i edificii aparineau statului. .tatul desfura construcia de locuine la scar lar!, crea fondurile fi%e pentru toate ramurile economiei naionale, reali a proiecte !randioase de investiii. n condiiile lipsei pieei i e%istenei proprietarului unic de bunuri imobiliare, rolul activitii de evaluare consta n determinarea valorii de devi a noilor construcii, a c&eltuielilor pentru reconstrucia, lr!irea i reparaia capital a fondurilor fi%e n funciune. /dat cu trecerea la economia de pia, cu apariia pieei bunurilor imobiliare, s-a sc&imbat i rolul statului n domeniul evalurii bunurilor imobiliare. -ctualmente, funciile statului i ale autoritilor administraiei publice constau n asi!urarea condiiilor de formare i funcionare a pieei bunurilor imobiliare i a tuturor componentelor ei, inclusiv a pieei serviciilor de evaluare. 2n domeniul formrii pieei serviciilor de evaluare, sarcinile principale ale statului snt0 F
de a crea cadrul metodic i juridic pentru desfurarea activitii de evaluare1

F F F F F

de a forma infrastructura pieei serviciilor de evaluare1 de a elabora cerinele de calificare fa de evaluatori1 de a determina drepturile i obli!aiile participanilor la piaa serviciilor de evaluare1

de a apra interesele consumatorilor de servicii de evaluare prin e%ercitarea controlului asupra activitii evaluatorilor i prevenirea abu urilor provenind din lipsa informaie a beneficiarului1 de a contribui la efectuarea calitativ a evalurii bunurilor imobiliare prin aprobarea standardelor naionale de evaluare, prin implementarea sistemului de certificare de stat a evaluatorilor, prin crearea sistemului de instruire profesional n domeniul evalurii. ,a efectuarea evalurii obli!atorii n scopul impo itrii, privati rii, e%proprierii, statul se pre int ca beneficiar al serviciilor de evaluare i ca evaluator al bunurilor imobiliare. .istemul or!ani aiilor de stat antrenate, direct sau indirect, n activitatea de evaluare este constituit din >arlament, 5uvern, precum i dintr-o serie de ministere i departamente a cror activitate ine de de voltarea pieei bunurilor imobiliare i a pieei serviciilor de evaluare )fi!. A.7*. /r!anul le!islativ suprem e%aminea i adopt le!i, concepii, &otrri, care reflect strate!ia statului i msurile practice privind formarea i de voltarea relaiilor de pia n #epublica $oldova, crearea infrastructurii pieei bunurilor imobiliare, inclusiv formarea pieei civili ate a serviciilor de evaluare.

42

5uvernul e%aminea i aprob acte normative i conceptuale, care contribuie la aplicarea mai eficient a actelor le!islative. (rstura distinctiv a &otrrilor !uvernamentale este orientarea practic a documentelor adoptate. 2n activitatea de evaluare snt antrenate, direct sau indirect, urmtoarele ministere0 Ministerul #conomiei, este rspun tor de promovarea politicii unice de stat n domeniul economiei i
reformelor, coordonarea de voltrii economice a rii1 stabilirea tarifelor pentru serviciile de evaluare prestate de or!ani aiile de stat. Ministerul $inanelor promovea o politic unic de stat n domeniul impo itrii, este rspun tor de crearea unui cadru juridic corespun tor privind impunerea fiscal. 'nul dintre cele mai importante documente elaborate n ultimii ani de ctre acest minister este +odul "iscal, care tratea sistemul de impo itare n ansamblu, inclusiv impo itul pe bunurile imobiliare. $inisterul promovea , de asemenea, o politic unic n privina contribuabililor, calcularea i colectarea impo itelor, formarea bu!etului de stat. / subdivi iune structural a $inisterului "inanelor este !erviciul fiscal de stat cu reeaua teritorial a inspectoratelor fiscale. -nume aceste or!ani aii snt interesate nemijlocit n obinerea unei informaii complete i e%acte despre valoarea impo abil a bunurilor imobiliare, despre orice modificri care au loc cu bunurile imobiliare, despre sc&imbarea valorii acestora. 2nspectoratele fiscale teritoriale nu efectuea nemijlocit evaluarea n scopul impo itrii, dar ele snt beneficiarii i principalii consumatori de informaii despre valoarea impo abil a tuturor tipurilor de bunuri imobiliare.

Ministerul #cologiei, %onstruciilor, "i &e voltrii 'eritoriului promovea o politic de implementare a unei ba e normative noi, mai perfecionate, n construcii, a noilor reali ri ale tiinei i te&nicii n or!ani aiile de construcii. Normativele c&eltuielilor pentru efectuarea lucrrilor de construcie i de montaj, elaborate de acest minister, informaia despre valoarea diferitelor materiale de construcie servesc drept ba pentru efectuarea evalurii prin metoda costurilor. Evaluatorii practicieni utili ea aceast ba normativ i pentru determinarea valorii construciilor neterminate.

>e ln! $inisterul Ecolo!iei, +onstruciilor i 3e voltrii (eritoriului a fost creat (genia
)aional pentru !ervicii privind !paiul *ocativ "i Bunurile +mobiliare, avnd ca sarcin crearea i asi!urarea de voltrii pieei locuinelor n #epublica $oldova, elaborarea strate!iei privind reali area construciei de locuine din contul diferitelor surse de finanare, cutarea cilor de asi!urare cu spaiu locativ a pturilor social vulnerabile ale populaiei.

(genia de !tat ,elaii $unciare "i %adastru asi!ur reali area politicii tstatului n domeniul administrrii
fondului funciar i re!lementarea relaiilor funciare, cadastrului, !eode iei, carto!rafiei, topo!rafiei i a cercetrilor in!inereti. -!enia contribuie la de voltarea pieei bunurilor imobiliare, este rspun toare de crearea cadrului juridic i metodolo!ic pentru lucrrile de evaluarea bunurilor imobiliare. -!enia este

44

fondatorul sistemului teritorial de voltat al oficiilor cadastrale, care efectuea nre!istrarea bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor, prestea servicii de inventariere i evaluare a bunurilor imobiliare. "uncia cea mai important a oficiilor cadastrale teritoriale este determinarea valorii bunurilor imobiliare n scopul impo itrii. Ministerul (griculturii ine de autoritile administraiei publice centrale, neantrenate nemijlocit n efectuarea lucrrilor de evaluare. (otui acest minister este responsabil de formarea i de voltarea relaiilor de pia n a!ricultur, de asi!urarea infrastructurii acestei piee, de acordarea asistenei juridice, metodice i informative lucrtorilor din a!ricultur pe linia formrii relaiilor de pia. >e ln! minister a fost creat i i desfoar cu succes activitatea (genia pentru ,estructurarea (griculturii, diferite or!ani aii obteti care acord ajutor fermierilor n comasarea loturilor de pmnt, elaborarea planurilor de afaceri, atra!erea investitorilor strini, obinerea de credite de la bncile comerciale din #epublica $oldova. (oate aceste aciuni nu pot fi reali ate fr determinarea valorii de pia a terenurilor a!ricole, monitori area preurilor de vn are cumprare a terenurilor a!ricole, a numrului i structurii tran aciilor reali ate. %omisia )aional pentru -rtiile de .aloare re!lementea activitatea pe piaa &rtiilor de valoare, creea mediul juridic, metodolo!ic i informaional de de voltare a acesteia. $etodele pro!resiste de evaluare, problemele determinrii valorii de pia a bunurilor imobiliare, perfecionarea practicii de evaluare snt obiectele unei atenii sporite din partea +omisiei, deoarece ele constituie ba a determinrii valorii nominale i de pia a &rtiilor de valoare. mpreun cu -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru, +omisia Naional pentru =rtiile de ?aloare planific elaborarea metodolo!iei evalurii i a instruciunilor privind aplicare a ei, care ar putea fi utili ate pentru diferite scopuri de evaluare a bunurilor imobiliare. (genia de !tat pentru Protecia Proprietii +ndustriale, mpreun cu (genia de !tat pentru Protecia &repturilor de (utor, re!lementea activitatea n domeniul evalurii proprietii intelectuale, elaborea acte le!islative i normative n acest domeniu. 3ei obiectele evalurii - bunurile imobiliare, mainile i mecanismele, pe de o parte, i activele nemateriale, pe de alt parte - se deosebesc evident ntre ele, la determinarea valorii de pia a oricrui tip de proprietate se folosesc principii i metode similare, se aplic aceleai metode de evaluare. 3e aceea, -!enia de .tat pentru >rotecia >roprietii 2ndustriale lucrea n strns contact cu alte ministere i departamente n vederea crerii unui cadru normativ i informaional unic al pieei. ..2. Atri'u ii!& A5&n i&i #& Stat R&!a ii <unciar& =i Ca#a1tru ;n #"(&niu! &*a!u%rii

-!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru )denumit n continuare -!enie* este autoritate a administraiei publice centrale, care asi!ur reali area politicii statului n domeniul administrrii fondului funciar i re!lementrii relaiilor funciare, cadastrului, !eode iei, carto!rafiei i cercetrilor in!inereti. -!enia a fost nfiinat n 799A, ca -!enie Naional pentru 5eode ie, +arto!rafie i +adastru i, dup reor!ani area ei n anul @007, ea a cptat actuala denumire. +onform le!islaiei, (genia de !tat ,elaii $unciare "i %adastru ndepline"te atribuii principale "i
speciale. (tribuiile principale ale (geniei snt:

participarea la elaborarea politicii i strate!iei statului n domeniul relaii funciare i cadastru1 elaborarea i reali area pro!ramelor i planurilor naionale n domeniul relaii funciare i cadastru, coordonarea activitii autoritilor administraiei publice centrale i locale n sfera planificrii i reali rii pro!ramelor de diferite nivele n domeniul relaii funciare i cadastru1 F coordonarea lucrrilor ce in de crearea cadastrului bunurilor imobiliare1

F F

F F F

acordarea de sprijin n reali area reformei funciare1 acordarea de sprijin n de voltarea pieei bunurilor imobiliare1

administrarea patrimoniului de stat din ntreprinderile de ramur. -!enia este responsabil pentru funcionarea ntreprinderilor de stat ramurale i pentru re ultatele activitii economicofinanciare a acestora, creea , reor!ani ea i lic&idea ntreprinderile de stat n domeniul su de activitate1

F sprijinirea colaborrii internaionale n domeniile relaii funciare i cadastru, atra!erea investiiilor strine n aceast activitate1 F alte atribuii n conformitate cu le!islaia n vi!oare. (tribuiile speciale ale (geniei snt le!ate de activitatea privind or!ani area teritoriului1 controlul asupra folosirii raionale a pmntului1 n
domeniul cadastrului1 evalurii bunurilor imobiliareU !eode iei i carto!rafiei. -!enia elaborea sc&eme de folosire raional a terenurilor1 pro!rame de ameliorare i protecie a terenurilor1 stabilete, n comun cu ministerele corespun toare, &otarele terenurilor cu re!imuri speciale de conservare a naturii1 elaborea proiecte de or!ani are a teritoriului i marc&ea pe teren &otarele unitilor teritorial-administrative i ale intravilanului localitilor1 elaborea sc&eme, proiecte i alte documente referitoare la or!ani area teritoriului i efectuea suprave!&erea de autor a reali rii acestora. -!enia e%ercit controlul asupra folosirii raionale a terenurilor1 controlea drepturile asupra bunurilor imobiliare1 respectarea proiectelor de or!ani are a teritoriului1 respectarea termenului de restituire a terenurilor1 recuperarea pierderilor cau ate de e%cluderea terenurilor din circuitul a!ricol1 tran aciile cu terenurile )vn area-cumprarea, punerea n !aj, transmiterea prin motenire, sc&imbul, donaia, arendarea*. n domeniul cadastrului, -!enia e%ercit urmtoarele atribuii speciale0

F F

asi!ur crearea i inerea cadastrului bunurilor imobiliare i a cadastrului funciar1 ine #e!istrul bunurilor imobiliare1

F elaborea i pre int autoritilor administraiei publice locale re!istrele, deintorilor de terenuri n vederea introducerii modificrilor curente1 F coordonea , la nivel de sat, comun, ora, jude, municipiu, ar, lucrrile de inere a cadastrului funciar1 F acumulea informaii cadastrale despre toi deintorii de terenuri pe ntre! teritoriul #epublicii $oldova, indiferent de tipul de proprietate i cate!oria terenului1 F asi!ur crearea i inerea cadastrului de specialitate printr-un sistem unic de nre!istrare a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor i a tran aciilor cu ele1
F alte atribuii privind inerea i de voltarea sistemului cadastral.

2n domeniul !eode iei i carto!rafiei, -!enia e%ercit controlul de stat asupra efecturii lucrrilor carto!rafice, cercetrilor in!inereti, lucrrilor topo!rafice i !eode ice1 efectuea suprave!&erea te&nic i controlul asupra nivelului te&nic, calitii, asi!urrii metrolo!ice a lucrrilor topo!rafice, !eode ice i foto!rammetrice, precum i alte atribuii. (oate funciile !enerale i speciale mai sus menionate ale -!eniei se afl ntr-o strns interrelaie cu activitatea de evaluare. Evaluarea bunurilor imobiliare se ba ea pe informaia cadastrului bunurilor imobiliare i a cadastrului financiar, utili ea informaia despre de voltarea bunurilor imobiliare. ,a rndul su, utili area raional a terenurilor nu este posibil fr anali a celei mai bune i celei mai eficiente utili ri, determinarea valorii sectoarelor de teren n domeniul evalurii bunurilor imobiliare, -!enia e%ercit urmtoarele atribuii0 F re!lementea activitatea n domeniul evalurii bunurilor imobiliare1 F elaborea acte normative ce re!lementea or!ani area i de voltarea activitii de evaluare1 F creea ba a metodolo!ic pentru evaluarea bunurilor imobiliare, inclusiv n scopul impo itrii1

F elaborea i aprob instruciuni i indicaii metodice privind evaluarea bunurilor imobiliare1 F asi!ur crearea i inerea ba ei de date privind preurile tran aciilor curente cu bunurile
imobiliare1
F elaborea i aplic o metodolo!ie unic n cadrul inventarierii te&nice1

46

F particip la elaborarea, n comun cu asociaiile obteti ale evaluatorilor, a standardelor naionale de evaluare1 F or!ani ea procesul de instruire a cadrelor n domeniul evalurii bunurilor imobiliare, inclusiv
n scopul impo itrii. -!enia #elaii "unciare i +adastru are dreptul s elabore e proiecte de acte normative1 s emit ordine, directive i instruciuni privind relaiile funciare i cadastrul, obli!atorii pentru persoanele fi ice i juridice cu orice tip de proprietate, s efectue e e%perti a proiectelor i atestarea specia litilor, conform le!islaiei. -!eniei i snt subordonate 2nstitutul pentru amenajarea terenurilor1 2nstitutul pentru !eode ie, cercetri in!inereti i cadastru V2N5E/+-381 -sociaia republican de stat pentru protecia solului1 /ficiul 2nformaional +entral V+-3-.(#'81 reeaua oficiilor cadastrale teritoriale i a filialelor acestora. n le!tura cu implementarea sistemului nre!istrrii n mas a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor, n perioada crerii acestui sistem, n conformitate cu =otrrea 5uvernului #epublicii $oldova nr. 70@C din J noiembrie 799C, a fost nfiinat /ficiul pentru implementarea primului proiect de cadastru. .arcinile principale ale acestui oficiu snt0 susinerea aplicrii proiectului de creare a cadastrului bunurilor imobiliare, asi!urarea calitii lucrrilor efectuate1 consolidarea tuturor !enurilor de activitate n vederea consolidrii structurilor instituionale i a resurselor de munc n domeniul cadastrului1 obinerea ajutorului te&nic1 crearea ba ei juridice i metodolo!ice pentru desfurarea activitii de evaluare . a.
-ctivitatea coordonat a tuturor acestor structuri permite -!eniei s-i ndeplineasc atribuiile, s foloseasc eficient toate tipurile de resurse pentru obinerea re ultatelor optime. ../. Si1t&(u! "3icii!"r ca#a1tra!& t&rit"ria!&

/ficiile cadastrale teritoriale )/+(* au fost nfiinate n 799K, n conformitate cu ,e!ea


cadastrului bunurilor imobiliare, n ba a reor!ani rii birourilor teritoriale de inventariere te&nic. "ondatorul oficiilor cadastrale teritoriale este -!enia. /ficiul cadastral teritorial este o ntreprindere de stat, nfiinat pe un termen nelimitat pentru asi!urarea unei politici unice de stat n domeniul !estiunii cadastrului naional al bunurilor imobiliare i efecturii lucrrilor n vederea formrii obiectelor i a proprietarilor de bunuri imobiliare ncepnd cu inventarierea te&nic primar i evaluarea )reevaluarea* bunurilor imobiliare pn la nre!istrarea de stat i monitorin!&ul din teritoriile arondate. .copurile crerii sistemului oficiilor cadastrale teritoriale snt0 aprarea intereselor i a drepturilor persoanelor fi ice i juridice participante la piaa bunurilor imobiliare1 asi!urarea cerinelor autoritilor administraiei publice centrale i locale, a persoanelor fi ice i juridice cu informaia acumulat n cadastrul naional al bunurilor imobiliare1 sprijinirea de voltrii pieei imobiliare. /+( elaborea i actuali ea planurile cadastrale i planurile de or!ani are a teritoriului1 asi!ur nre!istrarea de stat a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor1 ntocmesc dosare cadastrale pentru fiecare bun imobiliar1 asi!ur pstrarea i ar&ivarea dosarelor cadastrale. /+( ndeplinesc lucrrile de inventariere te&nic i e%perti a bunurilor imobiliare1 efectuea lucrrile cadastrale i lucrrile de evaluare a bunurilor imobiliare1 furni ea , la cererea autoritilor administraiei publice centrale i locale, persoanelor fi ice i juridice, informaia cadastral privind bunurile imobiliare1 ndeplinesc alte activiti n conformitate cu ,e!ea cadastrului bunurilor imobile. +rearea i inerea cadastrului bunurilor imobiliare snt e%clusiv de competena oficiului cadastral, care, la rndul su, nu are dreptul s desfoare vreun alt !en de activitate care nu ine de competena sa.

(ctivitatea de evaluare a bunurilor imobiliare nu este principial nou pentru lucrtorii oficiilor cadastrale teritoriale. >e parcursul mai multor ani, birourile teritoriale de inventariere te&nic efectuau

evaluarea n scopul impo itrii, determinau valoarea bunurilor imobiliare n ca ul sc&imbului, partajului proprietii, donaiei, motenirii, etc.

>rincipalul tip de evaluare pe care l efectuea /+( este evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare n scopul impo itrii. "iind o ntreprindere de stat, efectund evaluarea la comanda i n interesul statului, /+( dispun de dreptul de monopol asupra practicrii acestui !en de activitate. n afara evalurii n scopul impo itrii, /+( pot efectua i evaluarea bunurilor imobiliare n alte scopuri, la comanda beneficiarilor de servicii de evaluare. Evaluarea bunurilor imobiliare poate fi efectuat pentru scopuri de vn are a bunurilor imobiliare, investire n de voltarea bunurilor imobiliare, ntocmirea rapoartelor financiare i contabile, asi!urarea bunurilor imobiliare, punerea n !aj a bunurilor imobiliare, compensarea valorii bunurilor imobiliare, e%propriate pentru cau de utilitate public, privati area proprietii de stat, determinarea contribuiei fondatorilor n capitalul social al ntreprinderii. Evaluarea se efectuea , de asemenea n ca ul sc&imbului, motenirii, partajului bunurilor imobiliare i n alte scopuri. n ciuda concurenei de pe piaa serviciilor de evaluare, apariiei unui numr mare de noi ntreprinderi de evaluare, /+( i pstrea , ca i mai nainte, po iiile de lider n aceast sfer. -ceasta se e%plic, n primul rnd, prin aceea c /+( i filialele lor se afl n toate centrele judeene i n oraele mai mari, ceea ce permite de a cuprinde ntre!ul teritoriu al #epublicii $oldova, iar ntreprinderile private de evaluare snt concentrate, n temei, n +&iinu. n al doilea rnd, ntreprinderile de stat inspir mai mult ncredere majoritii populaiei dect cele private. n al treilea rnd, /+( prestea serviciile lor n strict corespundere cu tarifele de stat, care snt cu mult mai mici dect costul serviciilor de evaluare prestate de ntreprinderile private. >rioritatea ntreprinderilor private de evaluare fa de /+( este calificarea mai nalt a evaluatorilor, aplicarea metodelor avansate de evaluare pentru determinarea valorii de pia a bunurilor imobiliare, n timp ce /+( determin numai valoarea de reconstituire a bunurilor imobiliare. (otui, n oraele nu prea mari ale #epublicii $oldova preurile de pia ale vn rii bunurilor imobiliare corespund practic cu valoarea re idual de reconstituire a bunurilor imobile, de aceea metodele de evaluare aplicate la ora actual de ctre /+( nu snt respinse de beneficiari. +u toat situaia lor aparent prosper, oficiile cadastrale teritoriale ar trebui s treac n timpul cel mai apropiat la metodele de pia de evaluare a bunurilor imobiliare, pentru aceasta fiind necesar s acorde o atenie prioritar pre!tirii i ridicrii nivelului profesional al specialitilor evaluatori. W 'na din direciile de perspectiv ale activitii /+(, care este strns le!at de evaluare, este reali area
monitorin!&ului preurilor la bunurile imobiliare, crearea ba ei de date referitoare la tran aciile de pe piaa local, anali a de voltrii pieei re!ionale a bunurilor imobiliare i comerciali area informaiei sistemati ate.

+onform ,e!ii cadastrului i documentelor statutare, O%' au dreptul s determine direciile i procedeele de folosire a proprietilor ce le-au fost transmise n !estionare de ctre fondator1 s stabileasc le!turi economice =i de producie cu orice partener n scopul e%tinderii activitii /+( n sfera
monitorin!&ului bunurilor imobiliare1 s nc&eie contracte privind problemele produciei, comerciali rii acesteia i serviciilor. /+( pot s stabileasc de sine stttor structura intern de or!ani are a produciei, meninnd direciile obli!atorii ale activitii0

F formarea bunurilor imobiliare1

F nre!istrarea bunurilor imobiliare i a posesorilor acestora1 F evaluarea bunurilor imobiliare1


F constituirea dosarelor de inventariere cadastral, a ar&ivei i a bncii de date automati ate1 F monitorin!&ul i administrarea bunurilor imobiliare.
Obligaiile O%' constau n asi!urarea inte!ritii, folosirii raionale i sporirii patrimoniului de stat transmis lui1 n e%ecutarea prevederilor le!islaiei i a contractelor nc&eiate1 n nc&eierea contractelor cu lucrtorii ntreprinderii1 n efectuarea asi!urrii obli!atorii sociale, medicale i a altor feluri de asi!urri1 n asi!urarea

48

condiiilor de activitate a lucrtorilor n corespundere cu le!islaia i contractul colectiv de munc. +a i toate ntreprinderile, /+( snt obli!ate s ac&ite la timp impo itele i alte pli obli!atorii n modul i mrimile prev ute de le!islaie1 s pre inte, n modul stabilit, autoritilor de stat corespun toare, rapoarte statistice i alte rapoarte, s asi!ure condiiile de munc necesare, respectarea re!ulilor de te&nic a securitii, a normelor de producie i sanitare, a pa ei contra incendiilor, precum i protecia mediului nconjurtor. >atrimoniul /+( se formea din urmtoarele surse0 aportul material al fondatorului1 F beneficiul obinut de pe urma comerciali rii produciei, e%ecutrii lucrrilor, prestrii de servicii, precum i de pe urma altor !enuri de activitate economic1

cotele de amorti are1 investiiile capitale i dotaii de la bu!et1 creditele bancare i alte credite1 alte surse le!ale. /+( obin de la fondator pentru administrare operativ, patrimoniul de stat, pe care snt obli!ai s-7 asi!ure n una din or!ani aiile de asi!urare ale #epublicii $oldova. /+( nu au dreptul de a da n arend, fr autori aia fondatorului, patrimoniul transmis n posesiune, s participe la activitatea structurilor nestatale, s desfoare activitate investiional n alt stat. /+( i planific independent activitatea economico-financiar, i elaborea pro!ramul de producie i determin perspectivele de voltrii sale n ba a indicilor economici stabilii de fondator, precum i a contractelor de prestare a serviciilor nc&eiate cu beneficiarii - persoane fi ice i
juridice, autoriti ale administraiei publice centrale i locale, innd cont de necesitatea de voltrii de producie i sociale a /+(. ..,. O3iciu! In3"r(a i"na! C&ntra! ?Ca#a1tru@

F F F F

/ficiul 2nformaional +entral V+adastru8 a fost nfiinat n octombrie 799K, n ba a comasrii 4ncii de 2nformaii V+adastru8 i a 4iroului +entral de 2nventariere (e&nic a >atrimoniului #epublicii $oldova. /ficiul este o ntreprindere de stat, nfiinat pentru sistemati area, stocarea i !enerali area informaiei cadastrale, evaluarea bunurilor imobiliare, efectuarea lucrrilor cadastrale. /ficiul 2nformaional +entral V+adastru8 i desfoar activitatea n urmtoarele direcii0 F
e%ploatarea sistemelor informaionale, perfecionarea i implementarea asi!urrii de pro!ram1

F e%ercitarea controlului asupra respectrii standardelor i a normelor de utili are a asi!urrii unice de pro!ram de ctre oficiile cadastrale teritoriale1 F or!ani area pre!tirii profesionale i perfecionarea profesional a an!ajailor /+( n domeniul pro!ramrii, inventarierii te&nice i cadastrului1 F asi!urarea inte!ritii ba ei informaionale a cadastrului, primit de la /+(1 F prestarea serviciilor de consultaie, la cererea /+( i a altor persoane fi ice i juridice1 F elaborarea &rilor di!itale privind utili area terenurilor, relieful, fertilitatea solurilor1 F furni area informaiei privind resursele funciare, la cererea autoritilor de stat i a
ntreprinderilor1

F efectuarea lucrrilor n domeniul cadastrului i al evalurii bunurilor imobiliare.


"ondatorul /ficiului este -!enia, care aprob actele statutare ale /ficiului, stabilete indicii economici de de voltare, asi!ur /ficiul cu literatur juridic i normativ, acord ajutor n pre!tirea i perfecionarea profesional a personalului. n conformitate cu ,e!ea cadastrului i documentele sale statutare, Oficiul /%adastru/ are dreptul: F s desc&id conturi n bnci, s primeasc i s acorde credite1

F s stabileasc i s de volte le!turile economice i comerciale cu orice persoan fi ic i juridic,


inclusiv cu cele strine1

F s nc&eie contracte pe linie de producie i de comerciali are a acesteia, de prestare a serviciilor, de cercetri tiinifice, de lucrri e%perimentale i de construcie1 F s stabileasc preurile i tarifele la producia proprie, la serviciile prestate, precum i sistemele de retribuire a muncii, cu e%cepia ca urilor n care preurile, tarifele i ali indici snt re!lementate de stat. F /ficiul are dreptul s stabileasc structura intern a ntreprinderii, s cree e filiale, s an!aje e specialiti, inclusiv prin contract de munc, etc. F /ficiul 2nformaional +entral V+adastru8 este responsabil pentru folosirea raional i sporirea
patrimoniului de stat1 pentru nc&eierea contractelor1 plata la timp a salariului an!ajailor ntreprinderii1 pentru ac&itarea n termen a impo itelor i a altor pli n modul i mrimea,

F stabilite de le!islaie1 pre entarea la timp a rapoartelor statistice i a altor F rapoarte autoritilor statului, ndeplinete alte obli!aii ce in de activitatea de ntreprin tor i de
alte activiti. F /ficiul nu are dreptul s investeasc patrimoniul de stat fr autori aia fondatorului1 s dea n arend patrimoniul transmis1 nu are dreptul s participe la activitatea oricror structuri nestatale. F n ultimii civa ani, n cadrul /ficiului 2nformaional +entral V+adastru8 se creea ba a de stat de date privind preurile tran aciilor curente. /ficiul acumulea i face anali a informaiei privind tran aciile de vn are-cumprare a diferitelor tipuri de bunuri imobiliare. n perioada anilor 7999-@007, n aceast ba de date s-a acumulat informaie despre mai mult de 77 mii de tran acii
efectuate n #epublica $oldova. F +ea mai important informaie i, n acelai timp mai puin demn de ncredere, este informaia despre preul tran aciei. .ursa principal a acestei informaii snt datele din contractele de vn are-cumprare, nre!istrate la /+(. 3in cau a calitii joase a acestor date, ele nu ntotdeauna pot fi folosite pentru anali . 3e re!ul, n contractele de vn are-cumprare sumele indicate a tran aciilor snt mult diminuate, din cau a onorariilor mari care trebuie pltite notarilor pentru le!ali area tran aciei1 precum i din cau a impo itului pe capitali area venitului. +u toate acestea, dinami area pieei bunurilor imobiliare, de voltarea sistemului de creditare ipotecar, ritmurile tot mai intense ale mi!raiei populaiei rii conduc la aceea c un numr tot mai mare de contracte de vn are-cumprare se nc&eie conform preurilor reale la care a fost reali at tran acia. -ceasta ne ofer vemeiul s credem c n timpul cel mai apropiat, vom putea obine i anali a informaii mai veridice privind tran aciile cu bunurile imobiliare. F n perspectiv, rolul /ficiului 2nformaional +entral V+adastru8 va crete. 3up nc&eierea procesului de nre!istrare n mas, /ficiul

2nformaional +entral va fi dele!at cu funciile /ficiului pentru implementarea primului proiect de cadastru.

.... S&r*iciu! 3i1ca! #& 1tat .istemul unic al .erviciului fiscal de stat const din 2nspectoratul fiscal de stat principal de pe ln! $inisterul "inanelor, care este autoritatea superioar, din 2nspectoratul fiscal de stat pentru unitatea teritorial-autonom 5!u ia i din inspectoratele fiscale de stat ale municipiilor i judeelor. .arcina principal a inspectoratelor fiscale de stat este e%ercitarea controlului asupra respectrii +odului "iscal, asupra calculrii corecte a impo itelor i a altor pli stabilite de le!islaie i vrsrii la timp i inte!rale a acestora la bu!et. .erviciul fiscal de stat, n mod tradiional, este unul dintre cei mai activi beneficiari de informaie privind valoarea bunurilor imobiliare. n le!tur cu aceasta, or!ani aia respectiv naintea anumite cerine fa de volumul i calitatea informaiei furni ate, fa de e%actitatea acesteia, termenele i

50

modul furni rii, e%ercitnd astfel o influen semnificativ asupra activitii de evaluare, desfurat de /+(. 0(tribuiile inspectoratelor fiscale de stat1 &nspectoratul fiscal principal de stat de pe .ng /inisterul )inanelor0 F or!ani ea activitatea inspectoratelor fiscale subordonate privind evidena, evaluarea i comerciali area bunurilor confiscate, fr stpn i a bunurilor transmise statului cu drept de succesiune, precum i comorilor1 efectuarea controalelor asupra corectitudinii ncasrii i a inte!ritii mijloacelor financiare obinute de pe urma operaiilor de cas de ctre autoritile administraiei publice locale1

F controlea activitatea inspectoratelor fiscale1 F anali ea datele statistice raportate i re ultatele controalelor, !enerali ea practica aplicrii
actelor normative privind impo itele, pre!tesc propuneri de perfecionare a activitii inspectoratelor fiscale teritoriale de stat1

F elaborea formele calculelor, rapoartelor, declaraiilor fiscale i a altor acte referitoare la


calculul i ac&itarea impo itelor i a altor pli n bu!et i n fondurile e%trabu!etare, precum i a rapoartelor privind activitatea desfurat de inspectoratele fiscale teritoriale1 F contribuie la pre!tirea profesional i ridicarea nivelului profesional al personalului inspectoratelor fiscale1 F contribuie la crearea sistemelor informaionale, a locurilor de lucru automati ate i a altor mijloace de automati are i computeri are a muncii n inspectoratele fiscale de stat1 F coordonea activitatea de colaborare cu autoritile publice centrale i locale n problemele privind asi!urarea inspectoratelor fiscale cu ncperi de serviciu, cu mijloace de transport, cu te&nic de calcul, etc.1
F e%aminea i ia deci ii asupra petiiilor, propunerilor i a recla-maiilor contribuabililor, inclusiv asupra aciunilor inspectoratelor fiscale teritoriale i ale aparatului central1

F ndeplinesc alte funcii. &nspectoratele fiscale teritoriale0 F in evidena contribuabililor1 F e%ecut deci iile autoritilor administraiei publice locale cu privire la calcularea impo itelor locale i la
acordarea de nlesniri la plata impo itului1

F asi!ur controlul asupra calculrii i ac&itrii impo itelor i a altor pli, vrsarea lor inte!ral i
n termen la bu!et i n fondurile e%trabu!etare1 F or!ani ea evidena, evaluarea i comerciali area bunurilor confiscate, fr stpn i a celor transmise statului cu drept de succesiune1 F e%plic le!islaia cu privire la impo ite i alte pli la bu!et i n fondurile e%trabu!etare, e%aminea scrisorile, petiiile i reclamaiile contribuabililor de orice tip de impo it i alte pli1

F ntocmesc, anali ea i pre int inspectoratelor fiscale ierar&ic superioare rapoartele stabilite, iar autoritilor financiare - informaii lunare privind sumele impo itelor i ale altor pli intrate real la bu!et1 F e%aminea i iau deci ii asupra petiiilor, propunerilor i reclamaiilor contribuabililor, inclusiv asupra aciunilor funcionarilor cu putere de deci ie ai inspectoratelor fiscale de stat1 F informea trimestrial autoritile ierar&ic superioare i autoritile administraiei publice locale despre re ultatele activitii de control i despre starea de lucruri privind respectarea le!islaiei fiscale n teritoriul respectiv.

+nterrelaia dintre inspectoratele fiscale teritoriale "i oficiile cadastrale teritoriale >e parcursul mai multor ani, inspectoratele fiscale teritoriale snt consumatori de informaie privind bunurile imobile i proprietarii acestora, furni at de oficiile cadastrale teritoriale. Noul sistem de nre!istrare n mas, aplicat de -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru, ncepnd cu anul 799K,
a mbuntit calitatea i si!urana acestui sistem informaional, a ameliorat sistemati area datelor despre bunurile imobiliare. naltul nivel de computeri are a sistemului permite de a transmite, n cel mai scurt termen i calitativ, inspectoratelor teritoriale fiscale toat informaia necesar. /biectul interesului comun, al /+( i al inspectoratelor teritoriale fiscale, este evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impo itrii. ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la impo itul asupra bunurilor imobiliare, adoptat recent, prevede aplicarea noului sistem de evaluare n domeniul impunerii, ba at pe determinarea valorii de pia a bunurilor imobiliare. n conformitate cu le!ea menionat, evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare snt efectuate de ctre oficiile cadastrale teritoriale dup o metodolo!ie unic pentru toate tipurile de bunuri imobiliare n modul i termenele stabilite de le!islaie. ,ucrrile de evaluare a bunurilor imobiliare se finanea din contul mijloacelor bu!etare. /ficiile cadastrale teritoriale pre int anual inspectoratelor fiscale teritoriale urmtoarea informaie privind fiecare subiect sau obiect al impunerii'0 F numrul de identificare cadastral al bunului imobiliar1

F numele de familie, denumirea subiectului )subiecilor* impuneri1 F adresa bunului imobiliar1


F caracteristica !eneral a bunului imobiliar, de e%emplu, suprafaa terenului de pmnt, suprafaa total i
de locuit a construciei de ba .

F valoarea estimat )de pia* a bunului imobiliar. 2nspectoratele fiscale teritoriale, n ba a datelor pre entate de oficiile cadastrale teritoriale, or!ani ea inerea re!istrului contribuabililor, de asemenea, reali ea monitorin!&ul informaiei despre fiecare obiect i subiect ai impunerii bunurilor imobiliare. "ormele i metodele de inere a re!istrului i reali are a monitorin!ului snt stabilite de ctre serviciul fiscal de stat. 2nspectoratele fiscale teritoriale snt, de asemenea, beneficiari ai informaiei sistemati ate despre numrul i tipurile tran aciilor cu bunurile obiliare. n ba a contractelor nc&eiate cu inspectoratele fiscale teritoriale, +( pre int trimestrial o informaie detaliat despre tipurile i cate!oriile an aciilor cu bunurile imobiliare, despre sc&imbarea titularilor de bunuri obiliare, despre data reali rii tran aciei, preul nre!istrat al tran aciei, ceasta informaie este utili at de inspectoratele fiscale pentru actuali area !istrului contribuabililor, pentru determinarea sumei impo itului pe cre-rea capitalului de pe urma vn rii, primirii n dar sau ca motenire a nului imobiliar. , 'na din funciile inspectoratelor fiscale teritoriale este or!ani area evalurii i comerciali rii bunurilor confiscate, a celor fr stpn sau transmise statului prin succesiune. >entru determinarea valorii acestor bunuri )a preului de start pentru desfurarea licitaiei*, inspectoratele fiscale teritoriale comand evaluarea bunurilor imobiliare oficiilor cadastrale teritoriale sau unor ntreprinderi particulare care efectuea
evaluri bunuri imobiliare. 2nspectoratele fiscale pot fi, de asemenea, beneficiari ai evalurii individuale a bunurilor imobiliare efectuate n alte scopuri, de e%emplu, e%perti a evalurii, privati rii, determinrii prii )cotei-pri* fiecrui contribuabil la mprirea averii i n alte ca uri.

PRO<ESIA DE EVALUATOR -.1. C&rin &!& 3a % #& 1$&cia!i=tii &*a!uat"ri

52

Necesitatea evalurii bunurilor imobiliare a aprut odat cu apariia relaiilor marf-bani. >rofesia ns a dobndit statut oficial relativ nu demult, n majoritatea rilor 'niunii Europene i n .tatele 'nite ale -mericii, profesia de evaluator a fost recunoscut oficial n anii 'H0-B0 ai secolului dou eci. n rile Europei +entrale i de Est, aceast profesie a aprat n anii '90, dup proclamarea
de ctre aceste ri a cursului spre crearea economiei de pia. +onform ,e!ii #epublicii $oldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi persoan fi ic cu o reputaie bun, cu studii superioare corespun toare, avnd certificat de calificare, suficient e%perien de munc, nivelul profesional i competena necesar n domeniul evalurii. -ceast definiie este ntemeiat pe cerinele de ba fa de evaluatori pe care le pre int .tandardele Europene de Evaluare din anul @000 )E?. -@000*.

+riteriul de ba i cerina de ba fa de evaluatorul de bunuri imobiliare este buna lui reputaie. ,ucrul acesta se confirm n mod evident prin faptul c, spre deosebire de rile cu economie de tran iie, n rile de voltate rapoartele de evaluare pot fi pre entate beneficiarului i verbal, n acest ca , pentru !arantarea calitii evalurii efectuate este suficient cuvntul evaluatorului. 4una reputaie de multe ori este factorul determinant n ale!erea evaluatorului. ntruct pentru cei mai muli dintre specialitii din $oldova concepia determinrii valorii de pia a bunurilor imobiliare este un lucru principial nou, evaluatorilor li se cere s aib neaprat studii superioare corespun toare, sau studii superioare economice sau te&nice. -far de aceasta, evaluatorul trebuie s-i mprospte e permanent cunotinele i abilitile profesionale participnd la diferite seminare, conferine, frecventnd cursuri de scurt durat de ridicare a calificrii. .pre deosebire de le!islaia #epublicii $oldova, .tandardele Europene de Evaluare nu prevd e%plicit ca toi evaluatorii s aib studii superioare academice. n acest ca , evaluatorul trebuie s demonstre e c are o suficient e%perien practic, un nivel adecvat de pre!tire, c este membru al unei or!ani aii profesionale recunoscute care se ocup cu evaluarea bunurilor imobiliare, c a fost nsrcinat de ctre judectorii sau alte or!ane ale puterii s efectue e evaluri i c i-a meninut i ia aprofundat unotinele profesionale dobndite n timpul studiilor sau din e%periena ractic urmnd pro!ramul corespun tor de pre!tire continu. 3eterminarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare implic adierea atent a pieei re!ionale, a tendinelor i perspectivelor ei de voltare cu aplicarea motivat a diverselor metode i te&nici de evaluare, funcie de tipul bunului imobiliar evaluat i scopurile evalurii. 3e aceea, cerin obli!atorie ce li se naintea evaluatorilor este cunoaterea bun a ieei imobiliare locale, precum i de evaluare a unui tip concret de bunuri obiliare n localitatea dat. n ca ul n care evaluatorul nu cunoate uficient condiiile locale, nainte de a nc&eia contractul cu clientul, el are lreptul s solicite asistena unei persoane competente i bine informate. +onform E?.-@000, evaluatorul calificat, responsabil pentru efectuarea evalurii, trebuie s fie specialist cu o bun reputaie, care poate demonstra c0 F a obinut o diplom universitar sau postuniversitar adecvat, la o instituie de nvmnt superior recunoscut, are cel puin doi ani de e%perien dup absolvire i poate demonstra c i-a meninut i sporit cunotinele sale profesionale printr-un pro!ram relevant de pre!tire continu1 F are suficiente cunotine i e%perien local n evaluarea activelor corporale aflate n ona respectiv, sau a declarat insuficienta sa e%perien profesional clientului, nainte de acceptarea lucrrii, i c a obinut asisten de la persoane competente i cunosctoare1
F acolo unde o cere le!islaia naional, evaluatorul este membru al unui corp profesional recunoscut i acreditat1 F - a nc&eiat contract de asi!urare a responsabilitii sale profesionale n le!tur cu rspunderea asumat pentru fiecare lucrare7.

n rile Europei /ccidentale este obli!atoriu ca evaluatorul s aib o asi!urare profesional, ca !aranie a responsabiliti sale pentru fiecare lucrare de evaluare. n condiiile #epublicii $oldova, cu piaa ei imobiliar slab de voltat, cerina asi!urrii obli!atorii a responsabilitii profesionale a

evaluatorilor a devenit o condiie n plus, care asi!ur clientului !aranii suplimentare n ce privete calitatea serviciilor de evaluare. n conformitate cu .tandardele 2nternaionale de Evaluare din anul @007 )2?.-@007*, evaluatorul este o
persoan fi ic avnd calificarea necesar, e%perien i capaciti pentru efectuarea evalurii. Evaluatorul trebuie s fie o persoan cu o bun reputaie, s obin studiile superioare necesare la un institut de nvmnt recunoscut sau ec&ivalentul studiilor superioare1 s aib e%periena i competena necesar pentru evaluarea unei anumite cate!orii de active1 trebuie s nelea! i s aplice corect metodele i te&nicile recunoscute care snt necesare pentru efectuarea evalurii1 s fie membru al unui corp profesional naional recunoscut i acreditat al evaluatorilor1 s respecte codul deontolo!ic. n rile n care nu e%ist studii superioare n domeniul evalurii, evaluatorul trebuie s aib un suficient nivel de instruire i e%perien n domeniu i s fie membru al unei or!ani aii profesionale recunoscute a evaluatorilor sau s lucre e la invitaia unei judectorii sau altei autoriti n calitate de evaluator. n procesul activitii sale profesionale, evaluatorul poate primi comen i de evaluare a diferitelor cate!orii de bunuri imobiliare pentru diferite scopuri. 2n anumite ca uri comple%e, dac ajun!e la conclu ia c-i lipsete e%periena necesar pentru ndeplinirea corespun toare a misiunii, evaluatorul trebuie s previn clientul, s solicite asisten profesional speciali at de la !eolo!i, specialiti n probleme de mediu nconjurtor, in!ineri minieri, e%peri contabili i avocai, pentru a-i ndeplini misiunea. '

3up cum se vede din coninutul acestui capitol, .tandardele Europene i 2nternaionale de Evaluare naintea fa de evaluatori cerine asemntoare, subliniind necesitatea cunoaterii condiiilor locale i practicii de evaluare. n multe ri, conformitatea cu aceste cerine este suficient pentru practicarea activitii profesionale. ntr-o serie de alte ri, evaluatorii snt obli!ai s obin licen pentru efectuarea lucrrilor de evaluare. -.2. Cat&5"rii!& #& &*a!uat"ri .tandardele Europene i 2nternaionale de Evaluare distin! trei cate!orii de evaluatori0 interni, e%terni i independeni, utili nd criterii aproape identice pentru definirea fiecreia dintre aceste trei cate!orii. +onform .tandardelor Europene de Evaluare, evaluatorul poate avea statut de evaluator intern, sau independent. .tandardele recunosc, de asemenea, e%istena evaluatorilor e%terni care 8nu pot fi evaluatori cu adevrat independeni8K. #valuatorul independent, conform E?.-@000, este un evaluator e%tern care nu are un interes financiar
semnificativ n compania client sau vice versa, nici direct nici indirect - prin asociai, coadministratori sau rude apropiate. Evaluatorul independent nu trebuie s aib n ultimele @B de luni i nici n pre ent o alt relaie pecuniar cu clientul dect plata pentru lucrarea de evaluare i s declare n scris orice implicare trecut sau pre ent cu proprietatea evaluat pentru ultimele @B de luni. #valuatorul intern poate fi administrator, director sau funcionar, dac este calificat corespun tor i dac nu are un interes financiar sau politic semnificativ, definit astfel0 F ca proprietate personal sau familial, fie printr-o corporaie sau printr-un &oldin! n proporie de peste AM, sau cu o asemenea sum cu care ar putea fi influenat obiectivitatea evaluatorului1 F ca remunerare le!at de re ultatele evalurii1 F ca funcie n cadrul unei autoriti publice, ceea ce ar putea conduce la apariia unor conflicte cu o ter persoan.

#valuatorul extern este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul intern, iar pe de alt parte, el nu corespunde, dup una sau mai multe din condiiile sus-enumerate, calitii de

K 54

evaluator independent. 2n unele ca uri, prev ute de le!islaie, un astfel de evaluator poate efectua evaluarea pentru ntocmirea documentaiei financiare. .tatutul evaluatorului poate avea un mare impact asupra re ultatelor evalurii, fapt pentru care .tandardele Europene de Evaluare recomand ca n raportul de evaluare s fie inclus informaia privind apartenena evaluatorului la o cate!orie sau alta. n 2?.-@007 noiunile de evaluator e%tern, intern i independent snt date n +odul Etic'. +onform 2?.-@007, evaluatorul intern este fie un funcionar al ntreprinderii - posesorul unei pri din activele evaluate, fie un funcionar de contabilitate al firmei, responsabil de elaborarea rapoartelor financiare. Evaluatorul intern n !eneral trebuie s corespund cerinelor de independen i obiectivitate profesional n conformitate cu +odul de conduit, ns cerinele de a face public raportul sau re!lementarea de stat nu-i permit s corespund condiiilor pentru calitatea de evaluator independent. Evaluatorul e%tern, conform 2?.-@007, este o persoan care nu are un interes material sau de alt natur semnificativ n compania clientului, sau le!at de proprietatea anali at, de ali evaluatori. (oi evaluatorii care efectuea lucrrile n conformitate cu 2?., trebuie s corespund cerinelor de imparialitate, obiectivitate profesional i sinceritate, conform codului de conduit, s fie independent, cerincare, de asemenea, se ntlnete foarte frecvent n contractul de evaluare. n unele ri, se stabilesc cerine mai detaliate n ce privete independena evaluatorului. 3up cum vedem din definiiile pre entate, 2?. dau nite definiii mai puin clare cate!oriilor de evaluatori. n opinia noastr, lucrul acesta se e%plic prin comple%itatea elaborrii de definire unic a evaluatorilor pentru toate rile membre de ctre +omitetul pentru elaborarea .tandardelor 2nternaionale de Evaluare. n felul acesta, 2?. ofer asocia-iilor naionale ale evaluatorilor posibilitatea de a stabili cerine mai detaliate fa de diferitele cate!orii de evaluatori. 2n ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la activitatea de evaluare independena evaluatorului este definit n articolul @H 8#estricii privind activitatea i independena evaluatorului8, n care snt enumerate ca urile n care evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii. -sta se ntmpl atunci cnd evaluatorul este0 a* proprietar al obiectului evalurii1 b* fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii1 c* beneficiar al serviciilor de evaluare1 d* rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit. a* - X*9.
+onform ,e!ii cu privire la activitatea de evaluare, nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea evaluatorului n scopul influenrii asupra re ultatelor evalurii. +uantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului evalurii. +u toate deosebirile n tradiiile i practica evalurii, cerinele de independen a evaluatorului snt naintate de le!islaia naional din majoritatea rilor. (otodat, noiunea 8independena evaluatorului8 poate fi privit att din punct de vedere juridic, ct i din punct de vedere etic. Noiunea 8independena evaluatorului8, de obicei, este e%aminat mai detaliat n documentele asociaiilor profesionale ale evaluatorilor, deoarece una din sarcinile principale ale or!ani aiilor ba ate pe autore!lementare este meninerea bunei reputaii, a ima!inii neptate a membrilor si. 2ndependena evaluatorului este e%aminat att sub aspect formal, ct i faptic. Evaluatorul trebuie s-i declare sincer i univoc independena fa de beneficiar )client* n raportul de evaluare. "iecare evaluator trebuie s tind spre aceea ca orice client s-7 priveasc ca pe o persoan ter, preocupat numai de formarea unei opinii profesionale, calificate n procesul de efectuare a evalurii. 2ndependena evaluatorului poate fi prejudiciat de urmtoarele mprejurri0

implicarea beneficiarului de servicii de evaluare n procese judiciare n curs1

participarea financiar a evaluatorului n afacerile beneficiarului sub orice form1

9 ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la evaluare, art. @7.

F dependena financiar i material a evaluatorului de beneficiar )participarea n comun la investiii, creditare, etc.*1
ospitalitatea e%a!erat a beneficiarului, precum i primirea de la el de mrfuri i servicii la preuri cu mult mai mici dect preurile reale de pe pia1 participarea evaluatorului, precum i a conductorilor ntreprinderii de evaluare n orice or!ane de conducere ale ntreprinderii clientului

e%aminarea c&estiunii privind numirea evaluatorului ntr-o funcie de conducere la ntreprinderea-client1 F recomandri imprudente privind investiiile financiare n or!ani aiile n care nsui evaluatorul are interes financiar. .e consider c independena evaluatorului a fost nclcat dac mprejurrile enumerate au aprut, au continuat s e%iste i li s-a pus capt n perioada n care trebuiau s fie prestate serviciile de evaluare. 3ac evaluatorul prestea din nsrcinarea beneficiarului i alte servicii, de e%emplu, consultare sau instruire, trebuie urmrit ca aceste servicii s nu influene e asupra independenei evaluatorului. -./. Dr&$turi!& =i "'!i5a ii!& &*a!uat"ru!ui n conformitate cu ,e!ea cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul este n drept12: F s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare conform le!islaiei i contractului de prestare a serviciilor de evaluare1 F s determine metodele de evaluare conform standardelor naionale de evaluare1 F s aib acces la documentaia beneficiarului, necesar pentru efectuarea evalurii, cu e%cepia datelor ce constituie secret comercial1 F s inspecte e obiectul evalurii1 F s solicite, dup ca , administraiei ntreprinderii de evaluare antrenarea n evaluare a altor evaluatori i specialiti1 F s fie membru al asociaiilor obteti ale evaluatorilor i s participe la activitatea acestora1 F s participe la edinele comisiei de atestare privind retra!erea certificatului su de calificare1 s conteste aciunile autoritilor administraiei publice centrale i locale privind evaluarea obiectelor, deci iile comisiei de atestare sau ale or!anului care a eliberat certificatul de calificare n instana contenciosului administrativ. Evaluatorul este n drept s refu e, n condiiile prev ute de le!islaie, efectuarea evalurii n ca ul n care beneficiarul0 F a nclcat clau ele contractului de evaluare F nu a pre entat actele necesare pentru evaluare sau a pre entat acte care conin date incomplete sau
eronate1

nu a asi!urat posibilitatea inspectrii obiectului evalurii1

F a intervenit n aciunile evaluatorului pentru a influena asupra re ultatelor evalurii. Evaluatorii care evaluea bunurile imobile n scopul impo itrii au aceleai drepturi ca i evaluatorii care efectuea evaluarea individual, dar cu unele amendamente. 3e e%emplu, n ca ul

70 ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la evaluare, art. @7. 56

evalurii n scopul impo itrii evaluatorul nu poate s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare, s determine metodele de evaluare i te&nicile concrete de calcul, deoarece el trebuie s utili e e instruciunile special elaborate pentru tipul respectiv de evaluare. Evaluatorul care efectuea evaluarea bunurilor imobile n scopul impo itrii nu poate s refu e efectuarea evalurii din motivele enumerate mai sus, deoarece evaluarea obli!atorie diminuea considerabil influena factorului subiectiv asupra re ultatului. 'neori, n ca ul evalurii obli!atorii n scopul impo itrii, proprietarul bunului imobiliar refu s asi!ure accesul evaluatorului la obiectul ce urmea a fi evaluat. n acest ca , evaluatorul este n drept s estime e valoarea obiectului conducndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau de valoarea unor bunuri similare. #valuatorul este obligat:

F F

s efectue e evaluarea n conformitate cu cerinele le!islaiei, cu standardele naionale de evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare1 s informe e beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii atunci cnd apar circumstane ce mpiedic efectuarea lucrrii, de e%emplu, cnd beneficiarul pre int acte care conin date incomplete sau eronate, cnd intervine n aciunile evaluatorului. Evaluatorul, de asemenea, trebuie s respecte cerinele codului etic, care inter ice efectuarea evalurii n ca ul apariiei unor dubii n ce privete independena evaluatorului. 3eseori cerina de independen a evaluatorului poart un caracter discutabil. n practic este foarte dificil s se obin independena complet a evaluatorului. 3e e%emplu, n privina evaluatorilor care lucrea n cadrul burselor sau a!eniilor imobiliare )ceea ce se ntmpl n majoritatea ca urilor n $oldova* noiunea de 8independen8 poate fi folosit doar cu multe re erve. >ornind de la principiul independenei, aceeai firm nu poate s evalue e bunurile imobiliare i n acelai timp s intermedie e vn area, cumprarea, sc&imbul acestor proprieti, etc. #elaiile dintre a!enii intermediari i evaluatori snt destul de complicate, ntruct ei trebuie s colabore e i n acelai timp s concure e, n pre ent, la efectuarea operaiilor cu bunuri imobiliare, de cele mai dese ori, informaia despre valoarea obiectului provine de la bro<er. /rientndu-se bine n situaia de pe pia, specialitii pot estima valoarea bunurilor imobiliare cu o preci ie de pn la H-AM, de aceea, clienii nu simt necesitatea confirmrii obiectivittii acestor re ultate din partea evaluatorilor, care ei nii utili ea ba ele de date ale respectivelor a!enii imobiliare. n ca ul n care clientul nu este mulumit de re ultatele evalurii fcute de a!entul intermediar )bro<er*, el poate apela la serviciile evaluatorului pentru a-i verifica ndoielile. 'neori asta poate aduce un folos considerabil. / alt obli!aie a evaluatorului este s efectue e evaluarea n mod contiincios, ceea ce nseamn identificarea i determinarea corect a obiectului evalurii, stabilirea scopului evalurii i presupusa aplicare a re ultatelor evalurii. n procesul de efectuare a evalurii, evaluatorul este obli!at s ia n considerare toi factorii eseniali ce influenea asupra valorii estimative, iar dup finali area evalurii s ntocmeasc un raport obiectiv i ar!umentat. Efectuarea contiincioas a evalurii mai nseamn i inspectarea obli!atorie de ctre evaluator a obiectului evalurii. "r confirmarea datelor despre obiectul evalurii, evaluatorul nu poate !aranta obiectivitatea re ultatelor muncii sale. +&iar i procedura de evaluare a locuinelor de la bloc este un lucru mult mai comple% dect pare la prima vedere. +&iar i apartamente identice ca proiect din aceeai cas se pot deosebi prin suprafa, starea locuinei, data ultimei reparaii capitale, vederea de la !eamuri, etc. /rientndu-se numai dup opinia beneficiarului, efectund evaluarea fr a lua cunotin de
obiectul evalurii, evaluatorul fr s vrea risc s devin complice al unor escroci care evaluea o locuin ce de fapt nu e%ist.

,a efectuarea evalurii, evaluatorul este obli!at s asi!ure confidenialitatea informaiilor furni ate de beneficiar, conform le!islaiei. Evaluatorul, indiferent de statutul su, este obli!at s respecte normele etice i re!ulile activitii de evaluare stabilite n +odul Etic European i re!ulile de conduit stabilite de or!ani aia profesional a evaluatorilor. Yinnd seam de specificul de voltrii activitii de evaluare n rile cu economie de tran iie, n particular n $oldova, o serie de norme etice au fost incluse n ,e!ea cu privire la activitatea de evaluare. 3e e%emplu, n le!e a fost inclus prevederea c cuatumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului evalurii. +erinele ,e!ii cu privire la activitatea de evaluare, standardelor profesionale de evaluare )2nternaionale i Europene* las evaluatorilor un spaiu lar! de creaie. "iecare evaluator este n drept s-i alea! sursele de informaie i metodele de anali a ei, metodele i te&nicile de evaluare, de aceea re ultatele investi!aiilor la diferii evaluatori pot s difere ntructva. n orice ca ns, evaluatorii nu repre int partea interesat n tran acie i snt orientai numai spre furni area informaiei demne de ncredere. +u ct mai nalt este potenialul lor profesional i normele etice, cu att mai bine, deci i mai obiectiv lucrea ei.

-.,. R&1$"n1a'i!itat&a &*a!uat"ru!ui. A1i5urar&a #& r%1$un#&r& ci*i!% 8$r"3&1i"na!%9 #spunderea evaluatorului pentru neefectuarea sau efectuarea incorect a evalurii este discutat destul de frecvent n literatura de specialitate. >entru a determina clar limitele rspunderii evaluatorului, trebuie s revenim la concepia or!ani rii activitii de evaluare n #epublica $oldova. Evaluarea bunurilor imobiliare n $oldova se efectuea n numele ntreprinderii n cadrul creia lucrea fie i un sin!ur evaluator. ntreprinderea de evaluare poate fi o persoan fi ic sau juridic nre!istrat n modul stabilit n #epublica $oldova n calitate de ntreprindere, indiferent de tipul de proprietate i forma juridic de or!ani are 77. ntreprinderea nc&eie contract cu beneficiarul pentru prestarea serviciilor de evaluare, poart rspundere material n faa beneficiarului pentru re ultatele evalurii i recomandrile ce in de aceasta. $sura rspunderii materiale se stipulea n contractul de prestare a serviciilor de evaluare. Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea intenionat a re ultatelor evalurii, nerespectarea principiului de independen, de contiincio itate i de confidenialitate a evalurii. n ca ul depistrii nclcrilor menionate i cau rii de prejudicii beneficiarului, ntreprinderea de evaluare este obli!at s le repare conform le!islaiei 7@. n contractul
de munc nc&eiat de evaluator cu ntreprinderea se recomand a se stabili rspunderea evaluatorului pentru prejudiciule cau ate beneficiarului prin aciunile incorecte ale evaluatorului. -si!urarea profesional )de rspundere civil* este un mijloc de compensare a desp!ubirii pltite de ntreprinderea de evaluare pentru nclcarea de ctre evaluator a obli!aiilor sale profesionale ca urmare a ne!lijenelor, erorilor sau scprilor din vedere comise.

.tandardele Europene de Evaluare pre int asi!urarea profesional a evaluatorului ca pe una din cerinele cele mai importante7H. +onform ,e!ii j #epublicii $oldova cu privire la activitatea de evaluare, asi!urarea de 'F.rspundere civil a ntreprinderii de evaluare este o condiie suplimentar de F!arantare a proteciei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare i se efectuea n ba a contractului de asi!urare cu companiile de asi!urare, 'ac aceasta se prevede n contractul de prestare a serviciilor de evaluare', ntreprinderea de evaluare care a nc&eiat contract de asi!urare se jlnurnete asigurat. >reteniile fa de ntreprinderea de evaluare )asi!urat* ipot fi naintate att de ctre

77 ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la activitate de evaluare, art. 7. 7@ 2dem, art. @B. 7H European ?aluation .tandards, @000, ..@.0A.)v*. 58

beneficiari, ct i de ctre persoanele aflate n 2 relaii contractuale cu asi!uratul, dar care au dreptul s nainte e pretenii n le!tur cu cau area de prejudicii intereselor lor patrimoniale.
>rin rspunderea civil )profesional* a asi!uratului se nele!e apariia obli!aiei asi!uratului, n conformitate cu le!ea sau le!at de posibilitatea naintrii preteniilor din partea unor persoane tere, de a compensa prejudiciile cau ate intereselor patrimoniale ale uneiIunor persoane i aprut n le!tur cu efectuarea activitii de evaluare de ctre asi!urat. -si!urarea de rspundere civil a ntreprinderii de evaluare poate fi reali at prin nc&eierea contractului de asi!urare pentru un tip anumit de activitate de evaluare sau printr-un contract concret de evaluare a unui bun imobiliar. n contractul de asi!urare se indic n mod obli!atoriu persoana al crei risc de rspundere pentru cau area de prejudicii este asi!urat. 3ac aceast persoan nu este indicat, se consider asi!urat riscul ntreprinderii de evaluare. +ontractul de asi!urare se consider nc&eiat n folosul persoanelor, averii crora i s-au cau at prejudicii, c&iar dac contractul este nc&eiat n folosul ntreprinderii de evaluare8. n conformitate cu contractul de asi!urare, asi!urtorul se obli! s plteasc desp!ubire de asi!urare n limitele sumei stabilite de contract n ca de producere a riscului asi!urat. 'isc asigurat 1caz de asigurare* nseamn cau area de prejudiciu unei tere persoane de ctre ntreprinderea de evaluare n procesul de prestare a serviciilor de evaluare. #iscul asi!urat trebuie s fie stabilit printr-o deci ie a instanei de judecat sau prin recunoaterea de nsi ntreprinderea de evaluare, cu acordul asi!urtorului, a rspunderii n faa terei persoane pentru prejudiciul cau at, care poate servi drept temei pentru pretenie de desp!ubire sau aciune n justiie, naintate n conformitate cu normele de drept civil.

.uma asi!urrii se stabilete n contractul comun de asi!urare dintre asi!urtor i ntreprinderea de asi!urare. >entru a decide ce sum de acoperire a riscului este necesar, trebuie anali at activitatea din trecut i pre ent a ntreprinderii, ncercndu-se a se aprecia mrimea eventualului prejudiciu care s-ar putea produce de ne!lijenele comise de evaluator, i nu numai a
7 @

,e!ea #epublicii $oldova cu privire la activitate de evaluare, art. @A. Z[\]^_\ X`[\ab]\c^d e[bfgXX^bc\_hcbi b`]g`X`]gccbX`^ bjgck^lb], pa!. 77.

AA prejudiciului de ordin patrimonial, ci i a unor prejudicii n cadrul riscurilor poteniale privind compensarea prejudiciului personal. #spunderea ntreprinderii de evaluare asi!urate se e%tinde asupra evenimentelor ce s-au produs n perioada de aciune a contractului de asi!urare ca urmare a nclcrilor comise de ntreprinderea de evaluare n procesul efecturii lucrrii0 F F F F
erori neintenionate1 ne!lijene i scpri1 divul!area informaiei confideniale1

pierderea i deteriorarea bunurilor )documente, materiale, etc.*1 n ca ul reali rii riscului asi!urat, compania de asi!urare acoper0

F alte aciuni, special stipulate n contractul de asi!urare.

F prejudiciul material cau at de ntreprinderea de evaluare unor tere persoane1 F c&eltuielile suplimentare ale ntreprinderii de evaluare pentru descoperirea tuturor mprejurrilor i cau elor le!ate de reali area riscului asi!urat1 F c&eltuielile de judecat i c&eltuielile ntreprinderii de evaluare la compensarea prejudiciului pricinuit de ca ul de asi!urare. #spunderea asi!urtorului pentru c&eltuielile suplimentare, c&eltuielile de judecat mpreun cu suma desp!ubirii de asi!urare nu poate fi mai mare dect suma de asi!urare stabilit n contractul de asi!urare. -prarea de asi!urare nu se rspndete asupra urmtoarelor0

F preteniile ntemeiate pe mprejurrile ce s-au produs nainte de nc&eierea contractului de asi!urare1 F preteniile aprute n le!tur cu aciunile evaluatorului ca urmare a strii de beie alcoolic, narcotic, to%ic1 F prejudiciul moral, daunele sub form de cti! nereali at, penalitate contractual1 F pa!ubele cau ate ca urmare a confiscrii, rec&i iiei, sec&estrrii bunurilor la indicaia or!anelor de stat1 F orice cerine de compensare a prejudiciului cau at n le!tur cu condiiile e%terne nefavorabile )aciunile autoritilor, aciunile teroritilor, !revele, tulburrile populaiei, etc.*1
evenimentele ce s-au produs ca urmare a svririi de ctre asi!urat sau un ter p!uba a unei infraciuni premeditate care a produs reali area riscului asi!urat sau a aciunilor n care anc&eta sau instana de judecat a constatat e%istena inteniei. +u cau area premeditat a daunei se ec&ivalea i aciunile svrite sau inaciunea n ca ul crora cau area pa!ubei este ateptat cu o probabilitate destul de mare i snt comise contient de ctre persoana rspun toare de .aceste aciuni. -... Dr&$turi!& =i "'!i5a ii!& a1i5uratu!ui =i a1i5ur%t"ru!ui ntreprinderea de evaluare care a nc&eiat contract de asi!urare este n drept s cear de la asi!urtor ndeplinirea obli!aiilor contractuale1 s desfac nainte de termen contractul1 n ca ul n care contractul este nc&eiat n folosul unei tere persoane asi!urate, asi!uratul o poate nlocui cu o alt persoan pn la reali area riscului asi!urat. ntreprinderea de evaluare 3asiguratul4 este obligat:

F la nc&eierea contractului de asi!urare s-i fac cunoscute asi!urtorului toate circumstanele despre care tie c au importan la determinarea !radului de risc, de asemenea s-7 informe e despre nc&eierea contractelor de asi!urare cu ali asi!urtori1 F n perioada de aciune a contractului s i se aduc la cunotin fr ntr iere asi!urtorului apariia noilor circumstane de natur s implice o cretere semnificativ a riscului1 F F
s plteasc prima )ta%ele* de asi!urare stipulate n contract1 s respecte clau ele contractului de asi!urare1

F s efectue e activitatea de evaluare n conformitate cu re!ulile stabilite i !eneral acceptate i cu cerinele de asi!urare a securitii pentru terele persoane. (sigurtorul este n drept s verifice informaia pre entat de ctre asi!urat1 pe msura necesitii s
adrese e cereri or!anelor competente1 s re ilie e contractul de asi!urare n ca ul n care se va descoperi c asi!uratul a pre entat informaii intenionat false la nc&eierea contractului de asi!urare1 n ca ul modificrii !radului de risc s cear modificarea clau elor contractului de asi!urare. -si!urtorul este n drept s repre inte interesele asi!uratului n instan sau s-i apere drepturile n alt mod )acest drept nu este o obli!aie a asi!urtorului*.

(sigurtorul este obligat: s-7 fac cunoscut pe asi!urat cu re!ulile de asi!urare1 s asi!ure confidenialitatea n relaiile cu asi!uratul, cu e%cepia ca urilor prev ute de le!islaie. 3up primirea informaiei avnd indicii riscului asi!urat, asi!urtorul este obli!at0 s clarifice circumstanele reali rii evenimentului1 n ca ul recunoaterii reali rii riscului asi!urat s se ntocmeasc actul de asi!urare i s se estime e mrimea pa!ubei1 dup obinerea documentelor necesare, s se calcule e suma desp!ubirii de asi!urare1 n ca ul reali rii riscului asi!urat, s se fac

60

plata desp!ubirii de asi!urare )sau s refu e plata* n termenul stipulat n contract dup primirea tuturor documentelor necesare. #e!ulile de asi!urare a rspunderii profesionale presupun c asi!urailor care au nc&eiat contracte de asi!urare pe un termen de cel puin un an i riscuri de asi!urare care nu s-au reali at, la nc&eierea contractului de asi!urare pentru perioada urmtoare li se poate acorda o reducere de 70M-7AM.

-vnd n vedere faptul c concepia activitii de evaluare n majoritatea rilor cu economie de tran iie presupune participarea la efectuarea evalurii att a evaluatorilor, ct i a ntreprinderilor de evaluare, n ca ul evalurii n scop de asi!urare deseori apare ntrebarea0 asupra cui cade rspundeream 3ac evaluatorul practic activitatea profesional cu statut juridic-or!ani aional de ntreprindere sau societate individual, atunci rspunderea i revine lui personal. 2n ca ul unei societi )asociaii*, rspunderea va fi solidar. #spunderea personal nu dispare dac evaluatorul ncetea s mai practice activitatea profesional, ci rmne n vi!oare pn la e%pirarea termenului de prescripie. 3ac evaluatorul lucrea n componena unei ntreprinderi - persoan juridic, rspunderea pentru lucrul efectuat o poart ntreprinderea. 3up cum arat e%periena asi!urrii de rspundere civil a ntreprinderii n rile de voltate, toi asi!urtorii insist ca asi!uraii s plteasc de sine stttor o parte din c&eltuielile pentru fiecare aciune de desp!ubire, adic s efectue e plata suplimentar. (otodat, multe ntreprinderi de evaluare se conduc de urmtoarele repere0 nivelul plii suplimentare trebuie s constituie de la 7M
pn la HM din venitul din onorariul pentru evaluarea efectuat. >entru firmele mici ns, aceasta creea anumite dificulti, dac se are n vedere faptul c asi!uraii stabilesc niveluri minime destul de nalte ale plii suplimentare. 3e e%emplu, n $area 4ritanie ntreprinderilor de evaluare li se cere o acoperire a riscului de cel puin @A0 000 de lire sterline pentru fiecare aciune de desp!ubire. 3ac onorariul pentru servicii depete suma de 7@A 000 de lire sterline, atunci ntreprinderea trebuie s aib o acoperire a riscului )de asi!urare* care s depeasc de dou ori venitul din onorariu7B.

n conformitate cu standardele profesionale pentru activitatea de evaluare, la etapa de nc&eiere a contractului de e%ecutare a lucrrilor de evaluare evaluatorul este obli!at s informe e beneficiarul ce calificare are i dac este asi!urat. E%periena rilor de voltate arat c o simpl scrisoare cu indicarea la ce firm este asi!urat ntreprinderea de evaluare, iar n ca e necesitate, a limitelor
desp!ubirii de asi!urare este suficient pentru ajoritatea beneficiarilor. 'nii clieni pot cere suplimentar ntreprinderii de valuare eliberarea unui certificat, special pentru ei, care s confirme c treprinderea corespunde cerinelor lor privind problemele asi!urrii. 3ac ntreprinderea de evaluare atra!e la efectuarea evalurii i consul-ni-subantreprenori, atunci ntreprinderea poart rspundere deplin pentru ciunile lor. $ajoritatea contractelor de asi!urare a rspunderii profesionale revd n mod automat acoperirea de asi!urare pentru aciunile consul-nilor-subantreprenori, dei asi!urtorii i re erv totui dreptul de a ntenta o aciune mpotriva subantreprenorului aciunile crora au condus la 'apariia ca ului de aciune injustiie.

ASOCIAIILE PRO<ESIONALE ALE EVALUATORILOR

7B >rofessional indemnitn claims0 some lessons to be learned. - ,ondon0 5riffit&s and -rmour 2nsurance 4ro<ers. - ?olume
22. - 799C.

B.1. Sc"$uri!& =i 1arcini!& cr&%rii a1"cia ii!"r "'=t&=ti a!& &*a!uat"ri!"r 'n rol important n formarea i de voltarea activitii de evaluare l joac asociaiile obteti ale evaluatorilor. -ceste or!ani aii au fost create n toate rile n care evaluarea s-a constituit ca !en independent de activitate. 2n conformitate cu le!islaia #epublicii $oldova, asociaia obteasc este o formaiune benevol, independent, autonom, care s-a constituit n urma e%primri libere a voinei cetenilor ce s-au reunit n temeiul intereselor profesionale iIsau al altor interese comune pentru reali area n comun a drepturilor civile, economice, sociale i culturale i care nu urmresc scopuri de obinea profitului 7A.
-sociaiile obteti se nfiinea i acionea n scopul reali rii i aprrii drepturilor civile, economice, sociale i a altor drepturi i liberti, de voltrii activismului social i a spiritului de iniiativ al cetenilor1 satisfacerii intereselor lor profesionale i de amatori n domeniul creaiei tiinifice, te&nice, artistice1 e%tinderii relaiilor internaionale1 reali area altor activiti ce nu contravin le!islaiei. n funcie de scopul crerii, toate asociaiile obteti i mpart n dou !rupe0 asociaii social-utile i asociaii de avantaj reciproc.

(sociaiile social5utile snt asociaiile care au ca domeniu de activitate aprarea drepturilor omului,
instruirea, dobndirea i rspndirea cunotinelor, ocrotirea sntii, ajutorul social populaiei, sprijinirea culturii, artei, proteciei mediului nconjurtor i a altor sfere avnd caracter de folos obtesc.

(sociaiile de avanta6 reciproc snt create pentru satisfacerea intereselor particulare, corporative ale
membrilor lor. -sociaiile obteti snt create i activea pe principiile liberului consimmnt, independenei, autonomiei i e!alitii n drepturi a tuturor membrilor )participanilor*. -sociaiile obteti snt libere n determinarea structurii lor interioare, ale!erea scopurilor, formelor i metodelor de activitate. $embri ai asociaiilor obteti pot fi ceteni ai #epublicii $oldova, eteni strini i persoane fr cetenie, dac le!islaia cu privire la !u:u(it& cate!orii de asociaii obteti nu prevede altceva.

$embri ai

asociaiei obteti pot fi persoane fi ice i juridice )asociaii O'=t&=ti9 interesate n reali area scopurilor i

sarcinilor asociaiei respective, Ue i le!ali ea calitatea de membru prin depunerea unei cereri individuale sau a unui alt document. -sociaiile obteti pot intra n componena altor asociaii obteti cu drepturi de membri dac statutele asociaiilor prevd acest lucru. 2n acest caz2 asupra lor se e%tind drepturile i obli!aiile membrilor - persoane fi ice. n momentul constituirii asociaiei obteti poate fi aleas una din urmtoarele forme de or!ani are juridic0 micare obteasc, or!ani aie obteasc, instituie obteasc. -sociaiile obteti ale evaluatorilor se nfiinea ca or!ani aii obteti. /r!ani aia obteasc este o asociaie obteasc ba at pe cantitatea de membru fi%at, creat pentru activitate n comun n scopul reali rii scopurilor statutare ale cetenilor asociai i aprrii intereselor lor comune 7J.
,e!ea cu privire la activitatea de evaluare definete funciile i sarcinile principale ale or!ani aiilor obteti ale evaluatorilor n conte%tul or!ani rii activitii de evaluare. /r!ani aiile obteti ale evaluatorilor snt persoane juridice, care0 F asi!ur condiii pentru activitatea profesional a membrilor asociaiei participnd la elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare1

F asi!ur instruirea profesional a membrilor asociaiei, or!ani ea pentru ei cursuri de perfecionare profesional1 F elaborea codul deontolo!ic al membrilor asociaiei i suprave!&ea respectarea lui1 7A ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la asociaiile obteti nr. KHC din 7C.0A.799J, art. 7. 7J ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la asociaiile obteti nr. KHC din 7C.0A.799J, art. 7. 62

F optimi ea metodolo!ia evalurii, or!ani ea activitatea de cercetri tiinifice n domeniul evalurii1 F or!ani ea i desfoar seminare, conferine, con!rese ale evaluatorilor, populari ea cunotinele n domeniul evalurii1 F apr drepturile i repre int interesele subiecilor evalurii pe piaa serviciilor de evaluare1 F e%ercit controlul asupra calitii serviciilor de evaluare prestate de membrii asociaiei1
colaborea cu or!ani aiile profesionale ale evaluatorilor din alte %ri. /r!ani aiile obteti ale evaluatorilor, e%primnd interesele profesionale ale membrilor lor, trebuie s elabore e standardele de evaluare, obli!atorii pentru a fi aplicate de ctre toi membrii or!ani aii. -ceasta va contribui la ridicarea nivelului calitii serviciilor de evaluare prestate de membrii or!ani aiei, va crea o anumit reputaie or!ani aiei obteti. F

F F

F B.2. Or5aniza ii!& "'=t&=ti a!& &*a!uat"ri!"r #in M"!#"*a F -sociaiile obteti ale evaluatorilor au luat fiin n $oldova pe la mijlocul anilor '90cnd a
aprut necesitatea asocierii participanilor la piaa imobiliar i aprrii intereselor lor profesionale. +onform clasificrii pre entate mai sus, NtoatejUciatiile , evaluatorilor snt asociaii de avantaj reciprocjcreate pentru aprarea drepturilor corporative ale membrilor lor. U-proape concomitent n $oldova au aprut trei asociaii ob"te"ti ale evaluatorilor (socmixa >articipanilor >rofesioniti la >iaa 2mobiliar )-E>2*, -sociaia #epublican a E%perilor >rofesionali n Evaluare )-#E>E*, -sociaia Naional a Evaluatorilor din $oldova )-NE?-$*. '$ai activ s-au manifestat primele dou asociai7(sociaia Participanilor Profesioni"ti la Piaa +mobiliar a reunit repre entanii celor mai cunoscute burse imobiliare din $oldova. -ria principal de activitate a membrilor acestei asociaii o constituia piaa imobiliar din +&iinu i unele orae de subordonare republican. U-sociaia reunea nu numai specialiti din domeniul evalurii, ci i a!eni imobiliari )bro<eri*, juriti, auditoriI-E>2 or!ani a conferine n problemele de voltrii pieei imobiliare i ale pieei serviciilor de evaluare, cercetri de anali a de voltrii pieei i a infrastructurii ei. (sociaia ,epublican a #xperilor Profesionali n #valuare reunea specialitii n domeniul evalurii bunurilor imobiliare cu destinaie a!ricol. $embri ai -#E>E au devenit savanii i specialitii de frunte n domeniul economiei i !estiunii bunurilor imobiliare, jfn 799K, -#E>E a devenit membru asociat al 5rupului
European al -sociaiilor de Evaluatori )(E5o?-* F noiembrie 7999, -sociaia >articipanilor >rofesioniti la >iaa 2mobiliar i -sociaia #epublican a E%perilor >rofesionali n Evaluare s-au unit, formnd %amera )aional de +mobil din ,epublica Moldova.0 -#E>E a intrat n componena +amerei Naionale de 2mobil ca persoan juridicjpstrndu-i independena financiar, economic i or!ani aional. 3repturile de membru asociat al (E5o?- au fost dele!ate +amerei de 2mobil.

B.2.1. A1"cia ia R&$u'!ican% a EC$&r i!"r Pr"3&1i"na!i ;n E*a!uar&

F (sociaia ,epublican a #xperilor Profesionali n #valuare 3(,#P#4 a fost creat la @H iulie 799J cu denumirea 8-sociaia >rofesional a E%perilor pentru Evaluare la .at8. n iulie
799K aceast denumire a fost sc&imbat n 8-sociaia #epublican a E%perilor >rofesionali n Evaluare8. -#E>E este o asociaie benevol non-profit a persoanelor fi ice, care contribuie la de voltarea evalurii, precum i la de voltarea activitii le!ate de aceasta n #epublica $oldova. .copul principal al asociaiei este propa!area activitii profesionale de evaluare n $oldova. >entru reali area scopului propus, asociaia efectuea urmtoarele !enuri de activitate0 F de voltarea nvmEntului i instruirii evaluatorilor1

suprave!&erea respectrii eticii profesionale de ctre membrii asociaiei1

F de voltarea terminolo!iei i a metodelor de evaluare, de voltarea standardelor i a normelor juridice, elaborarea recomandrilor pentru perfecionarea lor1 F repre entarea membrilor asociaiei i aprarea intereselor i drepturilor lor n or!anele administrative, le!islative i judiciare1 F colaborarea cu or!anele !uvernamentale i cu alte asociaii profesionale, de e%emplu, cu asociaiile contabililor, bncilor comerciale, ale notarilor n conte%tul propa!rii n $oldova a normelor internaional recunoscute. -sociaia are dreptul s ac&i iione e, s arende e )nc&irie e* proprieti mobiliare i imobiliare1 s desc&id i s nc&id conturi n bnci1 s ia credite i mprumuturi1 sa an!aje e i s concedie e lucrtori1 s cree e filiale ale asociaiei1 s se pre inte n nume propriu i s repre inte membrii si n or!anele le!islative, e%ecutive i judiciare. -sociaia public materiale informative, didactice i metodice1 finanea , public i difu ea literatur de specialitate i materiale tiinifice n problemele evalurii activelor1 or!ani ea seminare, conferine i alte activiti didactice n problemele evalurii bunurilor imobiliare. $embrii asociaiei contribuie activ la elaborarea multor le!i i altor acte normative n problemele ce in de evaluare bunurilor imobiliare, a terenurilor, inclusiv celor cu destinaie a!ricol. >rima carte n $oldova n problemele evalurii terenurilor de asemenea a fost scris de membri ai -#E>E 7C. 8f
Membri ai asociaiei pot fi cetenii #epublicii $oldova i ai altor ri, ceteni strini cu reedin permanent n $oldova, indiferent de ras, se%, confesiune i convin!eri politice.

n funcie de nivelul cerinelor ce snt naintate fa de membrii asociaiei, toi membrii asociaiei se mpart n patru !rupe0 membri plini, membri asociai, membri de onoare "i membri corporativi. /embrii plini ai asociaiei trebuie s aib studii superioare, o pre!tire special n domeniul evalurii,
e%perien practic de lucru pe piaa imobiliar, s nu aib antecedente penale, s se bucure de o bun reputaie din punct de vedere juridic, etic, profesional.

/embru asociat al asociaiei poate fi orice persoan care a terminat cursuri acreditate de evaluare, sau cursuri similare economice sau te&nice1 care dorete s obin e%perien practic de lucru pe piaa serviciilor de evaluare1 care are vec&ime n munc pe piaa imobiliar din $oldova de cel puin un an, care nu are antecedente penale i se bucur de o reputaie impecabil. (itlul de membru de onoare se acord persoanelor care, n opinia +onsiliului de conducere al asociaiei,
au adus o contribuie important la statornicirea profesiei de evaluator, dar nu corespunde tuturor cerinelor mai sus enumerate. $embrul de onoare trebuie s recunoasc statutul i re!ulile de conduit n activitatea profesional pentru membrii asociaiei, precum i +odul etic al 5rupului European al -sociaiilor de Evaluatori. 3ac peste CAM din parteneri )fondatori* sau membri ai consiliului de conducere al firmei snt membri plini ai asociaiei, atunci o astfel de firm poate nainta cerere pentru a deveni membru corporativ al asociaiei. -ctivitatea unei astfel de firme nu trebuie s contravin statutului, re!ulilor de conduit i activitii profesionale a membrilor asociaiei. 3ac membri plini ai asociaiei snt mai puin de CAM din partenerii )fondatorii* firmei, atunci o astfel de firm are dreptul s indice clar i univoc n publicitatea sa numai faptul c unul sau altul din specialitii ei snt membri ai asociaiei. 'oi membrii asociaiei au dreptul s utili e e titlul de membru al asociaiei, de cate!oria respectiv1 s alea! i s fie ales n +onsiliul de conducere al asociaiei )pentru membrii plini i asociai*1 s se foloseasc de serviciile i bunurile asociaiei n modul stabilit de +onsiliul de conducere1 s fac propuneri privind de voltarea -#E>E1 s se publice n publicaiile asociaiei i s primeasc aceste publicaii.

'oi membrii (,#P# snt obligai: s respecte statutul i actele normative ale asociaiei, s ndeplineasc deci iile i re!ulile adoptate de +onsiliul de conducere1

7C (. 4ajura, 2. 4otnarenco, ?. $oro


+&iinu0 -#+, 799C.

. ndrumtor pentru proprietarii cotelor de pmnt i ai loturilor de pe ln!E cas. -

64

F F F
F

s pstre e i s foloseasc n modul corespun tor patrimoniul asociaiei1 s plteasc la timp ta%a de nscriere i coti aiile de membru1 s menin reputaia asociaiei i s respecte etica evaluatorului1

s nu divul!e unor tere persoane informaia confidenial ce privete asociaia1 F s-i aduc contribuia la sprijinul informaional al asociaiei. $embrii plini i cei asociai au dreptul la obinerea diplomelor de forma

aprobat de +onsiliul de conducere, care confirm calitatea lor de membru al asociaiei i semnate de preedintele ei. -ceste diplome se pstrea la ei atta timp ct snt membri ai asociaiei. Organul suprem de conducere al asociaiei este adunarea !eneral, care aprob statutul asociaiei i introduce modificri la el, ale!e +onsiliul de conducere i comisia de revi ie, ascult drile lor de seam1 aprob rapoartele privind re ultatele activitii asociaiei1 ia deci ii n problemele le!ate de ncetarea activitii asociaiei1 discut direciile i sarcinile principale n activitatea asociaiei. +onsiliul de conducere al asociaiei este or!anul ei de lucru i este compus din preedinte, vicepreedinte i membri ai consiliului de conducere. +onsiliul de conducere este repre entantul le!itim al asociaiei n perioada dintre adunrile !enerale. 9edinele consiliului de conducere se convoac dup necesitate, dar nu mai rar de patru ori pe an. +onsiliul de conducere ia deci ii cu o majoritate simpl de voturi. -dunarea !eneral ale!e, de asemenea, comisia de revi ie pe un termen de pn la trei ani. $embrii comisiei de revi ie au dreptul s participe la edinele +onsiliului de conducere al asociaiei cu drept de vot consultativ. +omisia de revi ie este subordonat adunrii !enerale a asociaiei i i face darea de seam n faa ei. +omisia de revi ie controlea activitatea economic i financiar a -#E>E1 verific respectarea statutului i a &otrrilor adunrii !enerale i ale consiliului de conducere1 pre int adunrii !enerale conclu iile i propunerile n ba a re ultatelor revi iilor. B.2.2. Ca(&ra Na i"na!% #& I("'i! #in R&$u'!ica M"!#"*aD +amera Naional de 2mobil din #epublica $oldova )+N2-#$* este o asociaie benevol nonprofit non-!uvernamental a persoanelor fi ice i juridice, care contribuie la de voltarea activitii de evaluare i a domeniilor nrudite pe ba a comunitii de interese a membrilor ei. +amera de 2mobil este o
persoan juridic, are denumire de firm, balan independent, conturi n bnci, tampil, blanc&ete cu denumirea firmei i rec&i itele necesare, emblem i drepturi e%clusive de utili are a lor. .copurile principale ale constituirii +amerei de 2mobil snt0

contribuirea la formarea i de voltarea pieei imobiliare i a pieei serviciilor de evaluare n $oldova1

F aprarea intereselor i drepturilor participanilor profesioniti la piaa imobiliar. +amera de 2mobil din $oldova i propune s-i desfoare activitatea n urmtoarele direcii0 s de volte pre!tirea membrilor si n domeniul activitii de evaluare, s or!ani e e sta!ieri, procesul de certificare i atestare a participanilor la piaa imobiliar n domeniul activitii de evaluare1 s efectue e e%perti e independente n probleme de evaluare1 s de volte etica profesional a evaluatorului i s controle e respectarea ei de ctre membrii asociaiei. +amera Naional de 2mobil particip i la elaborarea ba ei normative i juridice a activitii de evaluare, repre int membrii asociaiei i apr drepturile i interesele lor n or!anele administrative, le!islative i judiciare. +amera de 2mobil stabilete i perfecionea relaiile cu or!ani aiile !uvernamentale, naionale i internaionale privind de voltarea activitii pe piaa imobiliar. .arcinile concrete care stau n faa +amerei Naionale de 2mobil din #epublica $oldova snt pre!tirea, finanarea i difu area literaturii de specialitate i tiinifice n problemele funcionrii

pieei imobiliare, publicarea materialelor didactice i metodice, or!ani area i desfurarea conferinelor, seminarelor n problemele evalurii, formrii pieei imobiliare, politicii formrii preurilor. 3up forma de or!ani are juridic. +amera de 2mobil este o or!ani aia obteasc )ne!uvernamental*, ba at pe principiile participrii benevoie, independenei, activitii non-profit. Membri ai %amerei )aionale de +mobil pot fi ceteni ai #epublicii $oldova i ceteni ai altor ri
care au permis de reedin permanent n $oldova, indiferent de ras, confesiune, se% i copvin!eri politice. +a i n -#E>E, n %amera de +mobil exist patru grupe de membri: membri plini9 membri asociai9 membri de onoare9 membri corporativi.

"a de membrii +amerei de 2mobil se naintea aceleai cerine ca i n -#E>E. .e deosebesc doar cerinele naintate fa de membrii corporativi, n conformitate cu statutul +amerei de 2mobil, dac peste @AM din parteneri )fondatori* sau peste A0M din lucrtorii firmei snt membri plini ai +amerei,
atunci firma respectiv este n drept s nainte e cerere pentru a deveni membru corporativ al +amerei. -ctivitatea acestei firme nu trebuie s contravin statutului, re!ulilor de conduit i activitii profesionale a +amerei de 2mobil. Nici un membru al +amerei nu are dreptul s treac dintr-o cate!orie de membri n alta dac nu a pltit coti aiile i nu a ndeplinit toate obli!aiile le!ate de cate!oria din care face parte n pre ent. &repturile membrilor %amerei de +mobil depind de cate!oria de membri ai or!ani aiei din care face parte evaluatorul. (oi membrii +amerei de 2mobil au dreptul s se foloseasc de titlul lor. $embrii plini i membrii asociai au dreptul s alea! i s fie alei ca membri ai +onsiliului +amerei, s beneficie e de serviciile i patrimoniul +amerei n modul stabilit de +onsiliul +amerei. (oi membrii +amerei, n afar de membrii corporativi, pot folosi simbolica +amerei, n modul stabilit de +onsiliu. Ei au dreptul s obin de la +amer informaie cu privire la activitatea ei, s participe la aciunile +amerei cu dreptul de a lua parte la vot )membrii asociai, membrii de onoare i corporativi au dreptul de vot consultativ*, s fac propuneri privind de voltarea activitii +amerei, s se publice n publicaiile +amerei i s primeasc aceste publicaii.

'oate categoriile de membri ai %amerei snt obligai: F s respecte statutul i actele normative ale +amerei i s ndeplineasc deci iile i re!ulile adoptate de +onsiliul +amerei1

F F

s pstre e i s foloseasc n modul cuvenit patrimoniul +amerei1 s plteasc la timp ta%a de nscriere i coti aiile de membru1

F s susin reputaia +amerei i s respecte etica profesional a participantului profesionist la piaa imobiliar1 F s nu divul!e unor tere persoane informaia confidenial referitoare la +amer1
F s-i aduc contribuia la susinerea informaional a +amerei. Organul suprem de conducere al %amerei este (dunarea :eneral a

membrilor ei, care se convoac nu mai rar de o dat pe an. -dunarea !eneral aprob statutul i introduce modificri n el1 ale!e +onsiliul i comisia de revi ie a +amerei1 ascult drile de seam ale +onsiliului i comisiei de revi ie1 aprob raportul de activitate i bu!etul anual al +amerei1 discut sarcinile i direciile principale de activitate ale +amerei1 ia &otrrea cu privire la ncetarea activitii ei. n perioada dintre adunrile !enerale, activitatea +amerei se desfoar sub conducerea +onsiliului +amerei. +onsiliul este ales pe un termen de pn la trei ani. +onsiliul conduce activitatea curent0 primete noi membri n rndurile +amerei, i scoate sau i e%clude din componena +amerei1 pre!tete i convoac -dunarea 5eneral1 pre!tete raportul de activitate al +amerei pe anul ce s-a scurs i face bilanul anual1 ndeplinete alte obli!aii care nu snt e%clusiv n competena -dunrii 5enerale.

66

+omisia de revi ie este aleas pe un termen de trei ani pentru controlul activitii financiareconomice a +amerei )nu mai rar de o dat pe an*1 suprave!&erea respectrii statutului i nfptuirea deci iilor or!anelor de conducere1 pre entarea la -dunarea 5eneral a conclu iilor i propunerilor fcute n ba a re ultatelor revi iilor i a activitii de suprave!&ere.

ASOCIAIILE PRO<ESIONALE ALE EVALUATORILOR DIN CSI

E.1. A1"cia ii!& "'=t&=ti a!& &*a!uat"ri!"r #in Ru1ia

n pre ent, n #usia e%ist numeroase or!ani aii obteti ale evaluatorilor, fiecare dintre ele cutnd s se situe e pe primul loc n sfera pre!tirii metodice i instruirii evaluatorilor. >rintre cele mai cunoscute or!ani aii de acest fel se numr0 .ocietatea evaluatorilor din #usia, 2nstitutul evaluatorilor independeni, ,i!a e%perilor independeni, parteneriatul non-profit 8+ole!iul evaluatorilor
din #usia8, ,i!a naional a subiecilor activitii de evaluare . a.

!ocietatea evaluatorilor din ,usia 3!#,4 este o or!ani aie obteasc benevol, creat n scopul de a sprijini activitatea specialiilor-evaluatori, de a asi!ura aprarea drepturilor de autor al membrilor ei, de a repre enta interesele comune n or!anele de stat i alte or!ane corespun toare, precum i n or!ani aii internaionale. .E# a fost nfiinat la A martie 799H, n temeiul deci iei +onferinei evaluatorilor. 2copul crerii 2ocietii evaluatorilor din 'usia este sprijinirea activitii specialitilor care se ocup
cu evaluarea a diverselor tipuri de obiecte ale drepturilor civile pe teritoriul #usiei. n vederea reali rii scopului propus, societatea rezolv urmtoarele sarcini0

F F

elaborarea i meninerea sistemului de control asupra calitii serviciilor de evaluare1

e%ercitarea controlului obtesc asupra activitii profesionale a membrilor .ocietii prin certificarea lor1 sprijinirea instruirii, obinerii i ridicrii calificrii evaluatorilor1 F sprijinirea instituiilor de stat n elaborarea de noi pro!rame de studii pentru pre!tirea evaluatorilor profesioniti1

F F

participarea la elaborarea .tandardelor de evaluare1

colectarea de informaie i crearea ba elor de date n scopul acordrii de ajutor membrilor .ocietii n activitatea lor profesional1

F F F

populari area activitii .ocietii1

ntreinerea relaiilor cu alte societi profesionale )ale contabililor, auditorilor, etc.*1

studierea e%perienei internaionale de evaluare, ntreinerea relaiilor cu societi profesionale ale evaluatorilor din .'-, $area 4ritanie, 5ermania, "rana, +anada, ;aponia, alte ri i or!ani aii internaionale1 F F repre entarea i aprarea drepturilor, intereselor profesionale ale membrilor si n or!anele puterii de
stat ale administraiei publice locale i nalte asociaii obteti.

F F

-ctivitatea .E# este re!lementat, n afar de .tatut, pe ba a a trei

documente oficiale0 F eclaraia societii evaluatorilor, care informea pe toi potenialii consumatori de servicii de

evaluare asupra principalelor scopuri i sarcini ale societii1 asupra criteriilor de nalt activitate profesional n

domeniul evalurii, adic de competen i etic din punctul de vedere al societii1 asupra obli!aiilor asumate de societate i membrii ei n faa consumatorilor i modul de ndeplinire a obli!aiilor.

F F

2tandardele practicii profesionale de evaluare a bunurilor imobiliare re!lementea cerinele

profesionale fa de munca evaluatorului, stabilesc terminolo!ia i metodele de evaluare, cerinele fa de calitatea informaiei utili ate, forma i coninutul raportului de evaluare.

Codul de etic profesional al membrilor .ocietii evaluatorilor din #usia conine criterii care permit a recunoate aciunile profesionale ale membrilor .ocietii n domeniul evalurii ca fiind sau nefiind etice. F .arcinile principale ale .ocietii evaluatorilor din #usia snt sprijinul metodic i informaional al membrilor si n problemele evalurii, asi!urrii unei caliti nalte a serviciilor prestate i ridicarea permanent a nivelului lor profesional. .E# este membru al +orporaiei )!&ildei* evaluatorilor profesioniti din #usia, precum i membru al unor or!ani aii internaionale cum ar fi (E5o?-, +on!resul -tlantic al evaluatorilor i consultanilor )>an->acific +on!ress of #eal Estate -ppraisers, ?aluers and +onselors, ;apan*. .E# a stabilit contacte de lucru cu asociaii profesionale de evaluatori din .'-, $area 4ritanie, ;aponia. F n cadrul de voltrii activitii de instruire, .E# a nfiinat -cademia de Evaluare, devenind i unul din fondatorii -!eniei naionale de evaluare, unde tutelea munca de asi!urare metodic i cu cadre. F lncepnd din 799A, .E# editea publicaia oficial 3(valuatorul rus3, care informea despre evenimentele le!ate de activitatea de evaluare, public materiale normative i metodice, le face cunoscut cititorilor e%periena de lucru a evaluatorilor din diferite re!iuni ale #usiei. 3in 799J, .E# editea revista tiinifico-practic trimestrial 3Problemele evalurii34 din 799C - anuarul 8#e!istrul
evaluatorilor i al firmelor de evaluare8. F .E# a constituit o comisie disciplinar i de soluionare a liti!iilor, abilitat cu funcii de verificare a conformitii aciunilor membrilor societii cu statutul i cerinele .tandardelor eticii profesionale, precum i de re!lementare a situaiilor de conflict i repre entare a intereselor .E# n ca ul e%aminrii n instanele de judecat a c&estiunilor liti!ioase privind activitatea membrilor .E#

$embri ai .E# pot fi persoane fi ice care au atins vrsta de 7K ani )ceteni ai #usiei, persoane fr cetenie, ceteni strini* i persoane juridice - asociaii obteti interesate n re olvarea n comun a sarcinilor societii, care au drepturi i obli!aii e!ale. ,a nceputul anului @00@, .E# avea
n re!iunile #usiei CA de filiale, care reuneau @A00 de evaluatori.

F +nstitutul evaluatorilor independeni primete n rndurile sale numai persoanele care au participat la seminarul de dou sptmni de evaluare a bunurilor imobiliare al 2nstitutului de de voltare economic al 4ncii $ondiale. 2nstitutul evaluatorilor independeni se bucur de sprijin din partea +orporaiei evaluatorilor profesioniti din #usia i a 4ncii $ondiale, or!ani ea n mod re!ulat instruirea membrilor si i i asi!ur cu literatur metodic. F
*iga experilor independeni, spre deosebire de 2nstitutul evaluatorilor independeni, primete n
rndurile sale att persoane juridice, ct i persoane fi ice. -far de aceasta, n ,i!a e%perilor independeni e%ist rspunderea colectiv pentru re ultatele evalurii, aici pentru prima dat a fost introdus asi!urarea riscului n activitatea de evaluare i asi!urare bunurilor imobiliare evaluate pe ba de contract cu 2nstitutul -si!urrii de .tat. ,i!a conlucrea activ cu 4iroul de inventariere te&nic din #usia, ceea ce i asi!ur posibiliti suplimentare la prestarea serviciilor le!ate de obinerea creditelor prin !ajarea bunurilor imobiliare. 2n ca de nerambursare a creditului, membrii ,i!ii se obli! s scoat din !aj sau s vnd bunul imobiliar dup reevaluare pentru K0M din valoarea declarat. ,i!a desfoar seminare de pre!tire a evaluatorilor i se obli! s-i an!aje e pe audieni dup instruire la munc n subdivi iunile or!ani aiei sau n filialele sale re!ionale.

Parteneriatul non5profit /%olegiul evaluatorilor din ,usia/, nfiinat n aprilie 799C, reunete n

componena sa peste 7@0 de or!ani aii de evaluare profesionale independente din A0 de re!iuni ale #usiei, care i desfoar activitatea lor pe piaa serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare din 799H-799B i au n statele

68

lor colaboratori de nalt calificare. $embri ai acestei asociaii snt persoane fi ice i juridice care i desfoar activitatea n diferite se!mente ale pieei n domeniul consultanei financiare i administrative, prestarea serviciilor de evaluare, audit, de voltare. +ole!iul evaluatorilor din #usia este membru al +amerei de comer i industrie din #usia, 'niunii industriailor i ntreprin torilor din #usia, /r!ani aiei internaionale a participanilor la piaa imobiliar )"2-4.2*, al +orporaiei evaluatorilor profesioniti din #usia. ,ucrrile efectuate de membrii asociaiei, la cererea beneficiarului, pot fi verificate de +omisia pentru standardi are i certificare i +onsiliul de e%peri al asociaiei.

*iga naional a subiecilor activitii de evaluare 5 or!ani aie obteasc, nfiinat n 7999

pentru sprijinul profesional al independenei i autenticitii evalurilor efectuate de evaluatorii rui i recunoaterea acestor evaluri de ctre investitorii strini. .arcinile acestei or!ani aii snt i0 F acordarea de ajutor or!anelor puterii de stat i re!ionale la elaborarea i implementarea standardelor profesionale i a normativelor de evaluare a bunurilor imobiliare i a altor tipuri de proprietate la nivelul cerinelor internaionale n scop de impo itare, nc&eierea tran aciilor, aprecierea eficienei !estionrii patrimoniului, sec&estrrii, nstrinrii patrimoniului, &tc.F

F
lui1

formarea 2nstitutului evaluatorilor patrimoniului de stat i municipal i susinerea statutului

aprarea intereselor proprietarilor rui, inclusiv n re!iuni, n faa evaluatorilor i auditorilor strini la pre!tirea proiectelor investiionale i formarea instrumentelor de !ajare. ,i!a naional a subiecilor activitii de evaluare consider oportun iniierea colaborrii cu administraiile re!iunilor din #usia n domeniile0 F or!ani area licenierii activitii de evaluare1 F elaborarea normativelor pentru activitatea de evaluare, lundu-se n calcul condiiile locale1 F or!ani area lucrrilor de efectuare a evalurii masive a bunurilor imobiliare n scopul impo itrii i instituirea re!istrului proprietilor1 F or!ani area certificrii serviciilor de evaluare pe ba a sistemelor naionale i internaionale de certificare, acreditare i atestare a evaluatorilor de diferite niveluri n aceste sisteme1

F elaborarea cerinelor fa de evaluatorii patrimoniului de stat i re!ional, certificarea lui i inerea re!istrului acestor evaluatori1 F aprarea intereselor ntreprinderilor din #usia i re!iuni la atra!erea investiiilor strine i determinarea valorii !ajului1 F desfurarea seminarelor comune de pre!tire a specialitilor de diferite niveluri n problemele activitii de evaluare.
E. 2. Or5aniza ii!& "'=t&=ti a!& &*a!uat"ri!"r #in a!t& %ri a!& CSI UCRAINA n 'craina, necesitatea acut de specialiti evaluatori a aprut n 799H-1GG,2 cnd a nceput procesul privati rii. Era necesar s se elabore e metodolo!ia evalurii proprietii de stat, deoarece valoarea de inventariere a obiectului putea fi de cteva ori mai mic dect preul de pia. n 799B a 3"1t creat -sociaia evaluatorilor din 'craina )-E'*, sarcina principal a +reia este necesitatea sc&imbului de e%perien i protejrii specialitilor 1 naionali n faa concurenei e%terne. .ocietatea
evaluatorilor din 'craina a aprobat 8Normele activitii profesionale a evaluatorului8, elaborate n ba a normelor etice i standardelor profesionale !eneral recunoscute n lume. -ceste norme snt obli!atorii pentru toi membrii -E', care trebuie s le aplice n activitatea lor profesional. Normele activitii profesionale a evaluatorului cuprind urmtoarele compartimente0 etica profesional1 definiiile1 cerinele profesionale fa de evaluarea bunurilor imobiliare1 cerinele profesionale fa de evaluarea bunurilor mobiliare1 cerinele profesionale fa de evaluarea afacerilor.

.ocietatea evaluatorilor din 'craina este membru asociat al (E5o?-, n activitatea sa ea se conduce de .tatutul i +odul Etic al acestei or!ani aii. 2n 'craina a fost creat mediul juridic necesar pentru activitatea de evaluare. n iulie @007 a fost
adoptat le!ea cu privire la evaluarea proprietilor imobiliare, drepturilor patrimoniale i activitatea profesional de evaluare n 'craina.

B&!"ru1ia .ocietatea evaluatorilor din 4elorusia ).E4* a fost nfiinat n 799J, cnd a aprut necesitatea crerii instituiei evalurii independente. n irul de profesii economice ce deservesc necesitile pieei a aprut i profesia de evaluator e%pert. /r!ani aia non-profit .E4 reunete evaluatorii calificai din diverse domenii de activitate0 evaluatori de bunuri imobiliare, utilaje, transporturi, ntreprinderi, comple%e de producie, etc. n ultimul timp la ei s-au adu!at evaluatorii proprietii intelectuale. .E4 numr circa 90 de membri. 3in momentul infiinrii sale, .E4 lucrea n vederea crerii i de voltrii n 4elarus a instituiei evalurii independente. ncepnd din 799J, mpreun cu 'niversitatea de stat din 4elarus, asociaia contabililor i +amera auditorilor, editea revist tiinifico-practic lunar 8Evaluarea patrimoniului )activelor* a!enilor economici8. 3in 799C .E4
desfoar seminarul tiinifico-metodic permanent 8Economia bunurilor imobiliare i evaluarea proprietii8. / atenie deosebit se acord calitii efecturii evalurii. 3in 799K n 4elarus acionea +onsiliul de onoare, creat pentru soluionarea eventualelor situaii liti!ioase n le!tur cu evaluarea. .E4 caut s asi!ure o abordare metodolo!ic unic n evaluarea diferitelor cate!orii de bunuri imobiliare pe ba a .tandardelor Europene de Evaluare. n acest scop au fost nc&eiate contracte de colaborare ntre .E4 i structurile de stat, care patronea diferite !enuri de activitate de evaluare n 4elarus. .copul contractelor este unirea eforturilor evaluatorilor n elaborarea unei abordri unice a evalurii patrimoniului.

)A0AHSTAN -sociaia evaluatorilor din oa a&stan )-Eo* a fost nfiinat n mai 799C. Este o or!ani aie nonprofit, care reunete @0 de or!ani aii i circa B00 de specialiti n domeniul evalurii patrimoniului. $embri ai -Eo snt persoane juridice, care activea n toate re!iunile rii. -sociaia evaluatorilor din oa a&stan este membru activ al +omitetului internaional pentru standardele de evaluare - 2?.+, precum i membru al +onsiliului coordonator al asociaiilor naionale ale evaluatorilor din rile +.2. n ba a contractelor bilaterale, -Eo colaborea cu .ocietatea evaluatorilor din #usia, +amera de comer i industrie din oa a&stan, +amera auditorilor din oa a&stan, -sociaia bncilor din oa a&stan. )>R7>0STAN -ctivitatea de constituire a or!ani aiilor autore!latoare ale evaluatorilor din or! stan a nceput din anul @000. -sociaia obteasc a evaluatorilor din #epublica oir!i ia a luat fiin n iulie @000 n ba a renre!istrrii -sociaiei obteti '(#'.(EE8 i este sin!ura asociaie independent autore!latoare a evaluatorilor din or! stan. 2nfrastructura pentru activitatea de evaluare n or! stan se formea cu sprijinul fundaiei 8Eurasia8, !uvernului rii, asociaiilor evaluatorilor din 4elarus i #usia. 2n anul @000, printr-o &otrEre a !uvernului or! stanului, a fost aprobat componena +onsiliului pentru estimarea valorii bunurilor, n care au fost inclui, pe ln! repre entanii structurilor de stat, i repre entani ai or!ani aiilor de evaluare independente, ai asociaiilor obteti i ai instituiilor de nvmnt superior care pre!tesc specialiti evaluatori. -sociaia obteasc a evaluatorilor din or! stan, din anul @000, este membru al +onsiliului

70

coordonator pentru activitatea de evaluare al +.2, iar n septembrie @007 a fost or!ani aia-!a d a
+on!resului 2? al evaluatorilor din rile +.2. +onsiliul pentru estimarea valorii patrimoniului a aprobat sistemul .tandardelor de Evaluare a patrimoniului #epublicii or! stan pe tipuri de activitate de evaluare0 evaluarea bunurilor imobiliare, evaluarea mijloacelor de producie, a mainilor i utilajului1 evaluarea activelor nemateriale i a obiectelor proprietii intelectuale1 estimarea ntreprinderii n funcionare )afacerii* i a comple%ului patrimonial. 2n pre ent, n or! stan este n discuie proiectul de le!e cu privire la activitatea de evaluare, a nceput licenierea lucrrilor de evaluare a bunurilor imobiliare, se lucrea asupra perfecionrii pre!tirii specialitilor evaluatori.

U0BE)ISTAN -sociaia obteasc 8.ocietatea Evaluatorilor din ' be<istan8 este o formaiune benevol, creat n ba a e%primrii libere a voinei cetenilor reunii pentru reali area n comun a drepturilor, libertilor i intereselor lor le!itime n domeniul activitii de evaluare. .copul crerii societii este de a sprijini activitatea profesional a evaluatorilor pe teritoriul #epublicii ' be<istan i n afara
&otarelor ei. >entru reali area scopului propus, societatea re olv urmtoarele sarcini0

elaborarea i sprijinirea sistemului de control asupra calitii serviciilor de evaluare1

F F F F F F F F

efectuarea certificrii activitii profesionale a membrilor .ocietii pe calea atestrii lor1


F sprijinirea instruirii i ridicrii nivelului profesional al evaluatorilor1

colaborarea la elaborarea de noi pro!rame de instruire n pre!tirea evaluatorilor profesioniti1

participarea la elaborarea actelor normative i a materialelor metodice n domeniul evalurii, inclusiv a .tandardelor pentru activitatea de evaluare1 colectarea informaiei i crearea ba elor de date privind tran aciile nc&eiate, documentaia juridico-normativ n scopul de a acorda ajutor membrilor .ocietii n activitatea lor profesional1 or!ani area de conferine, pre entri, seminare, e%po iii pe tipurile principale ale activitii de evaluare1 ntreinerea relaiilor cu alte asociaii profesionale obteti )auditori, contabili, evaluatori profesioniti . a.*1 ntreinerea le!turilor cu societile profesionale de evaluatori din alte ri i or!ani aii internaionale1 repre entarea i aprarea intereselor profesionale ale membrilor si n or!anele puterii de stat, administraii publice locale i n alte asociaii obteti. $embri ai .ocietii pot fi persoane fi ice care au atins vrsta de @7 de ani i persoane juridice asociaii obteti care susin scopurile i sarcinile .ocietii, recunosc statutul .ocietii i care au pltit ta%a de nscriere i coti aiile de membru. $embrii .ocietii au aceleai drepturi i obli!aii. >entru membrii .ocietii snt stabilite urmtoarele cate!orii de calificare0 membru activ al .ocietii1 evaluator certificat1 e%pert n evaluare1 ma!istru n evaluare. +ate!oria de calificare 8membru activ al .ocietii8 se acord membrilor .ocietii care au trecut pre!tirea profesional la cursurile profesionale de evaluare ale .ocietii sau n alte centre de instruire, pro!ramele crora snt recunoscute de ctre .ocietate. +ate!oriile de calificare 8evaluator certificat8, 8e%pert n evaluare8, 8ma!istru n evaluare8 se acord membrilor .ocietii dup trecerea cu succes a procedurii de atestare. .ocietatea !arantea beneficiarilor c lucrrile de evaluare efectuate de membrii ei crora li s-au acordat cate!oriile de calificare sus-menionate corespund actelor normative n vi!oare.

n cadrul .ocietii evaluatorilor din ' be<istan activea cteva comisii n conformitate cu
principalele direcii de activitate0 comisia pentru disciplin i pretenii1 comisia de atestare1 comisia pentru standardi are i certificare1 comisia didactico-metodic1 comisia pentru asi!urarea informaional. n ' be<istan a fost creat o ba juridic i metodolo!ic a activitii de evaluare destul de de voltat. fost elaborat le!ea #epublicii ' be<istan cu privire la activitatea de evaluare, recomandrile metodice pentru evaluarea de pia a terenurilor urbane, recomandri metodice pentru evaluarea economic a cldirilor i construciilor prin metode de pia. 3in 799K se lucrea asupra crerii sistemului naional al standardelor de evaluare a patrimoniului #epublicii ' be<istan. n perioada 7999-@000 au fost elaborate i aprobate urmtoarele standarde0 /' 3.t-9@J ?aloarea de pia ca ba de evaluare1 /' .3t-9@C 4a e de evaluare, altele dect valoarea de pia1 /' .3t-9@9 Evaluarea bunurilor imobiliare )terenurilor, construciilor neterminate, cldirilor i edificiilor*1 /' 3.t-9H0 Evaluarea mijloacelor de producie, mainilor i utilajului1 /' 3.t-KA@ Noiuni i principii !enerale de evaluare .a. n conformitate cu -ne%a 7 a =otrrii $inisterului $uncii al #epublicii ' be<istan din @C ianuarie 7999 8,ista profesiilor i funciilor lucrtorilor incluse n clasificatorul republican8, profesiei de evaluator i s-a atribuit un cod, snt stabilite obli!aiile funcionale i cerinele de calificare fa de specialitii evaluatori.

E./. C"n1i!iu! a1"cia ii!"r &*a!uat"ri!"r #in CSI 2deea crerii unei asociaii obteti unice, care ar reuni toate or!ani aiile profesionale ale evaluatorilor din +.2 a aprut pe la mijlocul anilor '90, cnd au devenit evidente sarcinile comune n domeniul crerii metodolo!iei de evaluare, elaborrii standardelor de evaluare, ridicrii nivelului profesional al evaluatorilor, care stteau n fata tuturor asociaiilor de evaluatori din +.2. .pre sfritul anilor '90 a fost nfiinat +onsiliul +oordonator pentru activitatea de evaluare din +.2, n care au intrat or!ani aiile de evaluare din #usia, 'craina, 4elarus, - erbaidjan, or! stan, oa a&stan i ' be<istan. ,a +on!resul internaional al evaluatorilor 85lobali area activitii de evaluare8, care a avut loc n septembrie @007 n or! stan, repre entanii asociaiei evaluatorilor din $oldova i -rmenia i-au e%primat, de asemenea, dorina de a intra n +onsiliul +oordonator pentru activitatea de evaluare. ,a aceeai reuniune s-a luat deci ia de a transforma +onsiliul +oordonator n or!ani aia internaional - +onsiliul asociaiilor evaluatorilor din +.2 )+-E +.2*. - fost semnat un acord de
constituire, conform cruia +onsiliul va efectua coordonarea activitii de evaluare n cadrul +.2. +onsiliul urmea s contribuie la armoni area le!islaiei rilor participante, astfel nct procedura de evaluare s facilite e investirile reciproce. "oarte actual este, de asemenea, problema armoni rii codurilor etice, standardelor de evaluare ale rilor participante, precum i colaborarea cu or!ani aiile internaionale. .e preconi ea c +onsiliul va promova o politic unic n cadrul 5rupului European al -sociaiilor Evaluatorilor i n cadrul +omitetului 2nternaional pentru .tandardele de Evaluare. -ceasta, ntre altele, va ajuta la obinerea drepturilor unice pentru toate rile participante asupra traducerii ediiei noi a .tandardelor 2nternaionale i Europene de evaluare n limba rus, care este limb de lucru i n +onsiliul -sociaiilor Evaluatorilor din +.2 i de evaluare din +.2. -cordul de constituire cu privire la crearea i activitatea asociaiei internaionale 8+onsiliul -sociaiilor Evaluatorilor din +.28 )+-E +.2* a fost semnat la 7K mai @00@. "ondatori ai +-E +.2 snt -sociaia evaluatorilor din 4elarus, -sociaia evaluatorilor din oa a&stan, .ocietatea evaluatorilor din or! stan, +amera Naional de 2mobil din #epublica $oldova, .ocietatea evaluatorilor din #usia. .ediul +-E +.2 se afl n or. $ins<, #epublica 4elarus. +-E +.2 va obine drepturile de persoan juridic de la data nre!istrrii sale oficiale. +-E +.2 este o or!ani aie non-profit, adic persoan juridic care nu are ca scop principal al activitii sale obinerea de profit i care nu reparti ea profitul obinut ntre membrii asociaiei. (oi membrii +-E +.2 au drepturi i obli!aii e!ale, prev ute de statutul acestei or!ani aii. >atrimoniul +-E +.2 se formea din ta%ele de nscriere i coti aiile de membru, altor ncasri care nu snt inter ise de le!islaie. -ctivitatea +-E +.2 poate fi ncetat numai n temeiurile prev ute de ,e!islaia civil a #epublicii 4elarus i ,e!ii #epublicii 4elarus cu privire la asociaiile obteti.

72

ASOCIAIILE EVALUATORILOR DIN RILE EUROPEI OCCIDENTALE I


SUA

G.1. 7ru$u! Eur"$&an a! A1"cia ii!"r E*a!uat"ri!"r 8TE7"VA9 G.1.1. I1t"ria ;n3iin %rii2 1c"$uri!& =i
"'i&cti*&!& TE7"VA

5rupul European al Evaluatorilor de -ctive )(E5/?/"-* a fost nfiinat ca asociaie non-profit a or!ani aiilor naionale de evaluatorii la B mai 79CC n conformitate cu le!islaia 4el!iei. -ceast asociaie cuprindea majoritatea or!ani aiilor profesionale europene preocupate de evaluarea bunurilor imobiliare. 2niial, n componena (E5/?/"- intrau asociaiile din 4el!ia, "rana, 5ermania, 2rlanda i $area 4ritanie. $ai tr iu (E5/?/"- a fu ionat cu or!ani aia sor E'#/ ?-,, dup care !rupul i-a sc&imbat denumirea n (E5o?-. $embrii (E5o?- repre int or!ani aiile profesionale ale evaluatorilor din rile 'niunii Europene cu participarea activ crescnd a partenerilor din rile +omunitii Economice Europene, precum i din Europa +entral =i de Est, inclusiv din >olonia, 'n!aria, +e&ia, 4ul!aria, #omEnia, #usia, rile 4altice, 'craina, 4elarus, iar din 799K i $oldova. (E5o?- lucrea n strns colaborare cu +omitetul 2nternaional pentru .tandarde de Evaluare )2?.+*, asociaiile evaluatorilor din .'-, -ustralia, Noua Geland. .tandardele i metodolo!ia comune permit pre entarea unor valori coerente, att pentru scopuri publice ct i private, cu beneficii semnificative pentru comer i industrie, pentru sectorul financiar, =i al investitorilor instituionali, ca i pentru numrul tot mai mare de persoane care depind direct sau indirect de eficiena economic a acestor sectoare. 'nul din principiile de ba ale (E5o?- este promovarea standardelor comune de evaluare. nc de la nfiinarea (E5o?-, unul din principalele obiective ale asociaiei a fost de a stabili i a publica standarde comune de evaluare, care s e%prime opinia or!ani aiilor profesionale din toate rile 'niunii Europene. .tandardele Europene de Evaluare din @000, acum n vi!oare, snt actuali ate, lundu-se n considerare sc&imbrile produse n 'niunea European i importana crescnd a le!islaiei naionale, piaa unic, internaionali area afacerilor. Noile .tandarde snt (ai complete n comparaie cu versiunea anterioar, fiind elaborate n conformitate cu .tandardele 2nternaionale de Evaluare )2?.* i reflect cea (ai bun practic de evaluare din Europa. 3ei au fost elaborate i se aplic cu succes standardele Europene unice de evaluare, mai e%ist totui deosebiri n modul de abordare, metodele, principiile de evaluare aplicate, !enerate parial de tradiiile de evaluare din anumite ri, parial de le!islaiile locale n domeniu. -stfel c (E5o?- a creat un !rup de lucru pentru studierea deosebirilor n le!islaia rilor participante n scopul elaborrii unor recomandri corespun toare. (E5o?- este o or!ani aie benevol a asociaiilor de evaluatori din cele mai mari ri europene. >articipanii ei se mpart n trei cate!orii0 membri plini, membri asociai i observatori. /embri plini ai !(5o67 snt rile membre ale 'niunii Europene0 -ustria, 4el!ia, 3anemarca, "inlanda,
"rana, 5ermania, 5recia, 2rlanda, 2talia, /landa, >ortu!alia, .pania, .uedia, $area 4ritanie, Norve!ia. 3in cate!oria membrilor asociai ai !(5o67 fac parte asociaiile evaluatorilor din rile Europei +entrale i de Est0 -lbania, 4elarus, 4ul!aria, +e&ia, Estonia, ,etonia, ,ituania, $oldova, #omEnia, >olonia, #usia, 'craina.

Observatori n !(5o67 snt0 #epublica >opular +&ine , ;ordania, 8 ,u%embur!, .lovacia, .lovenia, Elveia, (urcia, .'-, +anada. >e ln! aceste trei cate!orii de membri (E5o?-, e%ist i cate!oria 3/embri de onoare ai !(5o673, din care fac parte persoanele ce au adus o contribuie personal important la de voltarea asociaiei.
$embrii de onoare se bucur de toate drepturile membrilor (E5o?-, mai puin dreptul de participare la vot.

2n pre ent, (E5o?- are n componena sa n calitate de membri plini i membri asociai HK de asociaii profesionale din @C de ri, precum i observatori din 77 ri )or!ani aii*.

%erinele fa de membri: 'na dintre principalele cerine fa de asociaiile care aspir s devin membri ai (E5o?- este recunoaterea +odului etic al (E5o?- drept criteriu fundamental pentru implementarea practicii de evaluare. -cest document nu are putere juridic i trebuie privit ca supliment la le!islaia naional i practica naional de evaluare n asociaiile membre ale (E5o?-. -sociaiile membre ale (E5o?trebuie s nainte e cerine clare fa de membrii si n ceea ce privete calificarea, re!ulile de conduit profesional, recur!erea la asistena altor evaluatori, comportarea n ca ul apariiei unor conflicte de interese. $embrii asociaiilor care doresc s intre n componena (E5o?- trebuie s corespund cerinelor fa de evaluatori, e%puse n .tandardele Europene de Evaluare - @000. >entru a lua deci ia de a primi o asociaie n calitate de membru plin al (E5o?-, unul din repre entanii (E5o?- trebuie s vi ite e aceast asociaie, s ia cunotin de practica ei de evaluare, s se ncredine e c actele snt ntocmite corect, s studie e activitatea asociaiei nainte ca c&estiunea privind primirea ei s fie e%aminat n cadrul -dunrii 5enerale a (E5o?-. .tatutul de membru asociat al (E5o?- poate fi rev ut de ctre -dunarea 5eneral oricnd, dac vor e%ista ar!umente convin!toare c asociaia nu mai corespunde criteriilor (E5o?-. -sociaiile membre ale (E5o?- trebuie s plteasc la timp coti aiile de membru, cuantumul crora este determinat n ba a datelor privind numrul de membri ai asociaiei, produsul intern brut al rii, necesitilor (E5o?- de resurse financiare pentru desfurarea activitii sale. +amera Naional de 2mobil din #epublica $oldova este membru asociat al (E5o?- i particip la toate edinele, are drept de vot n problemele de evaluare care nu snt nemijlocit le!ate de standardi area acestei activiti n rile 'niunii Europene. Evaluatorii din $oldova au participat activ la elaborarea .tandardelor Europene de Evaluare-@000, pre entnd metodolo!ia de evaluare a terenurilor cu destinaie a!ricol i un scurt studiu despre de voltarea activitii de evaluare n $oldova. Obiectivele '#:o.( snt: de a sprijini evaluatorii, prin recomandri clare, s elabore e rapoarte coerente pentru beneficiari1 F de a promova nele!erea uniform prin utili area unor definiii standard ale valorii de pia i prin abordarea uniform a evalurii1 F de a furni a un standard de calitate referitor la validarea calificrii i la cea mai bun practic, ca etalon pentru utili area evalurilor1
F de a promova n rndul evaluatorilor o abordare orientat spre client

i spre cerere1 F de a accentua contienti area rolului evaluatorului1 F de a institui proceduri care s asi!ure o certificare a valorii e%acte, corecte i neambi!ue,
corespun toare cu le!islaia naional i european, cu standardele de evaluare i cu cele de contabilitate.

G.1.2. Dir&c ii!& $rinci$a!& #& acti*itat& a!& TE7"VA

74

'na din cele mai importante direcii de activitate ale (E5o?- este lucrul asupra crerii sistemului unic de standarde europene, care ar cuprinde cea mai bun practic european n domeniul evalurii, or!ani rii activitii de evaluare, pre!tirii specialitilor calificai n evaluare. ncepnd din 799C, evaluatorii din Europa s-au condus n activitatea lor de 85uid 4lue8 )5&idul -lbastru*, .tandardele Europene de Evaluare, pre!tite de >eter +&ampness, preedintele de atunci al (E5o?-, un e%perimentat evaluator certificat, cu o bo!at e%perien de lucru n multe ri ale 'niunii Europene, Europei +entrale i de Est. .tandardele 5&idului -lbastru nu aveau caracter obli!atoriu pentru membrii or!ani aiei, ns erau recomandate pentru aplicare ca repre entnd cea mai bun e%perien, fiind elaborat pentru includerea n respectivele acte normative ale 'niunii Europene i au impulsionat perfecionarea activitii de evaluare n Europa i n ntrea!a lume. n anul @000, la 4ru%eles, n cadrul -dunrii 5enerale a (E5o?-, a avut loc pre entarea noilor .tandarde Europene de Evaluare - E?.-@000, prelucrate i substanial completate att cu recomandri
practice privind aplicarea diferitelor metode de evaluare, ct i prin luarea n considerare a e%perienei diferitelor ri europene n domeniul evalurii. n standardele de evaluare snt incluse definiiile principalelor tipuri de valori i a metodelor !eneral recunoscute de determinare a lor. mpreun cu clasificarea propus a obiectelor i scopurile evalurii se definete procedura de ale!ere a tipului valorii. .e fac recomandri privind efectuarea diferitelor tipuri de evaluare a bunurilor imobiliare. Noile standarde prevd de asemenea o serie de abordri n ceea ce privete estimarea daunei, obli!aiile, drepturile i datoriile, care lipseau n ediia anterioar. Noile standarde de evaluare E?.-@000 au fost adoptate n conformitate cu 3irectivele +onsiliului Europei CKIJJ0IEE+ i 97IJBCIEE+. -ceste standarde snt obli!atorii pentru aplicare n rile 'niunii Europene, care trebuie s aduc standardele naionale de evaluare n concordan cu E?.-@000. 3ero!area )abaterea* de la standardele de evaluare comport riscuri juridice i financiare att pentru evaluatori, ct i pentru utili atorii de servicii. n practic ns, pot aprea circumstane cnd standardele de evaluare nu snt aplicabile, sau se impun unele dero!ri de la ele. -ceste dero!ri urmea a fi indicate att n contractul de efectuare a evalurii, ct i n raportul de evaluare. (E5o?- monitori ea situaia privind aplicarea E?.-urilor, caut s asi!ure cu informaie i !&iduri membrii asociai prin intermediul publicaiilor, difu rii materialelor, discutrii n cadrul conferinelor a necesitii aplicrii standardelor i a diferitelor riscuri ce le aduc abaterile n aplicarea standardelor. / alt direcie de mare importan n activitatea (E5o?- este introducerea mecanismului de certificare european a evaluatorilor. -cest mecanism a fost introdus dup aprobarea de ctre toi membrii asociai ai (E5o?- a cerinelor unice privind raportul de evaluare, nivelul de calificare a evaluatorului, codul de conduit al evaluatorului, metodolo!ia evalurii. 2mplementarea pro!ramului de instruire a evaluatorilor contribuie la instituirea unor cerine unice fa de evaluatorii certificai n ntrea!a Europ.

G.1./. Structura "r5aniza i"na!% a TE7"VA /r!anul suprem de conducere al (E5o?- este -dunarea 5eneral, care se convoac de cel puin dou ori pe an. -dunarea 5eneral ia deci ii n ce privete primirea unor noi asociaii ca membri ai or!ani aiei, modificarea structurii or!ani aionale a (E5o?-, ale!e +onsiliul (E5o?- i aprob componena comitetelor. -dunarea 5eneral ascult rapoartele de activitate ale +onsiliului (E5o?n perioada dintre edinele -dunrii, aprob rapoartele +onsiliului i ale preedintelor de comitete. +onsiliul (E5o?- este alctuit din K membri, pe care i confirm -dunarea 5eneral. 3in +onsiliu fac
parte0 preedintele, casierul, secretarul !eneral, directorul, preedinii unor comitete. Preedintele0 repre int (E5o?- n mass media, la diverse ntlniri i edine1 rspunde de elaborarea strate!iei de voltrii or!ani aiei1 conduce edinele -dunrii 5enerale1 particip la edinele comitetelor (E5o?-, pentru a fi mereu la curent cu activitatea or!ani aiei. Casierul0 ine evidena plii coti aiilor de membru i a ta%elor de nscriere1 e%ercit controlul asupra veniturilor i c&eltuielilor or!ani aiei, suprave!&ea ndeplinirea planului de afaceri al (E5o?-, pre int -dunrii 5enerale i +onsiliului informaie complet privind situaia finanelor.

2ecretarul general0 urmrete modificrile ce au loc n le!islaia i n politica 'niunii Europene,


ntocmete revista sc&imbrilor ce trebuiesc introduse n documentele (E5o?-1 conduce 5rupul de lucru pentru elaborarea standardelor1 coordonea activitatea (E5o?- cu +omisia European, +omisia Economic a /N', cu "ederaia European a 2potecii, etc. irectorul0 rspunde de or!ani area activitii +onsiliului i a -dunrii 5enerale i ndeplinete urmtoarele obli!aii0 F conduce oficiul (E5o?-1

F F F
F

ndeplinete &otrrile -dunrii 5enerale i pe cele ale +onsiliului1 de volt relaiile cu alte or!ani aii europene i internaionale1 elaborea 8ebsite-u9 or!ani aiei1
ntocmete rapoartele anuale, comunicate informaionale privind (E5o?-1

rspunde de or!ani area edinelor (E5o?-.. +onsiliul (E5o?- i desfoar activitatea n interesul -dunrii 5enerale, nu al or!ani aiilor obteti pe care le repre int membrii +onsi- =uliri. 9edinele +onsiliului se convoac de J ori pe an.
+onsiliul stabilete obiectivele i sarcinile seminarelor i ale edinelor !rupurilor de lucru, pentru a fi aprobate la -dunarea 5eneral. (E5o?- are n componena sa cteva comitete0 comitetul pentru studii, comitetul pentru pieele n de voltare, comitetul pentru relaiile cu alte asociaii1 comitetul pentru le!tura cu comitetul pentru elaborarea standardelor internaionale, comitetul pentru certificare, comitetul pentru etic. n funcie de sarcinile ce stau n faa (E5o?-, pot fi create !rupuri de lucru pentru de voltarea anumitor direcii de activitate. 3e e%emplu, pentru elaborarea .tandardelor-@000 a fost creat un consiliu editorial. n pre ent, acest consiliu lucrea asupra perfecionrii standardelor, selectea materiale pentru ntocmirea unei addende mai complete privind asociaiile naionale de evaluatori, lucrea cu avi ele evaluatorilor - membri ai asociaiilor n scopul perfecionrii noii versiuni a .tandardelor Europene -@00H. ,und n considerare comple%itatea evalurii afacerii i a activelor nemateriale, recent la (E5o?- a fost creat un !rup de lucru pentru elaborarea metodolo!iei de evaluare a afacerii i a activelor nemateriale.

F F

redactea steno!rama edinelor -dunrii 5enerale1

G.2. A1"cia ii!& na i"na!& #& &*a!uat"ri #in %ri!& Eur"$&i


Occi#&nta!& =i SUA

MAREA BRITANIE -ctivitatea de evaluare a aprut n cadrul profesiei 3surve:or3 )citit-serveier* n $area 4ritanie. 2storicete, survenin!-ul a cunoscut o lar! rspndire n -n!lia, n sec. :?-:?2 i la etapa iniial cuprindea funciile unor slujbai de stat mputernicii cu &otrnicirea pmEnturilor, nre!istrarea proprietilor funciare i a drepturilor asupra lor. Este un lucru pe ct se poate de e%plicabil, deoarece pmntul era considerat principala surs a bo!iei, temelia vieii i a obinerii veniturilor. 4a a de voltrii colii i practicii economice en!le e au constituit-o problemele le!ate de bunurile imobiliare. -titudinea fa de bunurile imobiliare ca fa de surs a avuiei naionale poate fi urmrit de-a lun!ul mai multor secole. >e msura de voltrii sistemului economic al statului, pre!tirea specialitilor a devenit o problem strin!ent. n 7KJ7, re!ele -n!liei a druit survenor-ilor profesioniti carta dreptului de autore!lementare a profesiei. n aceti ani, la ,ondra a fost nfiinat 2nstitutul #e!al al .urvenor-ilor -utori ai )#onal 2nstitute of +&artered .urvenors )#2+.**. n pre ent, aceast or!ani aie este una din cele mai mari or!ani aii profesionale din lume care reunete specialiti n domeniul proprietilor imobiliare )a!eni pentru operaii cu bunuri imobiliare, specialiti n re!lementarea re!imului proprietii funciare, ar&iteci, evaluatori* i numr peste 770 mii de membri n 7@0 de ri ale lumii. +irca 70 mii de membri #2+. snt evaluatori certificai. >entru a obine calitatea de membru #2+.

76

trebuie s ai studii superioare n domeniul imobiliar la una din universitile acreditate de #2+. i s faci o sta!iere de cel puin doi ani sub conducerea unui membru al #2+.. #2+. este o or!ani aie independent, non-profit, care activea n interes public, care promovea standardele de competen, probitate, profesionalism n rndurile membrilor si, asi!ur evaluarea obiectiv, neprtinitoare a bunurilor imobiliare. .copul principal al #2+. const n re!lementarea i de voltarea profesiei de survenor n interesul societii, precum i n asi!urarea membrilor
asociaiei cu informaia i serviciile necesare. 2niial, membrii #2+. activau numai n &otarele $arii 4ritanii. -ctualmente, #2+. i-a e%tins influena asupra 2rlandei, 5ermaniei, "ranei, /landei, unde studiile superioare n domeniul evalurii snt recunoscute ca ba pentru obinerea calitii de membru al #2+.. >rimii absolveni din 5ermania care au obinut studii superioare n domeniul evalurii au devenit membri asociai ai #2+. n 799A.

>olitica #2+. este orientat spre e%tinderea influenei acestei or!ani aii. #2+. i desc&ide repre entane n multe ri ale Europei - membre ale 'niunii Europene. / activitate intens desfoar #2+.
n 5ermania, "rana, 4el!ia i .pania. #ecomandrile practice pre entate n #2+. -ppraisal and ?aluation $anual )8+artea #oie8* snt obli!atorii pentru toi membrii #2+.. -cest !&id ia n considerare toate cerinele le!islaiei i alte cerine fa de efectuarea evalurii i conine recomandri privind estimarea valorii de pia i a altor ba e de evaluare. $embrii #2+. particip activ la de voltarea activitii de evaluare la nivel internaional, transmind e%periena celei mai bune practici n domeniul evalurii asociaiilor naionale, ajutndu-le s elabore e standardele naionale de evaluare. Ei snt iniiatorii crerii 5rupului European al -sociaiilor Evaluatorilor, au contribuit activ la elaborarea .tandardelor Europene de Evaluare. $embrii #2+. se situea pe po iii de frunte i n +omitetul 2nternaional pentru .tandarde de Evaluare.

SUA Evaluarea bunurilor imobiliare n .'- constituie sfera de activitate a persoanelor cu studii superioare, cu mare e%perien de lucru i pre!tire special n domeniul evalurii proprietilor imobiliare. -ctivitatea de evaluare este de n!ust speciali are. 3e e%emplu, evaluatorii de bunuri imobiliare nu se ocup de evaluarea proprietii intelectuale, afacerilor, etc. -ctivitatea de evaluare n .'- este liceniat de ctre autoritile statelor ncepnd din 79K9. nainte de aceast dat, activitatea de evaluare era re!lementat numai de ctre or!ani aiile profesionale obteti. "ondul de evaluare, or!ani aie non-profit a evaluatorilor, i-a re ervat dreptul de a elabora cerinele de calificare fa de evaluatorii solicitani de certificat sau licen de evaluare. n pre ent, membri ai "ondului snt peste A0 de or!ani aii fie n calitate de sponsori, fie n calitate de membri ai consiliilor consultative. "ondul de evaluare este !estionat de +onsiliul curatorilor, care ndeplinete urmtoarele funcii0 asi!ur sprijinul financiar al activitii, numete membrii +onsiliului pentru standarde de evaluare i ai +onsiliului de calificare a evaluatorilor. n pre ent, +onsiliul curatorilor este compus din H@ de membri. "iecare or!ani aie profesional i tutelar numete un repre entant al su n +onsiliul curatorilor. >lus la aceasta, nc 7B curatori
independeni permaneni snt alei de ctre +onsiliu aparte. +uratorii nu trebuie s fie neaprat evaluatori. "ondul de evaluare este compus din +onsiliul pentru acordarea !radului de calificare evaluatorilor i +onsiliul de elaborare a standardelor de evaluare.

Consiliul pentru acordarea gradului de calificare evaluatorilor )-p4* poart rspundere pentru stabilirea criteriilor de eliberare a certificatelor i licenelor evaluatorilor de bunuri imobiliare. -p4 a elaborat cerine minime de calificare pentru fiecare cate!orie de evaluatori, ce li se pretind acestora la eliberarea certificatelor i licenelor. 3e asemenea, acest consiliu anali ea i aprob re!ulile de desfurare a e%amenelor

pentru evaluatori la obinerea certificatelor i licenelor. +riteriile stabilite de -p4 pentru fiecare nivel de certificare snt obli!atorii pentru autoritile din toate statele. (otui, autoritile statelor pot s stabileasc propriile cerine la e%amene pentru un nivel sau altul de liceniere. 3e e%emplu, n statul +alifornia se admite satisfacerea cerinelor privind pre!tirea pentru obinerea licenelor n cadrul cursurilor de instruire fr frecven. -ceste cursuri ns nu snt valabile pentru clasificare la obinerea certificatului, cu e%cepia unor situaii ntr-un cadru de condiii foarte restrns.

Consiliul pentru elaborarea standardelor de evaluare )-.4* este responsabil de publicarea .tandardelor unice pentru practica de efectuare a evalurilor )'.>->*. +onsiliul poate s introduc modificri sau completri n .tandarde, de asemenea pre int conclu ii consultative, care aduc preci ri n probleme privind aplicarea standardelor n situaii concrete. +onsiliul pentru standardele de evaluare elaborea comentarii i introduce corectri n '.>->. -cest consiliu este alctuit din A evaluatori de nalt calificare i se ntrunete n edine o dat pe lun. (oate propunerile i completrile ia '.>-> se introduc numai dup de baterea lor public. >entru e%aminarea lucrrilor efectuate de +onsiliul pentru standardele de evaluare, n cadrul "ondului de evaluare a fost creat +onsiliul consultativ, constituit din repre entanii a H@ de or!ani aii i a!enii !uvernamentale, care repre int utili atorii de servicii. +onsiliul consultativ se ntrunete n edine trimestrial, consult +onsiliul pentru standardele de evaluare n problemele de ordin te&nic. (oate consftuirile +onsiliului consultativ au loc la qas&in!ton i snt desc&ise pentru public. n .'- e%ist o delimitare teritorial clar a sferelor de activitate a evaluatorilor. 3e e%emplu, bunul imobiliar situat pe teritoriul unui stat poate fi evaluat numai de un evaluator care deine licena acestui stat. ,a nceputul anilor H0, n .'- au fost create cteva asociaii profesionale ale evaluatorilor, dintre care cea mai cunoscut este 2nstitutul de evaluare, care n pre ent reunete peste 7A mii de membri. 2nstitutul de evaluare este unica or!ani aie profesional american n domeniul evalurii bunurilor imobiliare avnd cursuri cu pro!ram complet i un sistem bine !ndit de verificare a competenei )atestare* candidailor la calitatea de membru al acestui institut. 2nstitutul de evaluare a primit de la fiecare stat aprobri, conform crora fiecare ciclu de lecii audiat la 2nstitutul de evaluare li se socoate specialitilor drept condiie ndeplinit pentru obinerea licenei n cadrul statului. n aceasta const, n principal, le!tura reciproc dintre 2nstitutul de evaluare i or!ani aiile statelor. 'n atare sistem de ridicare a nivelului profesional al evaluatorilor asi!ur stabilirea unui nivel minim necesar de cunotine al evaluatorilor recunoscut de toate statele rii. 2nstitutul de evaluare efectuea primirea de candidai, e%istnd dou niveluri de participare. >rimul - pentru evaluarea bunurilor imobiliare aductoare de venit )$-2* i al doilea - pentru evaluarea
bunurilor imobiliare care nu aduc venit ).#-*. -ceste cate!orii profesionale necesite cunotine diferite, cate!oria $-2 fiind mult mai !reu de obinut. 2n afar de 2nstitutul de evaluare, care este cea mai presti!ioas or!ana aie a evaluatorilor, n .'funcionea nc apte or!ani aii profesionale a evaluatorilor )fi!. 9.7.*, cea mai cunoscut dintre ele fiind .ocietatea american a evaluatorilor - or!ani aie profesional ce reunete n rndurile sale peste J mii de membri.

SUEDIA 2n .uedia, spre deosebire de alte ri de voltate, e%ist numai o or!ani aie obteasc, care reunete profesionitii n domeniul economiei imobiliare. -ceast or!ani aie a fost nfiinat n 79J@
i n pre ent reunete circa J00 de membri. -sociaia suede pentru economia bunurilor imobiliare este ba at pe principiul participrii benevole.

UN7ARIA

78

-sociaia evaluatorilor din 'n!aria a luat fiin n 7997 i n pre ent reunete n rEndurile sale circa J00 de membri. /biectivele principale ale acestei or!ani aii snt0 coordonarea activitii bro<erilor,
a!enilor de de voltare, evaluatorilor, mana!erilor imobiliari, evaluatorilor de active, analiticilor financiari1 aprarea intereselor membrilor asociaiei1 de voltarea profesionalismului1 elaborarea codului etic1 susinerea activitii libere de antreprenoriat1 sprijinirea i de voltarea unui nivel profesional nalt i a bunei reputaii a membrilor asociaiei. >articiparea la asociaie este benevol. .pecialistul n domeniul pieei imobiliare poate deveni membru al uneia dintre seciile asociaiei0 secia a!enilor imobiliari, secia de voltrii domeniului imobiliar1 secia !estionrii bunurilor imobiliare. 'na i aceeai persoan poate fi membru al ctorva secii ale asociaiei, cu condiia c va plti coti aiile de membru cu 70M mai mult dect n ca ul n care el este membru numai al unei secii a asociaiei. -sociaia evaluatorilor din 'n!aria are trei cate!orii de membri0 obinuii )membri plini*1 membri din strintate1 membri de onoare. $embri obinuii pot fi persoane fi ice i juridice, dar membri ai seciei de evaluare pot fi numai persoane fi ice. $embru de onoare pot fi persoanele care au adus o contribuie esenial n de voltarea activitii de evaluare. $embrii din strintate al asociaiei poate fi orice evaluator strin, dac el recunoate statutul i codul etic ale asociaiei i pltete coti aiile de membru.

/r!anele de conducere ale asociaiei snt0 adunarea !eneral1 preedinia1 comisia de revi ie1 comitetul pentru etic i secretariatul. 2n @00@, -sociaia evaluatorilor din 'n!aria a devenit membru asociat al (E5o?-.

ROMINIA -sociaia Naional a Evaluatorilor din #omEnia )-NE?-#* a fost creat n 799@. -NE?-# este o or!ani aie profesional ne!uvernamental, independent, non-profit, care activea n interes public, avnd drept scop s contribuie la de voltarea profesional a evaluatorilor, de voltarea metodelor i te&nicilor de anali i evaluare a ntreprinderilor, a unor pri ale lor i a altor proprieti imobiliare. -sociaia a fost nfiinat din iniiativa a H0 de fondatori persoane fi ice i juridice prin deci ia -!eniei Naionale pentru >rivati are. -sociaia Naional a Evaluatorilor din #omEnia este o or!ani aie profesional-tiinific persoan juridic. -sociaia a fost constituit pentru un termen nelimitat. /biectivele principale ale asociaiei snt0 F de a forma i a perfeciona nivelul profesional al evaluatorilor care au o serioas pre!tire teoretic i practic n vederea satisfacerii cerinelor economice ale pieei imobiliare n curs de constituire din #omEnia1

de a crea posibiliti pentru sc&imbul de idei, e%perien i informaie n domeniul evalurii1

80

F de a promova standardele profesionale, a re!ulilor i principiilor de conduit etic, astfel ca activitatea de evaluare din ar s fie adus n concordan cu standardele internaionale1 F de a stabili contacte i a colabora cu autoritile !uvernamentale i or!ani aiile ne!uvernamentale, cu or!ani aiile naionale i internaionale n scopul de voltrii profesiei i implementrii metodelor moderne de
anali i evaluare. .tructura or!ani aional a asociaiei cuprinde, pe ln! autoritile administraiei centrale, centrele teritoriale situate n majoritatea oraelor mari din #omEnia. "iecare dintre aceste centre i desfoar activitatea n ba a statutului asociaiei i re!ulamentului privind activitatea centrelor teritoriale. 2n pre ent, -NE?-# numr peste H00 de membri plini )persoane fi ice* i 7H0 de membri asociai
)persoane juridice*. -NE?-# este membru asociat (E5o?-, precum i membru 2?.+.

STANDARDELE >N ACTIVITATEA DE EVALUARE

1+.1. E1&n a =i $rinci$ii!& cr&%rii 1tan#ar#&!"r #& &*a!uar& >e msura constituirii i de voltrii activitii de evaluare devenea tot mai evident necesitatea stabilirii principiilor de ba i a metodelor de evaluare, a re!ulilor de formali are a relaiilor dintre evaluator i client, dintre evaluator i parteneri. Este necesar, de asemenea, s se elabore e re!uli unice de conduit a evaluatorilor, cerinele fa de calificarea i e%periena lor de lucru. $ajoritatea rilor au contienti at ele nsele imperativul elaborrii re!ulilor sau standardelor de evaluare. n majoritatea ca urilor, aceast contienti are a aprut n urma unor mari !uduiri i cri e economice, de adncirea crora direct sau indirect erau nvinovii evaluatorii. Evaluarea patrimoniului este un domeniu relativ nou de activitate nu numai pentru rile cu economie de tran iie, dar i pentru rile de voltate. ,a etapa iniial, evaluarea purta un caracter local i pre enta interes doar pentru locuitorii unei anumite re!iuni sau ri, fr s se manifeste la nivel internaional. ,a nceputul anilor 'B0 ai sec. :: n multe ri au fost elaborate principiile i metodele de ba ale evalurii, care se asemnau mult ntre ele, dar abia n anii 'C0 evaluarea a nceput
s se de volte ca profesie independent. n cursul anilor 'J0-'C0, o serie de or!ani aii naionale ale evaluatorilor au elaborat pentru membrii lor standarde ale activitii de evaluare. 2ma!inea evaluatorului n diferite ri era destul de uniform0 studii universitare sau medii de specialitate, e%perien de lucru, obiectivitate, competen, probitate, o bun reputaie. n unele ri au fost elaborate i coduri de etic profesional a evaluatorilor, cuprin nd norme de conduit moral-etic a evaluatorilor. n diferite ri e%ist diferene de principiu n ceea ce privete obli!ativitatea aplicrii standardelor de evaluare. n unele ri, standardele de evaluare se pre int ca acte normative, pe care toi evaluatorii trebuie s le aplice n mod obli!atoriu. >e cnd n alte ri standardele de evaluare snt elaborate de ctre or!ani aiile profesionale ale evaluatorilor i snt obli!atorii de a fi aplicate numai pentru membrii acestor or!ani aii. /r!ani aiile profesionale ale evaluatorilor au elaborat o serie de proceduri de verificare i e%ecutare, care permit a-i retra!e evaluatorului statutul de profesionist pentru nclcarea standardelor de evaluare i a normelor de conduit.

>e msura de voltrii economiei mondiale, rspndirii proceselor inte!raioniste n toate ramurile activitii economice, apariiei i de voltrii formelor internaionale de or!ani are a muncii, a aprut i necesitatea unificrii activitii de evaluare la nivel internaional. -ciunea standardelor locale de evaluare nu ntotdeauna erau eficiente, diferenele n ce privete metodele i principiile de evaluare n diverse ri !enerau nenele!eri la nivel internaional. >rocesele inte!raioniste au constituit un puternic stimulent pentru conju!area eforturilor evaluatorilor din diferite ri i re!iuni. - aprut necesitatea de a fi elaborate standarde internaionale de evaluare a bunurilor imobiliare. >rincipalele centre internaionale de asociere metodic a evaluatorilor n pre ent snt0 F +omitetul 2nternaional pentru .tandarde 2nternaionale )2nternational ?aluation .tandards +ommittee 2?.+*, care reunete principalele or!ani aii ale evaluatorilor din -merica, Europa /ccidental, -ustralia i Noua Geland - or!ani aiile a HA de ri n calitate de membri activi i a 7B ri cu titlul de membri asociai i observatori.

5rupul European al -sociaiilor Evaluatorilor (E5o?- )(&e European 5roup of ?aluers'

-ssociation*, care a reunit circa B0 de or!ani aii obteti ale evaluatorilor din rile europene.

-mbele aceste or!ani aii au elaborat i perfecionea permanent standardele lor, urmrind consecvent armoni area i unificarea standardelor or!ani aiilor obteti din rile participante. n pre ent e%ist trei !rupe de standarde, care pot fi raportate la cate!oria celor internaionale0 .tandardele Europene de Evaluare, .tandardele -mericane de Evaluare, .tandardele 2nternaionale de Evaluare. "iecare din aceste !rupuri de standarde acionea e%clusiv ntr-o re!iune anumit. 3e menionat c procesul de implementare a standardelor este destul de comple%, neunivoc i, probabil, va dura un timp ndelun!at. +&iar i rile membre ale 'niunii Europene, care acionea n cadrul unei multitudini de directive i acte normative unice se caracteri ea printr-un !rad diferit de de voltare a pieei imobiliare, prin cultur i tradiii diferite. "ostele ri socialiste, care de asemenea snt membri activi ai (E5o?-, se caracteri ea prin deosebiri i mai mari n abordarea aplicrii .tandardelor Europene de Evaluare. $ulte ri neeuropene manifest un interes deosebit fa de standardele americane, care difer considerabil de standardele europene. >e de alt parte, e%ist o tendin obiectiv de. apropiere a tuturor standardelor internaionale de evaluare de .tandardele 2nternaionale pentru #apoarte "inanciare )2nternational -ccountin! .tandards - 2-.*, le!ate de anumite aspecte ale activitii de evaluare. +are este rolul standardelor de evaluare n rile cu economie de tran iiem n primul rnd trebuie spus c n aceste ri activitatea de evaluare este relativ nou, nu s-a constituit o terminolo!ie unic, nu e%ist recomandri clare de aplicare a metodelor de evaluare pentru determinarea valorii diverselor tipuri de bunuri imobiliare i pentru diverse scopuri de evaluare. n toate rile foste socialiste, fr e%cepie, rolul re!lementrii de stat este foarte mare. 3e aceea, problemele crerii standardelor naionale de evaluare snt nemijlocit fi%ate n acte le!islative. .pre e%emplu, articolul @0 al ,e!ii federale cu privire la activitatea de evaluare n "ederaia #us nr. 7HA-rs din @9 iulie 799K spune0 8.tandardele de evaluare, cu aplicare obli!atorie pentru subiecii activitii de evaluare, se elaborea i se aprob de ctre 5uvernul "ederaiei #use n conformitate cu le!islaia "ederaiei #use8. ,e!ea cu privire la evaluarea patrimoniului, a drepturilor patrimoniale i activitatea profesional de evaluare n 'craina nr. @JAK-222 din 7@ iulie @007, art. 9, prevede c re!lementarea metodic a evalurii patrimoniului se efectuea conform actelor normative-juridice respective, inclusiv re!ulamentele )standardele naionale* de evaluare a bunurilor imobiliare, aprobate de +abinetul de $initri al 'crainei. #e!ulamentele )standardele naionale* privind evaluarea bunurilor imobiliare urmea a fi respectate n mod obli!atoriu de ctre subiecii activitii de evaluare la efectuarea lucrrilor de evaluare a bunurilor imobiliare de orice form de proprietate, n ,e!ea #epublicii $oldova nr. 9K9:? din 7K aprilie @00@ cu privire la activitatea de evaluare, n art. 7K, se spune c standardele naionale
de evaluare se elaborea de autoritile centrale de specialitate n comun cu asociaiile obteti ale evaluatorilor

82

i se aprob n conformitate cu le!islaia. .tandardele naionale de evaluare se aplic de ctre evaluatori n mod obli!atoriu, indiferent de scopul i obiectul evalurii. 3ei n majoritatea ca urilor )n rile n care e%ist numai standardele or!ani aiilor profesionale ale evaluatorilor* standardele nu au un caracter obli!atoriu, abaterea de la standarde poate !enera riscuri le!ale i financiare att pentru evaluatori, ct i pentru utili atorii serviciilor de evaluare. n aceste ca uri pot aprea urmtoarele probleme0

evaluatorul implicat nu are suficient e%perien sau competen n sectorul respectiv1

snt pre entate informaii inadecvate sau !reite, n form opac, cu coninut confu 1

F nu se asi!ur evaluri i consultan corespun tor cu cerinele clientului iIsau nu se cade de acord asupra unui memorandum-an!ajament care duce la aceeai consecin1 F F F F F
investi!aie neadecvat1 metodolo!ie ndoielnic1 nu snt eliminate responsabiliti care conduc la aciuni le!ale pentru plata unor desp!ubiri1

evaluatorul nu are o asi!urare profesional adecvat sau are una inadecvat1 etica profesional nu este respectat !enernd, de e%emplu, pericolul unor conflicte de interese nedeclarate1 publicarea opiniei de evaluare confu e sau !reit e%primate, fr a se face trimitere la re ultatele evalurii, n dauna reputaiei i intereselor de afaceri de evaluatorului nsui, cu poteniale repercusiuni duntoare asupra clientului. 3in punctul de vedere al crerii i de voltrii standardelor naionale de evaluare, studierea diversitii .tandardelor 2nternaionale, Europene, -mericane, precum i a standardelor naionale de evaluare ale altor ri este necesar i util pentru o nele!ere obiectiv a lor de ctre evaluatori, repre entanii structurilor re!ulatorii de stat i re!ionale, utili atorii )beneficiarii* serviciilor de evaluare.

1+.2. Stan#ar#&!& Eur"$&n& #& E*a!uar& 'na din principalele particulariti ale .tandardelor Europene de Evaluare este orientarea lor spre evaluri pentru situaii financiar-contabile. >entru evaluatorii este important s asi!ure respectarea celor mai bune metode i practici de evaluare. .tandardele Europene snt un reper, care stabilete un nivel minim admisibil de calitate a evalurii, n ba a cruia evaluatorii trebuie s evalue e bunurile imobiliare. ,a rndul lor, beneficiarii serviciilor de evaluare obin ba a pentru msurarea ateptrilor lor re onabile n ce privete competena evaluatorului, precum i respectarea standardelor profesionale i etice. 2mportant este faptul c .tandardele Europene au un caracter de recomandaie pentru membrii or!ani aiei i repre int cea mai bun e%perien, elaborat pentru a fi inclus n actele normative corespun toare ale 'niunii Europene.
Obiectivele !tandardelor #uropene de #valuare snt:

a* de a sprijini evaluatorii, prin recomandri clare, s elabore e rapoarte coerente pentru clieni1 b* de a promova coerena )nele!erea uniform* prin utili area unor definiii standard ale valorii
de pia i prin abordarea uniform a evalurii1 c* de a furni a un standard de calitate referitor la validarea calificrii recunoscute i la cea mai bun practic, ca etalon pentru utili atori evalurilor1

d* de a asi!ura o ba corect pentru anali a economic a utili rii eficiente a resurselor limitate ale terenului i cldirilor1 e* de a promova n rndul evaluatorilor o abordare orientat spre client i spre cerere1 f* de a institui proceduri care s conduc la e%primarea e%act a certificrii valorii, corecte i neambi!ue, corespun toare cu le!islaia naional i supranaional, cu standardele de evaluare i cu cele de contabilitate. 'na din cele mai importante probleme n elaborarea E?.-urilor ).tandardele Europene de Evaluare* este corespunderea lor cu .tandardele 2nternaionale )2?.*. -colo unde 2?.-urile snt compatibile cu le!islaia i practica 'niunii Europene, .tandardele 2nternaionale ar trebui s fie susinute, pentru a se asi!ura coerena !lobal n ceea ce privete cea mai bun practic de evaluare. n conformitate cu -rticolul 770 al (ratatului de la #oma din anul 79AC i cu tratate ulterioare, (E5o?- s-a
an!ajat s elabore e standarde care s fie compatibile cu internaionali area activitilor economice i a comerului.7 5-(( )-cordul 5eneral pentru (arife i +omer* recomand n mod precis ca .tandardele 2nternaionale s fie respectate ori de cte ori este posibil, astfel nct s e%iste transparen i nediscriminare, respectiv cele dou aspecte-c&eie ale liberali rii comerului. F (E5o?- s-a an!ajat s desfoare aciuni de lobbn pentru ca adoptarea .tandardelor Europene de Evaluare s fie considerat cea mai bun practic !lobal. E?.-urile pot diferi uneori de .tandardele 2nternaionale, dar n aceste ca uri diferenele vor fi subliniate n te%t.-E?.-urile snt mai e%plicite dect .tandardele 2nternaionale i difer n privina accentului i ateniei acordate unor aspecte, dar nu difer ca intenie.- 3ac ntr-un ca concret de evaluare, vor apare abateri specifice de la .tandardele 2nternaionale sau de la .tandardele Europene, impuse de le!islaia sau practica local, atunci, n ba a principiului transparenei evalurii, aceste abateri trebuie pre entate e%plicit de ctre evaluator n raportul de evaluare, inclusiv motivul care a !enerat abaterea.

2niial, sarcina principal a (E5o?- n elaborarea standardelor a fost de a pre enta +omisiei Europene, >arlamentului European i altor or!anisme care funcionau n cadrul +omunitii Economice Europene a vi iunii comune a evaluatorilor asupra diferitelor aspecte privind determinarea valorii activelor corporale )fonduri fi%e* pentru situaiile )drile de seam* financiare.->unctul de pornire n pre!tirea primei i celei de-a doua ediii a .tandardelor Europene de Evaluare ;35<idul
7lbastru3, denumit 5uidans =otes on t<e 6aluation of )i-ed 7ssets* a fost proiectul iniial i forma final publicat a celei de-a patra 3irective a +onsiliului Europei din @A iulie 79CK )CKIJJ0 EE+*0 -ceast directiv, reflectnd diferenele care apar n practica statelor membre, a stabilit re!ulile de evaluare a activelor corporale )materiale* sub forma unor opiuni disponibile pentru companiile care cad sub incidena 3irectivei. / definiie detaliat a valorii de pia pentru active corporale nu era prev ut. F +ea de-a patra ediie a lucrrii, cunoscut acum sub numele de 7pproved (uropean Propert: 6aluation 2tandards - E?.-uri ).tandardele Europene -probate de Evaluare a >roprietii 2mobiliare* este complet rev ut i actuali at, pentru a reflecta att sc&imbrile care au loc, ct i pentru a e%tinde aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaiile financiar-contabile, inclu nd evaluarea pentru o !am divers de scopuri comerciale.

%oninutul !tandardelor #uropene .tandardele Europene de Evaluare, n ultima lor redacie, au fost adoptate n anul @000. Ele conin 9 standarde, 7H re!ulamente i 9 ane%e.

2tandardul 1. 7specte de conformitate. (ratea conformitatea E?.-urilor cu .tandardele 2nternaionale de Evaluare, cu 3irectivele 'niunii Europene, le!islaia i standardele naionale. 2tandardul ". (valuatorul calificat. -ici se e%aminea c&estiunile privind acreditarea european, recunoaterea reciproc, re!lementarea local i autori area activitii de evaluare, certificarea (E5o?-. -cest

84

standard mai cuprinde i definiia evaluatorului, competena, calificarea i relaia cu clientul1 relaia evaluatorului cu auditorul1 condiiile principale care trebuie incluse n contractul de an!ajare1 codul profesional. 2tandardul >. Condiiile de anga?are. n cadrul acestui standard se e%aminea importana e%punerii clare i neambi!ue n scris a condiiilor de an!ajare1 informaia care trebuie inclus n condiiile de an!ajare1 efectuarea evalurii n circumstane deosebite0 evaluare n condiii de informaie limitat1 evaluare incompatibil cu standardele1 enumerarea altor variante de ndeplinire a lucrrii1 subcontractarea lucrrii de evaluare1 re ultatele evalurii transmise unor teri. 2tandardul @. +azele de evaluare. n acest standard snt e%puse principiile de evaluare i practica raportrii, scopul evalurii i ba ele de evaluare uniforme. .e dau diferite definiii ale valorii0 valoarea de pia1 valoarea de pia pe ba de arend1 valoarea de pia n definiia 'niunii Europene1 valoarea de pia ca cea mai bun utili are1 valoarea corect1 valoarea pentru utili are e%istent1 valoare de utili are alternativ1 costul de nlocuire net1 evaluarea pentru !aranii ipotecare1 evaluarea afacerilor i evaluarea capitalului. 2tandardul #. (valuarea pentru rapoarte financiare. n cadrul acestui standard se e%aminea clasificarea activelor imobiliare1 principiile de ale!ere a ba ei corespun toare de evaluare1 reparti area valorii ntre teren i cldiri1 particularitile evalurii bunurilor imobiliare specifice. 2tandardul $. (valuarea bunurilor imobiliare pentru depunerea n ga?, precum i a altor obiecte de ga? n cazul creditrii ipotecare. .tandardul e%aminea importana evalurii coordonate n Europa, ba a de evaluare1 valoarea de pia i de creditare ipotecar, metodele de determinare a lor1 responsabilitatea i obli!aiile evaluatorului1 independena evaluatorului1 proprietile-investiie. (ot aici este tratat problema proprietii ocupate de proprietar1 evaluarea n scop de vn are forat. 2tandardul A. (valuarea prealabil, prognozele i alte feluri de evaluare. .e tratea urmtoarele noiuni le!ate de concepia valorii0 valoarea de investiie1 costul de nlocuire1 valoarea de vn are forat1 valoarea construciei1 pro!no e1 evaluri retrospective i alte ba e ale evalurii. 2tandardul %. (valuri pentru companii de investiii-asigurri i fonduri de pensii. .tandardul e%aminea directivele 'niunii Europene privind evidena anual i consolidat, determinarea valorii de pia. n acest document snt tratate tipurile de active1 ntocmirea rapoartelor de evaluare1 valoarea tran aciilor1 cerinele fa de evaluatorul calificat, certificatul de evaluare i metodolo!ia evalurii. 2tandardul B. 'apoartele de evaluare. -cest standard e%aminea tipurile i coninutul raportului de evaluare, diverse aspecte le!ate de pre entarea re ultatelor evalurii i formele de certificate de evaluare. Noua redacie a .tandardelor Europene de Evaluare include i 7H re!ulamente metodice cu urmtoarele teme0 'egulamentul 1. "actorii speciali care afectea valoarea. 'egulamentul ". Evaluarea proprietilor speciale )evaluarea pe ba a performanelor de e%ploatare a afacerii1 tipurile de active i metodele de evaluare a lor1 activele sectorului public*. 'egulamentul >. Evaluarea mainilor i ec&ipamentelor. 'egulamentul @. Evaluarea activelor destinate pentru de voltare )investiii*. E%aminea variabilitatea investiiilor intensiv !estionate i a antierelor1 ipote e speciale1 metodolo!ia utili at. 'egulamentul #. Evaluarea proprietilor a!ricole )evaluarea terenurilor cu destinaie a!ricol, a cldirilor a!ricole, a plantaiilor multianuale*. 'egulamentul $. Evaluarea obiectivelor istorice )valoarea financiar i cultural a cldirilor istorice1 subiecii evalurii*. 'egulamentul A. Evaluarea afacerii. E%aminea scopurile evalurii i rolul evaluatorului profesionist1 sursele de informaie pentru evaluare1 clasificarea activelor1 principiile i metodolo!ia evalurii afacerii1 coninutul raportului de evaluare1 competena i obli!aiile evaluatorului1 le!tura evalurii afacerii cu standardele de contabilitate. 'egulamentul %. Evaluarea activelor necorporale )nemateriale*. E%aminea definiia i clasificarea activelor necorporale1 tipurile i sursele de informaie necesar pentru evaluare1 metodolo!ia evalurii, cerinele de competen i obli!aiile evaluatorului1 le!tura cu standardele de contabilitate1 raportul de evaluare. 'egulamentul B. Evaluarea pentru indicii proprietii imobiliare1 e%aminea necesitatea n ce privete indicii1 cerinele fa de eficiena indicilor1 de voltarea i comparabilitatea indicilor.

'egulamentul 1C. Evaluarea internaional. E%aminea aspectele certificrii evaluatorilor, efectuarea


evalurii dincolo de &otarele rii n care triete evaluatorul, inclusiv cerinele n ceea ce privete e%periena necesar i competena. 'egulamentul 11. Evaluarea ntreprinderilor mi%te i a societilor cu rspundere limitat. (ratea tipurile de ntreprinderi mi%te1 cerinele n ceea ce privete e%periena i calificarea evaluatorului. 'egulamentul 1". #eparti area valorii ntre teren i cldiri. E%aminea procesul de depreciere a proprietilor imobiliare1 terenul ca element al bunului imobiliar1 durata de via a unei cldiri sau a unui !rup de cldiri1 estimarea costului de nlocuire. 'egulamentul 1>. >articularitile le!islaiei i practica de evaluare n diferite ri0 4elarus, +e&ia, "inlanda, "rana, 5ermania, 2talia, 5recia, >olonia, #usia, $area 4ritanic .tandardele Europene de Evaluare au o addenda, care conine0

1+./ Stan#ar#&!& Int&rna i"na!& #& E*a!uar& n pre ent, n lume are loc o de voltare furtunoas a teoriei i practicii evalurii profesionale, ndeosebi n rile Europei +entrale i de Est. -ceste sc&imbri au determinat creterea importanei +omitetului 2nternaional pentru .tandarde de Evaluare )2?.+*. 2?.+ a fost nfiinat n 79K7 prin eforturile i sub conducerea nemijlocit a dlui 2ndris >irs. 2mboldul pentru apariia 2?.+ 7-a constituit activitatea intens a evaluatorilor din $area 4ritanie privind crearea standardelor de evaluare n Europa. Evaluatorii din $area 4ritanie n ansamblu au jucat rolul decisiv n crearea i de voltarea .tandardelor Europene i 2nternaionale de evaluare. Evenimentul cel mai important care a determinat iniiativa evaluatorilor din $area 4ritanie a fost cri a de pe piaa imobiliar a $arii 4ritanii din 79CB. n urma acestei cri e s-a produs un mare decalaj ntre re ultatele evalurii proprietilor imobiliare de dinainte de cri i nivelul real al preurilor ce sa stabilit pe pia dup cri . ncrederea n evaluarea profesionist n -n!lia a fost esenial subminat. n unna unei critici dure i discutrii lar!i a metodelor i procedurilor de evaluare, n 79CH a fost nfiinat un !rup de lucru de la #2+. )2nstitutul #e!al al Evaluatorilor +ertificai* i 2nstitutul contabililor autori ai din -n!lia i qales. >rimul re ultat al activitii acestui !rup 7-a constituit editarea primului Normativ de evaluare a activelor )fondurilor fi%e*. n aceeai perioad, n $area 4ritanie a nceput elaborarea standardelor de contabilitate, iar n 79CB, sub e!ida #2+., a fost format +omitetul pentru standardele de evaluare a bunurilor imobiliare. #e ultatul activitii acestui comitet 7-a constituit publicarea 8+rii #oii8 )8#ed 4oo<8*, coninutul creia se referea nu numai la evaluarea activelor ntreprinderilor n scopul inerii evidenei i ntocmirii rapoartelor financiare, ci i la evaluarea n scopuri bursiere. 8+artea #oie8, care este prima cule!ere din lume de standarde de evaluare, a servit ca imbold pentru nfiinarea or!ani aiilor de evaluare n Europa i la nivel internaional. >ractic n acelai timp, la un interval de B ani, a fost nfiinat (E5/?/"- )5rupul European al Evaluatorilor de -ctive* - n 79CC i (2-?.+ )+omitetul 2nternaional pentru .tandardele de Evaluare*, din 799A denumit 2?.+.
2niial, sarcinile +omitetului 2nternaional pentru .tandardele de Evaluare erau0 s pre inte +omisiei /N' pentru colaborare economic i de voltare, altor asociaii i or!ani aii profesionale internaionale o vi iune unic a evaluatorilor n problemele le!ate de evaluarea activelor1 s elabore e standarde de evaluare a proprietilor imobiliare i metodele corespun toare de evaluare1 s satisfac nevoia evaluatorilor de standardi are a evalurii1 s asi!ure evaluatorii cu normative unice pentru activitatea de evaluare. 3e voltarea evalurii profesioniste i a activitii +omitetului au condus la necesitatea reformulrii obiectivelor or!ani aiei. n pre ent, obiectivele +omitetului 2nternaional pentru .tandardele de Evaluare snt0

86

F elaborarea .tandardelor 2nternaionale de Evaluare i ntocmirea rapoartelor financiare care s satisfac


cerinele evidenei financiare, nevoile pieelor imobiliare internaionale i ale comunitii internaionale de afaceri1

Felaborarea standardelor de evaluare care s satisfac nevoile rilor n curs de de voltare,


asistena la pre entarea i implementarea acestor standarde1 Finvesti!area situaiei cnd apar diferene ntre standardele locale i cele re!ionale, reali area unei mai bune compatibiliti i corespunderi a cerinelor locale i re!ionale cu .tandardele 2nternaionale de Evaluare. >rima redacie a .tandardelor 2nternaionale de Evaluare a fost publicat n 79KA, ns aria de aplicare a standardelor era foarte n!ust - evaluarea ctorva cate!orii de active. 'lterior, aceste standarde s-au e%tins pe ba a ane%elor. +ea de-a doua i a treia ediie a .tandardelor 2nternaionale de Evaluare au fost publicate, respectiv, n 799B i 799C. n pre ent, o parte semnificativ din activitatea +omitetului este ndreptat spre satisfacerea nevoii de standarde internaionale eficiente. +omitetul internaional pentru elaborarea standardelor de evaluare este o or!ani aie internaional care reunete or!ani aiile profesionale ale evaluatorilor din peste A0 de ri ale lumii. .tandardele 2nternaionale de Evaluare au o ba a unic ce reflect unitatea de principii economice, care nu depind de !raniele politice. ,a 7 iulie @000, 2?.+ a adoptat o nou redacie a .tandardelor 2nternaionale )2?.-@000*. +oninutul i structura standardelor au suferit modificri semnificative. 2?.-@000 snt prima publicaie a +omitetului 2nternaional pentru .tandardele de Evaluare n cadrul proiectului care a demarat n ianuarie @000. >roiectul este prev ut pentru un termen de H ani i re ultatul lui va fi publicarea n @00@ a unui set complet de standarde de evaluare, care s accelere e tran aciile internaionale cu proprietile i s contribuie la de voltarea pieei internaionale sub aspectul unificrii rapoartelor financiare. 2n iulie @007 au fost adoptate .tandardele 2nternaionale de Evaluare- 2++12 care de volt i aprofundea ideile principale din ediia anului @000. .tandardele 2nternaionale de Evaluare nu-i propun sarcina e%punerii detaliate a metodelor i procedurilor practice de evaluare, ns pentru asi!urarea punerii de acord ntre diferite discipline profesionale standardele conin o seciune introductiv privind noiunile i principiile de ba ale evalurii. .tandardele 2nternaionale de Evaluare repre int un document de mare importan. >entru ilustrare, vom aduce cteva cifre. .tandardele de evaluare adoptate n @007 definesc 7J tipuri de ba de valori. alte ba e de evaluri dect valoarea de pia. -mbele standarde snt elaborate n acelai format )fi!. 70.7*, ceea ce nlesnete sistemati area re!ulilor pe care le conin, fcnd din standarde un document unic i ec&ilibrat. 2?.-@007 conine, de asemenea, dou recomandri privind aplicarea standardelor. -ceste recomandri e%aminea specificul aplicrii standardelor la evaluarea pentru dri de seam )rapoarte* financiare sau pentru creditare ipotecar. 2?.-@007 mai includ i 79 recomandri metodice n urmtoarele
c&estiuni0

evaluarea bunurilor imobiliare1

anali a flu%urilor financiare discontate. 2n seciunea final a standardelor se dau comentarii n problemele privind &*a!uar&a pe pieele n curs de de voltare, se face anali a posibilei influene a standardelor i prevederilor +omitetului de la 4asel pentru suprave!&erea 'ancar% a evalurii n scop de ipotecare. ,a standarde este ataat un !losar

F F F F F F

evaluarea drepturilor de arend )nc&iriere*1 evaluarea mainilor i ec&ipamentelor1 evaluarea activelor nemateriale1 evaluarea afacerilor1 impactul pre enei substanelor to%ice 2a evaluare1

#&ta!iat al termenilor utili ai. .tructura .tandardelor 2nternaionale de Evaluare-@007 este pre entat n fi!. 70.@. 3e menionat c .tandardele 2nternaionale, ca i .tandardele Europene #& Evaluare, nu au putere juridic, adic nu snt surs de drept economic Hrt&rna i"na!. >entru ca .tandardele 2nternaionale s re!lemente e N&(i:!"cit relaiile privind prestarea serviciilor de evaluare a bunurilor i("'i!iar&2 lor ar trebui s li se recunoasc puterea juridic astfel de recunoatere ar fi posibil dac statele ar include .tandardele 2nternaionale n te%tul unui acord internaional. n ba a celor spuse mai sus, vorbind despre natura standardelor internaionale, mai corect ar fi s le numim un re!ulator internaional al activitii de evaluare. -ctivitatea de elaborare a .tandardelor 2nternaionale i Europene a condus la nele!erea caracteristicilor distinctive ale standardi rii la nivel internaional distincte de procesul crerii standardelor la nivel naional. .pre deosebire de standardele 2nternaionale, standardele naionale trebuie s reflecte politica intern n domeniul evalurii, principiile ndeplinirii lucrrilor de evaluare ce s-au stabilit1 prioritile politice i economice naionale1 influena tradiiilor, obiceiurilor i specificului naional de efectuare a evalurii

88

1+.,. Stan#ar#&!& A(&rican& #& E*a!uar&

.tandardele unice ale practicii de evaluare profesionist )'.>->* snt obli!atorii pentru aplicare n rile -mericii de Nord ).'-, +anada, $e%ic*. -ceste standarde se elaborea i se aprob de ctre +onsiliul pentru standardele de evaluare al "ondului de evaluare - or!ani aie non-profit de nvmnt, nfiinat n 79KC de principalele or!ani aii profesionale din .'- )2nstitutul de Evaluare,

90

.ocietatea -merican a Evaluatorilor, -sociaia Naional a $a!istrilor n Evaluare* pentru reali area uniformitii i profesionalismului n evaluarea bunurilor imobiliare. '.>-> au fost iniial elaborate de +omitetul special pentru elaborarea standardelor unice n 79KJ79KC i transmise "ondului de evaluare n 79KC. +tre acel moment, "ondul i-a instituit drepturile sale de autor asupra '.>->. n 79K9, +onsiliul pentru standardele de evaluare a adoptat i a aprobat '.>->
n calitate de primele dou standarde de evaluare elaborate de +onsiliul pentru standardele de evaluare. .tandardele '.>-> snt destinate evaluatorilor i utili atorilor serviciilor de evaluare, care snt obli!ai s respecte standardele i s cear efectuarea evalurii n conformitate cu standardele date. ,e!ea privind reforma instituiilor financiare, ridicarea economiei i respectarea le!islaiei )"2##E-*, adoptat de con!resul .'- n 79K9, stabilete standarde minime de efectuare a evalurii n .'- i include urmtoarele cerine pentru evaluarea tran aciilor, efectuate conform le!islaiei 0

a* conformitatea cu standardele !eneral acceptate de evaluare a proprietilor )'.>->*, publicate de +onsiliul pentru standarde de evaluare, dac principiile de efectuare a unor operaii bancare si!ure i fundamentate nu cer conformitatea cu standarde mai drastice1 b* rapoartele de evaluare trebuie fcute n scris i s conin informaie suficient i o anali pentru a susine deci ia clientului de a participa la tran acie1

c* n rapoartele de evaluare trebuie s fie fcut anali a i s se conin informaia despre


concesiile i respectivele reducerii de preuri la construcia sau reconstrucia ipotetic, nc&irierea parial a cldirilor, termenul de nc&iriere non-profit sau de voltarea terenurilor pe care se afl
proprietile nevndute1 d* evalurile trebuie efectuate pe ba a valorii de pia1 e* valoarea bunului imobiliar este determinat de evaluatori care au obinut licen sau certificat de la autoritile statului respectiv. "iecare stat, prin acte le!islative sau normative, a inclus .tandardele n le!islaia sa. -utoritile statelor trebuie s ntreprind msuri pentru ca le!ile sau normele juridice ale statelor s includ n mod automat ultima variant a '.>->, cu definiiile, comentariile, notele consultative referitoare la el i alte publicaii i recomandri oficiale privitoare la semnificaia, sensul i aplicarea '.>->.

%oninutul ;!P(P: n '.>-> snt e%puse condiiile ce trebuie urmate la efectuarea evalurii, ntocmirea raportului i acordarea serviciilor de consultan, precum i metodele de efectuare a evalurii, revi iei sau prestare a serviciilor de consultan. n partea introductiv a standardelor se e%aminea cerinele etice i de calificare fa de evaluatori, abaterea de la re!uli, ca uri specifice de abatere de la le!e, definiie. ;!P(P este alctuit din 12 standarde: 2tandardul 1 tratea concepia evalurii bunurilor imobiliare1 2tandardul " conine cerinele fa de ntocmirea rapoartelor de evaluare1 2tandardul > stabilete normele de recen are a rapoartelor i pre entare a recen iilor1 2tandardul @ e%aminea funciile de consultare ale evaluatorului de bunuri imobiliare, n special cldiri i
construcii1

2tandardul # stabilete normele de ntocmire a raportului privind serviciile de consultare ale evaluatorului
de bunuri imobiliare1 2tandardul D e%aminea re!ulile de efectuare a evalurii masive i ntocmire a rapoartelor respective1 2tandardul A i % conin re!ulile de efectuare a evalurii i ntocmire a rapoartelor de evaluare a proprietii personale1 2tandardul B i 1C e%aminea re!ulile principale de evaluare i pre entare a rapoartelor de evaluare a afacerilor.

;!P(P conine, de asemenea, ,egulamentele 3recomandri4 cu privire la standardele de evaluare pentru e%plicarea i interpretarea te%tului de ba al standardelor. -ceste re!ulamente tratea
urmtoarele c&estiuni0

F recen area raportului de evaluare1 F esena i re!ulile de ba de efectuare a anali ei flu%urilor financiare scontate1 F metodele de efectuare a evalurilor retrospective, metodele de efectuare a evalurii pentru perspectiv1 F cerinele privind confidenialitatea i respectarea re!ulilor de conduit profesional1

F F

abaterile admise de la recomandrile standardelor1 transmiterea raportului n variant electronic1

F determinarea utili rii ipotetice a proprietii de ctre beneficiar la ntocmirea raportului privind de voltarea proprietii imobiliare i evaluarea.

/ bun parte din volumul '.>-> revine comentariilor, elaborate de -.4 17dvisor: 2tandards +oard*. .copul acestor comentarii este de a ilustra aplicarea practic a standardelor n situaii specifice concrete
i pentru a oferi sfaturi din partea -.4 n soluionarea problemelor pe care le implic evaluarea. -ceste comentarii se refer la cele mai diverse c&estiuni, de e%emplu, inspectarea a obiectului evalurii1 acordarea de ajutor la ntocmirea raportului de evaluare1 determinarea valorii de pia n raport cu valoarea corect1 relaiile dintre evaluator i client1 evaluarea caselor subvenionate1 evaluarea bunurilor imobiliare cu mbuntiri ipotetice. .tandardele se nc&eie cu un !losar desfurat al celor mai des ntlnii termeni. / mare importan n activitatea evaluatorului o au obli!aiile etice. .tandardele cuprind comentarii lmuritoare, care ncep cu #e!ulile de etic, avnd patru compartimente0 conduita1 mana!ementul1 confidenialitatea1 rapoartele. /bli!aiile etice determin cerinele de probitate, obiectivitate, independen i conduit etic. 1+... @Cart&a R"=i&@ a &*a!uat"ri!"r #in Mar&a Britani&

n $area 4ritanie, activitatea evaluatorilor profesioniti nu este re!lementat de stat. -ctivitatea de elaborare a standardelor, de certificare a evaluatorilor o efectuea or!ani aia profesional obteasc #2+. )#onal 2nstitute of +&artered .urvenors* - 2nstitutul #e!al al Evaluatorilor +ertificai. #2+. a fost nfiinat n 7KJK i n pre ent numr peste 70 mii de evaluatori, care lucrea n multe ri ale lumii. +u toate c #2+. a fost format n a doua jumtate a secolului :2:, prima variant a standardelor de evaluare a fost elaborat relativ nu demult - la mceputul anilor 'C0 ai sec. ::. >unctul de plecare pentru
elaborarea standardelor 7-a constituit cri a economic profund ce a lovit $area 4ritanie n acel timp. >rintre cau ele cri ei se indica i rolul ne!ativ al evaluatorilor din $area 4ritanie, care erau nvinuii de efectuarea insuficient de calitativ a evalurii. n 79C7 #2+. a format +omitetul pentru elaborarea standardelor de evaluare a proprietilor )-t.+* i a publicat primul !&id pentru evaluarea proprietilor imobiliare. 3up primul standard de evaluare a urmat publicarea n 79CJ a 8+rii #oii8, n care, n 79K7 i 7990, au fost introduse completri. n 79K0 a fost publicat 8+artea -lb8, n care se e%aminau c&estiuni ce nu fi!urau n 8+artea #oie8. n 799J ambele cri au fost reunite n una sin!ur cu denumirea 8#2+. -ppraisal and ?aluation $anual8 )$anual de evaluare #2+.*. n fond, acesta este sin!urul manual #2+. cruia i se aduc n permanen modificri, corectri i completri. $anualul conine o serie de principii practice de evaluare, pe care evaluatorii trebuie s le aplice n mod obli!atoriu. 3ei n le!islaie e%ist unele cerine specifice la evaluare, cea mai mare parte din ele snt comparabile cu .tandardele Europene de Evaluare.

!tructura /%ri ,o"ii/

92

8+artea #oie8 este o ediie voluminoas, de format mare. +artea este destinat evaluatorilor practicani. #ar cine dintre cei ce comand servicii de evaluare au citit sau ar dori s citeasc aceast carte. >entru a asi!ura o nele!ere uniform a drepturilor i obli!aiilor evaluatorului att de ctre evaluatori, ct i de beneficiari, #2+. intenionea s scoat un scurt !&id al 8+ri #oii8 pentru comoditatea beneficiarilor de servicii de evaluare. Obiectivele /%rii ,o"ii/ snt: de a orienta evaluatorul spre o atitudine atent fa de cerinele clientului. 3in coninutul 8+ri #oii8, beneficiarii trebuie s nelea! c standardele de evaluare le satisfac cerinele1 ei trebuie s promove e utili area ba ei respective de evaluare i a ipote elor pe care evaluatorii le vor aplica nrfiecare ca concret de evaluare1 de a fi de ajutor evaluatorilor n reali area unor nalte standarde profesionale la efectuarea evalurii1 F de a contribui la de voltarea i perfecionarea metodelor aprofundate de evaluare i la ntocmirea rapoartelor, astfel nct s se poat propune beneficiarilor sfaturile i informaiile necesare1 F s asi!ure claritatea, e%actitatea i suficienta cantitate a informaiei publicate privind evaluarea. 8+artea #oie8 nu-i propune ca scop e%punerea metodelor i principiilor de evaluare din punct de vedere teoretic, ci este orientat mai mult spre practica evalurii. -ceste i alte obiective snt pre entate in partea introductiv a 8+rii #oii8 alturi de c&estiunile privind comparabilitatea recomandrilor i completrilor. 3up partea introductiv urmea un mic !losar de termeni cel mai frecvent ntlnii n carte %oninutul de ba al /%ri
,o"ii/ const din dou compartimente. n primul compartiment snt pre entate @@ de recomandri practice privind efectuarea evalurii i 7A ane%e ale ei.

'ecomandrile practice din primul compartiment se refer la evaluare i metodele de determinare a valorii. Ele nu e%aminea evaluarea pentru anumite scopuri concrete. Ele conin limitarea dreptului la abateri de la recomandrile practice pre entate n acest compartiment. >rimele apte recomandri practice au un caracter !eneral i urmea a fi aplicate de ctre toi evaluatorii n mod obli!atoriu. -ceste recomandri tratea urmtoarele c&estiuni0

aplicarea recomandrilor practice1

condiiile de an!ajare a evaluatorului1

scopurile i ba ele evalurii1 ba ele pentru evaluare, ipote e1 calificarea evaluatorului i conflictul de interese1 inspectarea obiectului evalurii i studierea caracteristicilor lui1 rapoartele de evaluare. (oate recomandrile ulterioare snt o de voltare sau o completare a primelor apte recomandri. Ele poart un caracter mai concret i tratea evaluarea proprietilor comerciale pentru scopuri de ipotecare1 evaluarea bunurilor imobiliare locative pentru scopuri de ipotecare1 evaluarea situaiei financiare a companiilor1 evaluarea bunurilor imobiliare pentru bursele de valori1 evaluarea companiilor pe aciuni1 evaluarea de voltrii afacerilor1 evaluarea n scop de asi!urare1 evaluarea aciunilor companiilor de asi!urare1 evaluarea investiiilor colective )companiile trust*1 evaluarea terenurilor i cldirilor ce aparin fondurilor imobiliare1 evaluarea fondurilor de pensii1 evaluarea stocurilor i a produciei neterminate1 evaluarea re iduurilor. &n ane-ele la recomandrile practice se e%aminea ca uri de evaluare a mainilor i utilajelor evaluate mpreun cu proprietatea imobiliar1 !&idul pentru beneficiari1 privind an!ajarea evaluatorului la evaluarea bunurilor imobiliare locative1 structura-tip a raportului de evaluare1 !&id pentru clienii care comand evaluarea afacerii1 e%emple de aplicare a trimiterilor la rapoartele de evaluare1 modele de rapoarte de evaluare a bunurilor imobiliare locative pentru diferite scopuri1 alt informaie. 2n partea a doua a 8+rii #oii8 snt pre entate regulile concrete de efectuare a evalurii. 3e
e%emplu, se e%aminea detaliat impactul factorilor de mediu asupra evalurii1 evaluarea pentru ipotecare1 anali a tran aciilor de nc&iriere a proprietilor comerciale1 calcularea u urii1 evaluarea mainilor i ec&ipamentelor1 evaluarea activelor nemateriale1 evaluarea staiilor de alimentare1 evaluarea ncperilor medicale1 evaluarea proprietii autoritilor publice locale pentru rapoarte financiare1 evaluarea pdurilor1 relaiile dintre evaluator i auditor1 evaluarea costurilor curente1 evaluarea n conformitate cu le!ea privind reforma arendei, construciei de locuine i de voltrii urbane1 evaluare terenurilor destinate pentru de voltare1 evaluarea ntreprinderilor mi%te . a. -ne%ele la re!ulamentele metodice conin informaie util i referiri la le!islaia ce re!lementea folosirea bunurilor imobiliare. 8+artea #oie8 a jucat un rol foarte important n crearea i de voltarea standardelor 2nternaionale. ntruct muli dintre cei care au lucrat la ea ulterior au participat activ i la lucrrile (E5o?- i n activitatea 2?.+, n structura i coninutul acestor standarde se observ clar influena 8+rii #oii8. 8+artea #oie8 este destinat, n primul rnd, evaluatorilor din $area 4ritanie, unde s-au constituit cerine unice fa de evaluare i evaluatori, metodele aplicate n ca uri concrete de evaluare. >rin structura i importana sa, 8+artea #oie8 este e%emplul cel mai elocvent de standarde naionale elaborate detaliat.

F F F F F

"cnd comparaia structurii i componenei .tandardelor 2nternaionale, Europene, -mericane i ale 8+rii #oii8, putem tra!e urmtoarele conclu ii0 3iferenele dintre standardele anali ate snt determinate, n principal, de profun imea i detalierea reali at n tratarea obiectelor evalurii, operaiile ce se efectuea cu ele i factorii de influen. $sura detalierii standardelor i orientarea acesteia este le!at de specificul naional real e%istent )le!islaia, de voltarea social-economic, rolul istoricete constituit al statului n re!lementarea activitii de evaluare*.

94

n rile cu economie de tran iie, cel mai de voltat sistem de standarde a fost elaborat n "ederaia #us, unde e%ist dou tipuri de standarde0 8.tandarde pentru aplicare obli!atorie de ctre subiecii activitii de evaluare8, aprobate la J iulie @007 prin =otrrea 5uvernului )elaborate de $inisterul relaiilor
patrimoniale al "ederaiei #use*, i .tandardele elaborate i aprobate de .ocietatea evaluatorilor din #usia. 2n #epublica $oldova, elaborarea standardelor naionale nc nu a fost nceput. .tudierea standardelor internaionale i naionale, identificarea diferenelor n standardele naionale ale rilor de voltate i standardele internaionale va face posibil nfptuirea muncii de elaborare a sistemului de standarde naionale al $oldovei.

LICENIEREA I CERTI<ICAREA >N DOMENIUL EVALURII 11.1. Lic&n i&r&a acti*it% ii #& &*a!uar& ,icenierea activitii de evaluare este una din formele principale ale re!lementrii de stat n domeniul evalurii. +onstituind autori aia statului de a practica un anumit !en de activitate, licena servete drept !aranie a calitii pentru consumatorul de servicii de evaluare. 2n rile de voltate, activitatea evaluatorilor, tradiional, nu este re!lementat de stat. Nivelul nalt al serviciilor de evaluare este !arantat de standardele de evaluare, elaborate de or!ani aiile obteti ale evaluatorilor. n rile Europei +entrale i de Est, n rile +.2 i n rile 4altice evaluarea este un nou !en de activitate, necesitnd o atitudine mai atent din partea statului fa de asi!urarea calitii serviciilor de evaluare. /r!ani aiile profesionale ale evaluatorilor n aceste ri trec prin perioada devenirii lor. ,ipsa tradiiilor i a e%perienei practice n domeniul evalurii se compensea prin de voltarea actelor normative, ntre care locul de frunte i revine le!ilor cu privire la activitatea de evaluare i re!ulamentelor privind licenierea. n majoritatea rilor cu economie de tran iie modul de liceniere este aprobat de ctre 5uvern. -utoritatea care eliberea licena, de re!ul, e%ercit controlul asupra respectrii cerinelor de e%ecutare a acestei activiti n corespundere cu le!islaia. n mod obinuit, licenierea activitii de evaluare se face dup tipurile obiectelor de evaluare. 3e e%emplu, #e!ulamentul cu privire la licenierea activitii de evaluare n "ederaia #us prevede eliberarea licenelor pentru practicarea urmtoarelor !enuri de activitate0 estimarea valorii drepturilor patrimoniale, a altor drepturi i obli!aii reale privind bunurile imobiliare )evaluarea bunurilor imobiliare*1 F estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi i obli!aii reale privind bunurile mobile, cu e%cepia banilor i a &Ertiilor de valoare )evaluarea mainilor, utilajului i a mijloacelor de transport*1 F estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi i obli!aii reale privind re ultatele proprietii intelectuale, precum i a informaiei )evaluarea activelor nemateriale*1 estimarea valorii drepturilor patrimoniale i a obli!aiilor privind ntreprinderile drept comple%e patrimoniale, re ultatele activitii lor economice, precum i a &Ertiilor de valoare )evaluarea ntreprinderii )afacerii**. n #epublica $oldova, conform ,e!ii cu privire la licenierea unor !enuri de activitate, licenierii este supus numai activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare'. -utoritatea care efectuea licenierea este +amera de ,iceniere, care are statut de persoan juridic i i desfoar activitatea

n ba a re!ulamentului aprobat de 5uvern. .olicitant de licen poate fi orice persoan juridic sau fi ic, nre!istrat n modul stabilit n #epublica $oldova n calitate de ntreprindere sau de or!ani aie, indiferent de tipul de proprietate i forma juridic de or!ani are, precum i persoan fi ic ce poate practica unele !enuri de activitate supuse licenierii n temeiul unor act& le!islative, care a pre entat autoritii de liceniere cererea i actele necesare pentru obinerea licenei. ,icena pentru practicarea activitii de evaluare se eliberea pe cinci ani. +amera de ,iceniere, mpreun cu -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru, e%ercit controlul asupra respectrii de ctre ntreprinderile de &*a!uar& a condiiilor de liceniere.
+ondiiile de liceniere privind desfurarea activitii de evaluare a bunurilor imobiliare snt urmtoarele0 F desfurarea activitii de evaluare n conformitate cu le!islaia i actele normative n vi!oare1

ndeplinirea obli!aiilor fa de autoritile fiscale1 F specialitii ntreprinderii trebuie s-i confirme nivelul cunotinelor1 F ntreprinderea trebuie s an!aje e n calitate de evaluator doar specialiti cu certificat de calificare. -adar, una din condiiile obli!atorii de liceniere a ntreprinderii de evaluare este pre ena n componena ntreprinderii a specialitilor-evaluatori calificai, care posed certificatul corespun tor. 11.2. At&1tar&a #& 1tat a &*a!uat"ri!"r #& 'unuri i("'i!iar& -testarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare a fost introdus de L&5&a cu privire la activitatea de evaluare. 2deea principal a atestrii de stat &1t& asi!urarea unui nivel minim al calitii cunotinelor teoretice i al deprinderilor practice ale evaluatorilor de bunuri imobiliare. >En nu #&(u!t2 cerinele fa de evaluatori, la obinerea licenei, erau mai mult formale. .e naintau
anumite cerine fa de nivelul instruirii )studii te&nice sau economice superioare*, fa de e%periena de munc, dar nu se anali a activitatea practic a evaluatorului, nu se determinau cunotinele i profesionismul acestuia. +a re ultat, pe piaa serviciilor de evaluare din #epublica $oldova beneficiarul potenial putea s ntElneasc evaluatori ale cror cunotine i profesionalism variau ntr-un diapa on enorm, iar autorului pre entei cri proaspeii 8evaluatori8 i puneau, deseori, ntrebarea0 8-m primit nu demult licen, nu ne-ai putea spune cum s facem evaluarea m8. Nu este un secret c i n pre ent pe piaa evalurii pot fi ntElnii specialiti care, la ntrebarea beneficiarului privind valoarea obiectului, rspund cu ntrebarea0 83ar de cEt avei nevoie m8. "irete, pe piaa #epublicii $oldova snt i specialiti de nalt calificare, care, prin cunotinele, prin practica lor de lucru, confirm c profesia de evaluator face parte din cate!oria celor de elit, necesit o pre!tire multilateral i o vast e%perien practic. .istemul atestrii de stat este orientat spre meninerea pe pia a standardelor nalte ale calitii serviciilor de evaluare. n condiiile pieei de evaluare n curs de de voltare, atestarea de stat a specialitilor este o condiie obli!atorie, care ofer posibilitatea de a asi!ura intrarea pe piaa serviciilor de evaluare a specialitilor calificai. n le!e snt e%aminate i cerinele clare fa de candidaii la certificatul de calificare. n scopul crerii sistemului de atestare a evaluatorilor, -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru formea comisia de atestare, aprob re!ulamentul privind activitatea acesteia, pro!ramele pentru desfurarea e%amenelor de calificare. -!enia ine evidena eliberrii i retra!erii certificatelor de calificare ale evaluatorilor. +ertificat de calificare al evaluatorului pot obine persoanele care corespund urmtoarelor cerine0

F studii superioare n domeniul evalurii, studii economice superioare sau studii te&nice superioare, pre!tire profesional corespun toare1

F
an1

e%perien de munc n calitate de evaluator practicant sau de sta!iar de nu mai puin de un

lipsa antecedentelor penale nestinse1

96

e%amenul de calificare susinut. +ertificatul de calificare, la fel ca i licena, se eliberea pe un termen de A ani. +omisia de

atestare are dreptul de a lua deci ie asupra respin!erii cererilor de eliberare a certificatului de calificare i de retra!ere a lor. +ererea de eliberare a certificatului de calificare este respins dac nu snt pre entate toate actele, sau acestea conin date eronate sau false.

11./. C&rti3icar&a acti*it% ii #& &*a!uar& n majoritatea rilor lumii drept criteriu al profesionalismului se consider nu certificatul de studii, dar certificatul de calificare al asociaiei profesionale obteti, care !arantea calitatea serviciilor de evaluare prestate. /r!ani aiile obteti din #epublica $oldova nc n-au nceput activitatea de certificare a membrilor lor. -sta, probabil, din cau a lipsei standardelor profesionale, elaborate sau adaptate la condiiile #epublicii $oldova. Nici una din or!ani aiile obteti ale evaluatorilor din #epublica $oldova nu desfoar cursuri de perfecionare a calificrii, nu editea literatur metodic n ajutor evaluatorilor practicani. n lipsa studiilor speciale sau profesionale n domeniul evalurii, e%periena de munc n domeniul evalurii nu poate servi drept criteriu si!ur de calificare a evaluatorului. n atare condiii, a formula cerine fa de profesionalismul evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este deloc uor. n or!ani aiile obteti ale evaluatorilor din alte ri s-au constituit diferite moduri de a stabili cate!oriile de calificare a evaluatorilor. 3e e%emplu, societatea evaluatorilor din "ederaia #us a stabilit patru niveluri de calificare ale membrilor .E#0 membru titular al .E#, evaluator certificat )autori at*1 e%pert pentru evaluare1 ma!istru pentru evaluare. 3eci ie asupra conferirii titlurilor menionate ia comisia de atestare a .E# n ba a recen rii, e%aminrii i susinerii publice a rapoartelor de evaluare de ctre candidaii la titlurile de calificare. >entru conferirea titlurilor de calificare snt necesare condiiile ce urmea 0 Membrul titular al !#,: F instruire profesional de ba n domeniul evalurii )700 de ore academice*. #valuator certificat 3autori at4: F studii superioare sau medii de specialitate1 F certificat )de instruire* privind frecventarea cursurilor de ba de evaluare cu profil de certificare1 F pre entarea unui raport asupra valorii de pia a unui obiect concret sau a unei lucrri de curs pe tema evalurii n corespundere cu instruirea de ba , profilul atestrii1 cuprinsul raportului de evaluare trebuie s releve e priceperea candidatului de a aplica toate cele trei metode de evaluare cu utili area instrumentarului matematic. #xpert n evaluare: F nivel de calificare 8evaluator certificat81 F studii superioare economice, te&nice sau juridice1 F certificat de studii de nivelul doi al pre!tirii n direcia atestrii1 F vec&ime n activitate practic n domeniul evalurii de cel mai puin doi ani1 literatur metodic n ajutor evaluatorilor practicani. n lipsa studiilor speciale sau profesionale n domeniul evalurii, e%periena de munc n domeniul evalurii nu poate servi drept criteriu si!ur de calificare a evaluatorului. n atare condiii, a formula cerine fa de profesionalismul evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este deloc uor. n or!ani aiile obteti ale evaluatorilor din alte ri s-au constituit diferite moduri de a stabili cate!oriile de calificare a evaluatorilor. 3e e%emplu, societatea evaluatorilor din "ederaia #us a stabilit patru niveluri de calificare ale membrilor .E#0 membru titular al .E#, evaluator certificat

)autori at*1 e%pert pentru evaluare1 ma!istru pentru evaluare. 3eci ie asupra conferirii titlurilor menionate ia comisia de atestare a .E# n ba a recen rii, e%aminrii i susinerii publice a rapoartelor de evaluare de ctre candidaii la titlurile de calificare. >entru conferirea titlurilor de calificare snt necesare condiiile ce urmea 0 Membrul titular al !#,: F instruire profesional de ba n domeniul evalurii )700 de ore academice*. #valuator certificat 3autori at4: F studii superioare sau medii de specialitate1 F certificat )de instruire* privind frecventarea cursurilor de ba de evaluare cu profil de certificare1 F pre entarea unui raport asupra valorii de pia a unui obiect concret sau a unei lucrri de curs pe tema evalurii n corespundere cu instruirea de ba , profilul atestrii1 cuprinsul raportului de evaluare trebuie s releve e priceperea candidatului de a aplica toate cele trei metode de evaluare cu utili area instrumentarului matematic. #xpert n evaluare: F nivel de calificare 8evaluator certificat81 F studii superioare economice, te&nice sau juridice1 F certificat de studii de nivelul doi al pre!tirii n direcia atestrii1 F vec&ime n activitate practic n domeniul evalurii de cel mai puin doi ani1

98

11... Cat&5"rii!& &*a!uat"ri!"r SUA =i c&rin &!& 3a % #& &i ,e!islaia federal stabilete trei cate!orii de evaluatori0 F evaluator de cate!orie !eneral, care a primit certificat de la autoritile statului1 F evaluator al fondului locativ, care a primit certificat de la autoritile statului1 F evaluator care a primit licen de la autoritile statului. -.+ recomanda autoritilor tuturor statelor s adopte aceast clasificare spre a se evita posibilile confu ii. 3ac autoritile statului vor decide totui s utili e e alte nsemne sau denumiri, ele trebuie s !arante e recunoaterea cu uurin a nsemnelor lor dintre nsemnele federale. #valuatorul de categorie general trebuie s satisfac urmtoarelor c&rin &J

F s corespund criteriilor minime ale +onsiliului de calificare a evaluatorilor de pe ln! "ondul de efectuare a evalurilor )-p4*1 F s susin e%amenul stabilit de autoritile statului, re!ulile acestuia fiind elaborate i aprobate de -p4. +riteriile minime pentru aceast cate!orie de evaluatori snt0 7JA ore de cursuri n probleme concrete de estimare a valorii bunurilor imobiliare1 @000 ore de e%perien practic n evaluare, A0 M din timpul acesta este necesar s se acorde pentru evaluarea bunurilor imobiliare nelocative. #valuatorul fondului locativ, care a primit certificat de la autoritile statului este o persoan care0 F
corespunde criteriilor minime ale -p4 fa de aceast cate!orie de evaluatori1

a susinut e%amenul stabilit de autoritile statului, ale crui re!uli snt elaborate i aprobate de -p4. +riteriile minime fa de aceast cate!orie de evaluatori includ 7@0 ore de audiere a cursurilor de
evaluare a bunurilor imobiliare, @000 ore de activitate practic.

#valuatorul care a primit licen de la autoritile statului. (itlul :2 nu stabilete criterii de calificare concrete pentru licenierea evaluatorilor. -utoritile statelor snt libere n selectarea unor importante criterii de calificare pentru licenierea evaluatorilor, inclusiv cerinele fa de instruire, verificarea cunotinelor, e%perienei practice i perfecionrii calificrii. 3e re!ul, autoritile statelor cer de la candidai susinerea e%amenului n scris de valoare real, aprobat de autoritile statelor, participarea la seminare i prele!eri n problemele evalurii n volum de CA ore academice. n
afar de aceasta, candidatul trebuie s aib e%perien practic de lucru n domeniul evalurii. -ici se aplic cerine mai puin stricte decEt fa de evaluatorii care au primit certificat de la autoritile statului. 3e e%emplu, poate fi selectat una din urmtoarele metode0 F evaluatorul poate s aib o e%perien practic de mai puin de doi ani, dac a acumulat o astfel de e%perien sub suprave!&erea nemijlocit a unui evaluator care posed certificat sau licen a autoritilor statului1

F autoritatea statului anali ea numrul minim de rapoarte de evaluare, ntocmite de evaluator1 F susinerea e%amenului n condiii practice, care const n elaborarea cu succes a unui sau a
cEtorva rapoarte de evaluare n ba a unui e%emplu concret1

100

F un nivel mai nalt al instruirii necesare. 3e e%emplu, pre ena !radului tiinific n domeniul evalurii bunurilor imobiliare sau a titlului tiinific analo!ic. -.+ recunoate necesitatea reali rii pro!ramelor care nlesnesc a flu%ul de noi specialiti n sfera evalurii i sporirea cointeresrii autoritilor statului n crearea unui mecanism eficient de asisten a specialitilor calificai care doresc s nceap o nou carier n profesia de evaluator al bunurilor imobiliare. "iecare stat adopt le!ile sale cu privire la certificarea i licenierea evaluatorilor. . anali m ce principii de ba snt e%aminate de le!ile statelor, lund ca e%emplul ,e!ea cu privire la certificarea i licenierea evaluatorilor de bunuri imobiliare din statul +alifornia. -ceast le!e a intrat n vi!oare la 7 ianuarie 799A. ,e!ea conine dispo iii !enerale i particulare cu privire la certificarea i licenierea evaluatorilor. .tabilete termenii, introduce funcia de director /#E-, acord directorului dreptul de a tra!e la rspundere judiciar i de a aplica amend evaluatorilor care ncalc le!ea sau re!ulamentele normative cu privire la evaluare. n conformitate cu aceast le!e, se inter ice de a-i antrena pe evaluatorii care nu au certificate sau licene n tran aciile reali ate conform le!islaiei federale. ,e!ea permite persoanelor care nu posed certificate i licene s asiste evaluatorii +ertificai, stabilete limitele aciunilor ce pot fi ntreprinse de persoanele -care nu dein licene. ,e!ea conine, de asemenea, prevederea despre eliberarea licenei de sta!iar, stabilete termenul de valabilitate a licenelor (certificatelor de patru ani, e%aminea condiiile relaiilor reciproce cu alte state. Evaluatorul cu licena sau cu certificatul altui stat trebuie s e%ecute prevederilele!ilor i normelor de drept privind efectuarea evalurilor 8Uu\v7bw imobiliare n statul n care lucrea . -cest evaluator este
obli!at s se nre!istre e la practica temporar i s lucre e n conformitate cu le!ile i re!ulamentele normative ale statului privind certificarea i licenierea evaluatorilor. nje!ile tuturor statelor se stabilete modul n care /#E- trebuie s pre inte n subcomitetul pentru evaluare lista cu evaluatorii care au primit )terra stat licen sau certificat, pentru ar fi inclus n re!istrul naional. -ceste liste se transmit -.+ nu mai rar decEt o dat pe an, concomitent cu ta%ele de nre!istrare, care constituie @A de dolari pentru un evaluator. 3ac evaluatorul a primit certificat sau licen n mai multe state )n dou sau mai multe state*, este necesar ca el s fie inclus n lista evaluatorilor certificai pentru fiecare stat care i-a eliberat certificat sau licen. 3oar evaluatorii nscrii n re!istrul naional au dreptul de a efectua evaluri le!ate de tran acii reali ate conform le!islaiei federale.

CAPITOLUL 12 ETICA PRO<ESIONAL A EVALUATORULUI

12.1. E1&n a =i $rinci$ii!& #& 'az% a!& &ticii $ediul de funcionare al specialitilor-evaluatori este piaa, care repre int nu numai o oarecare multitudine a vn torilor i cumprtorilor unei anumite mrfi, tip de lucrri sau servicii, ci i un sistem comple% de relaii, n cadrul cruia acionea le!ile proprii. n !eneral, relaiile dintre vn tori i cumprtori, precum i a!enii intermediari de pia snt re!lementate prin diferite acte le!islative i normative. 3ar, pe ln! le!i, re!ulamente, instruciuni, relaiile ntre oameni snt re!lementate i de le!ile nescrise ale pieei, adic de etica pieei. Etica. este una din cele mai vec&i discipline teoretice, al crei obiect de studiu este morala. >entru a desemna conceptul de moral, -ristotel a introdus termenul de 8etic8. 3up cum remarcau vec&ii !reci, 8etica ne ajut s tim ce trebuie s facem i de la ce trebuie s ne abinem8, !enerali ea i sistemati ea principiile i normele morale. n concepia modern, etica este o ramur a cunoaterii, o tiin aparte, care ne permite s e%aminm i s apreciem relaiile interumane. precum i comportarea oamenilor din punctul de vedere al corespunderii lor cu anumite norme raionale, !eneral acceptate. Etica este nvtura despre moral, proveniena i de voltarea ei, despre re!ulile i normele de conduit a oamenilor, despre obli!aiile lor unul fa de altul, fa de societate, fa de stat, etc. n diferite state, precum i n diferite perioade de de voltare a unuia i aceluiai stat, e%ist norme morale diferite. Este de menionat ns tendina !eneral de de voltare a eticii0 atenia rii fa de etic crete pe msura creterii nivelului de bunstare(fiaterial. 9tiina modern e%aminea diferite tipuri de etic, pe care convenional le-am putea mpri n dou !rupe mari0 etica teoretic i etica practic. >arte component a !rupei 8etica practic8 este etica profesional, inclusiv etica n afaceri. Etica profesional e%aminea normele de conduit a specialistului, cerinele pe care le naintea societatea fa de stilul lui de lucru, caracterul comunicrii cu oamenii, aspectul social. Etica n afaceri nseamn cunotinele despre noiunile de ba ale eticii, despre cerinele morale fa de stilul de lucru i ima!inea omului de afaceri, adaptate la nevoile practice ale ntreprin torului, businessmanului, conductorului. Etica de afaceri este, n primul rnd, etica purtrii ne!ocierilor cu partenerii, etica inerii documentaiei, folosirea metodelor etice de concuren. E%ist, de asemenea, etic&eta de afaceri, care se formea sub influena tradiiilor i a unor condiii istoricete constituite ale unei ri concrete. Etic&eta de afaceri este un cod de re!uli prin care se re!lementea stilul de lucru, stilul de comunicare ntre ntreprinderi, aspectul e%terior al ntreprin torilor, succesiunea i maniera de purtare a ne!ocierilor, etc. E%fst anumite principii morale care stau la ba a eticii de afaceri. ,a ele se refer0 7. +oncepia de 8slujire a societii8, pe care trebuie s o accepte toi lucrtorii ntreprinderii - de
la preedinte pn la ultimul an!ajat. - servi clientul, primind pentru aceasta o plat re onabil - iat ideea principal a acestei concepii. 84unstarea productorului, scria =enri "ord, depinde, n ultim instan, de folosul pe care el l aduce poporului8.

@. -titudinea calm fa de bani. 4anii nu trebuie s constituie un scop n sine, n numele cruia
se desfoar producia, se creea ntreprinderea, ci doar un mijloc pentru reali area scopului propus. 4anii nu trebuie s fie acumulai, ci s se afle n circulaie, n micare continu. ,ipsa cultului banilor fac din ntreprin tor un om emancipat, i permite s accepte riscul re onabil. /. 2nsatisfacia pentru cele reali ate, ce decur!e din principiul anterior,
sentimentul ambiiei sntoase, care nu trece cu timpul. /mului de afaceri, ca i scriitorului, ntotdeauna i se pare c cea mai bun carte a sa nc urmea s o scrie. /rientarea permanent spre succes, tendina de a re olva sarcini mai comple%e i mai de

102

proporii este o trstur caracteristic a celor mai norocoi oameni de afaceri. B. .inceritatea, contiincio itatea, desc&iderea, probitatea omului de afaceri, buna lui reputaie este un atribut al relaiilor de afaceri n rile -de voltate, fiindc cea mai mic pat pe reputaia lui poate conduce la pierderea clienilor, suportarea de pierderi i falimentare. n condiiile unei piee civili ate a fi cinstit e avantajos. +oncurena )loial este p it de stat,U de numeroasele uniuni profesionale ale ntreprin torilor0 societi, corporaii, asociaii, abilitate s re!lemente e activitatea membrilor si n interesul consumatorilor, pentru asi!urarea unei practici de afaceri juste, ec&itabile i etic sntoase. -far de aceasta, n astfel de asociaii e%ist un eod al onoarei profesionale, care definete o serie de fapte, recunoscute de

membrii acestor asociaii drept neetice. .. $ndria pentru lucrul pe care l faci, indiferent de domeniu i de
amploare. /rice afacere care servete la satisfacerea necesitilor beneficiarilor, consumatorilor i care aduce venit, este presti!ioas. ,a ba a

unei astfel de atitudini se afl profesionalismul nalt, ncrederea n propriile posibiliti. J. .uccesele n fabricarea produciei, e%ecutarea lucrrilor, prestarea serviciilor nu trebuie s fie obinute pe seama distru!erii mediului nconjurtor.

C. n reparti area profitului trebuie s participe toi cei care au participat la crearea lui. K. 'tili area unei publiciti cinstite, corecte i decente n procesul de desfacere a produciei
i serviciilor, de cutare a potenialilor consumatori. n condiiile unui control drastic din partea statului asupra activitii economice, normele morale enumerate mai sus devin re!ulatorul relaiilor de afaceri i al luptei de concuren. Etica de afaceri se formea treptat, pe msura formrii i de voltrii relaiilor de pia. Este un proces comple% i ndelun!at, la care particip, n primul rnd, nii oamenii de afaceri, societatea, consumatorii poteniali, mas media, diferite structuri de stat. +ondiiile de formare a unei etici de afaceri civili ate snt0

libertatea - att politic, ct i economic. -ceasta nseamn e%istena statului democrat, a

pluripartidismului, libertii presei, cuvntului, libertii de contiin, concurenei libere, libertii de ale!ere a subiectului economic, formrii libere a preurilor, e!alitii oricror persoane fi ice i juridice n reali area activitii de ntreprin tor, suveranitii consumatorului, etc.1

F F F

stabilitatea - putere e%ecutiv tare, stabilitatea le!islaiei, strate!iei de de voltare economic i propaganda - crearea cu ajutorul mass media a ima!inii omului de afaceri prosper, cu nalte principii dreptul - respectul fa de le!e, fa de drepturile proprietarului, e%ecutarea neabtut a le!islaiei,

politic a statului1 morale, condamnarea corupiei, a spiritului de acaparare, a concurenei neloiale1 crearea unui mecanism al rspunderii pentru nclcarea ei1

asocierea - crearea asociaiilor profesionale. -ceste or!ani aii nonprofit, create prin liber

consimmnt, trebuie s fie nite arbitri neprtinitori la aprecierea nivelului de moralitate a celor care vor s devin membri ai ei i, n ca de nclcare a normelor de conduit profesional, s aplice msurile cele mai aspre.

12.2. Etica $r"3&1i"na!% a &*a!uat"ru!ui n practica lor profesional, evaluatorii trebuie s respecte normele morale !eneral acceptate i s se conduc de urmtoarele principii ale eticii profesionale0 independen, onestitate, competen

profesional, confidentialitatea informaiei, comportament profesional. 3ocumentele care cuprind principiile eticii profesionale a evaluatorilor snt codurile eticii profesionale, re!ulile practicii de evaluare elaborate de asociaiile profesionale ale evaluatorilor. >entru a controla respectarea normelor etice i a re!ulilor de conduit profesional a evaluatorilor, n asociaiile obteti ale evaluatorilor se nfiinea comisii i comitete pentru etic. Noiunea de 8etica evaluatorului8 nc nu a fost formulat n le!islaia naional i n standardele de evaluare, de aceea n #epublica $oldova nu e%ist o definiie unic, recunoscut de toi, a eticii. >entru e%plicarea acestei noiuni, vom folosi definiia eticii evaluatorului utili at n #usia0 8Etica evaluatorului este totalitatea re!ulilor etice i normelor de conduit n efectuarea procedurii de evaluare a bunurilor87K. 3e-a lun!ul ntre!ii istorii a formrii evalurii ca !en independent de activitate au
e%istat o multitudine de norme i re!uli de conduit, care erau recunoscute i aplicate de evaluatorii de diferite ri. (radiional o atenie mare acord eticii evaluatorului ediiile noi ale .tandardelor Europene i 2nternaionale de evaluare 8EVS62+++ i 2?.-@007*.

n !tandardele +nternaionale de #valuare5<221 este inclus %odul de conduit al evaluatorilor,


care tratea urmtoarele aspecte0 stabilirea obiectivelor +odului de conduit1 noiunile de ba 1 condiiile restrictive, noiunea de 8evaluator81 etica evalurii1 competena1 desc&iderea1 raportul de evaluare. +odul de conduit nu are putere juridic formal i poate fi considerat doar ca o completare la re!ulile i prevederile or!ani aiilor profesionale naionale care controlea calitatea lucrului evaluatorilor. n seciunea 8noiuni de ba 8 snt definite noiunile principale ale activitii de evaluare, snt enumerate cerinele fa de evaluator, specificul activitii evaluatorilor interni, e%terni i independeni. Esena acestor noiuni este e%pus n aceleai aspecte ca i n .tandardele Europene de Evaluare. (ot n aceast seciune se d esena condiiilor limitative, ipote elor i presupunerilor evaluatorilor. / seciune aparte a +odului de conduit este consacrat noiunii de 8etic8. Etica evaluatorului este pre entat ca totalitatea cerinelor de ba ce se naintea fa de evaluator0 onestitate1 conduit n ca urile de apariie a conflictelor de interese1 confidenialitatea informaiei1 ec&itabilitate i neprtinire. 'rmtoarea seciune a +odului de conduit e%aminea competena -comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare )cnd evaluatorul contienti ea faptul c nu are suficiente cunotine i e%perien practic pentru ndeplinirea lucrrii*1 condiiile de recur!ere la asisten e%tern, cerinele de efectuare a unei evaluri eficiente i minuioase. n finalul +odului se e%aminea cerinele de e%punere clar, e%act a informaiei privind evaluarea efectuat, precum i fa de ntocmirea raportului de evaluare. n felul acesta, +odul de conduit tratea etica n sensul lar! i n sensul restrns al cuvntului.

%odul #tic #uropean este una din ane%ele la E?.-@000. n ediiile anterioare ale standardelor el se numea +odul de +onduit European. +odul Etic a fost elaborat de 5rupul European al -sociaiilor Evaluatorilor n conformitate cu statutul i obiectivele acestei or!ani aii i este unul din criteriile de ba ale activitii de evaluare, adoptat de toate asociaiile profesionale europene. +odul Etic nu are o autoritate oficial le!al, ci este doar un complement la re!lementrile, nonnele le!ale i la practica corect a evaluatorilor din diferite ri europene, n majoritatea asociaiilor profesionale din Europa el fiind adoptat ca ba pentru elaborarea codurilor naionale de conduit profesional a evaluatorilor. n cadrul +odului Etic European se e%aminea n mare msur normele de conduit ale evaluatorului n relaiile cu clienii, cole!ii, asociaiile membre ale (E5o?-0 ,elaiile cu clienii n toate timpurile prima ndatorirea evaluatorului a fost aprarea intereselor clientului, dac aceste interese nu contravin le!islaiei i normelor etice. 3ac n procesul de ndeplinire a lucrrii la comanda clientului apar circumstane n care interesele evaluatorului vin n contradicie cu interesele clientului, evaluatorul are obli!aia de a aduce la timp lucrul acesta la cunotina clientului.

7K xbXyu\[X`]gcczi {`\cu\[` |bXX^iXlbi rgug[\j^^. }u^c\d X^X`g~\ bjgcl^ ^~ykgX`]\. x{ |A779A.0.0@-9K. 104

>lata muncii evaluatorului nu trebuie s depind de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va an!aja sau nu se va implica n nici o ocupaie sau afacere care ar afecta reputaia lui profesional, reputaia (E5o?-. Evaluatorul va respecta confidenialitatea informaiei clientului sau terilor. ,elaiile cu colegii Evaluatorul nu va critica nentemeiat practica profesional a cole!ilor si. 3ac evaluatorului i se solicit opinia despre o lucrare ndeplinit de un cole!, el trebuie s i-o e%prime cinstit, obiectiv, fr a-i manifesta superioritate asupra cole!ului su. "iecare evaluator trebuie s contribuie la de voltarea profesiei, ajutnd instituiile de nvmnt, participnd la publicarea diferitelor articole i cule!eri n problemele evalurii. E necesar s se asi!ure o nele!ere deplin a standardelor de evaluare i de ctre evaluatori, i de ctre clieni. n limitele respectrii confidenialitii, e necesar ca evaluatorul s colabore e cu cole!ii su, s le acorde asisten, s le mprteasc informaia despre de voltarea pieei. ,elaiile dintre asociaiile membre ale '#:o .( -sociaiile profesionale naionale membre ale (E5o?- trebuie s-i construiasc relaiile reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc i colaborrii n scopul de voltrii i aprrii standardelor (E5o?- n rile lor. 3ac vreo asociaie membr a (E5o?- efectuea instruirea, certificarea, investi!aii de mar<etin! sau prestea servicii de consultan ntr-o tar a crei asociaie naional de evaluatori de asemenea este membr a (E5o?-, ea trebuie s previn asociaia naional cu H0 de ile nainte de
nceperea activitii sale. / seciune aparte a +odului Etic European este dedicat cerinelor fa de competena evaluatorului. -ceste cerine snt0 F studierea permanent a situaiei de pe piaa imobiliar i a modificrilor n le!islaie, deoarece aceast informaie are un impact esenial asupra re ultatelor evalurii1

evaluatorul trebuie s aib o vi iune obiectiv asupra cunotinelor i nivelului su de calificare. n ca ul n care evaluatorul este contient c nu ar& suficiente cunotine pentru ndeplinirea
lucrrii, el este obli!at s-7 previn pe client i pe conductorul ntreprinderii de evaluare. Evaluatorul ar& dreptul cear consultaii de la specialiti calificai n anumite domenii de activitate0 !eode ie, ar&itectur, materiale de construcie, a!ronomie, e%perti a cldirilor i construciilor1

evaluatorul trebuie s cercete e toi factorii relevani le!ai de obiectul evalurii, pentru a obine re ultate corecte ale evalurii. "iecare evaluator este dator ca pe ntre! parcursul activitii sale practice s-i ridice anual nivelul profesional. Normele etice i re!ulile activitii de evaluare mai sus e%aminate repre int cea mai bun practic internaional ce s-a constituit de-a lun!ul unei perioade ndelun!ate de timp. -ceste norme i re!lementri snt recomandate cu insisten spre a fi aplicate de ctre toate asociaiile profesionale de evaluatori care snt membri ai (E5o?- sau 2?.+. "iecare or!ani aie obteasc a evaluatorilor, urmnd standardele de evaluare, trebuie s elabore e un cod etic sau re!uli de comportare profesional >entru membrii si. ,egulile de conduit pentru membrii (sociaiei ,epublicane a #xperilor Profesionali n #valuri 3(,#P#4 au fost elaborate n 799K, nainte de intrarea acestei asociaii n (E5o?-. #e!ulile de
conduit cuprind cteva seciuni0 principiile de ba 1 prestarea serviciilor de evaluare1 confidenialitatea1 plata muncii evaluatorilor1 semntura evaluatorului1 utili area denumirii asociaiei1 publicitatea1 asi!urarea profesional. +onform #e!ulilor de conduit, fiecare membru al asociaiei este dator s informe e +onsiliul directorilor despre orice nclcare a statutului i a re!ulilor de conduit pe care a comis-o. $embrii asociaiei snt datori s renune la efectuarea unei lucrri de evaluare dac ea depete competena lor. Efectund evaluarea, membrii asociaiei trebuie s fie neutri0 s nu ia partea nimnui n conflictul de interese, s informe e la timp conducerea asociaiei despre serviciile prestate, pentru asi!urarea evidenei i calitii e%ecutrii lor.

n seciunea 8prestarea serviciilor de evaluare8 snt e%puse re!ulile de conduit a evaluatorului n procesul de acordare a serviciilor0 s nu admit implicarea clientului n activitatea sa1 s in seama de toat informaia disponibil, s nu ascund informaia1 s efectue e obli!atoriu inspectarea a obiectului evaluat1 s fac o pre entare clar i neambi!u a re ultatelor evalurii. #aportul de evaluare trebuie s fie detaliat i necontradictoriu1 informaia privind evaluarea trebuie pre entat n scris1 toate rapoartele privind ndeplinirea lucrrilor de evaluare urmea a fi pstrate timp de cinci ani. n seciunea 8confidenialitate8 se arat c membrii asociaiei nu au dreptul s divul!e unor tere persoane coninutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obli!aia s pstre e confidenialitatea informaiei obinute n procesul de prestare a serviciilor profesionale. >lata muncii evaluatorului va fi stabilit pe ba a timpului de lucru c&eltuit la ndeplinirea lucrrii, a c&eltuielilor curente le!ate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrri similare. 4eneficiarul trebuie s cunoasc suma urmnd a fi pltit ca onorariu evaluatorului nainte de nc&eierea contractului de evaluare. Evaluatorul are obli!aia s semne e raportul de evaluare pe care 7-a ntocmit. 3up isclitura sa el are dreptul s adau!e te%tul0 8membru al -sociaiei #epublicane a E%perilor >rofesionali n Evaluri8.

12./. N"r(& 5&n&ra!& a!& &ticii $r"3&1i"na!& +u toat diversitatea codurilor etice ale asociaiilor profesionale de evaluatori, ele au i multe lucruri n comun. (oate codurile etice conin criterii care permit luarea deci iei privind recunoaterea aciunilor profesionale ale membrilor asociaiei n domeniul evalurii ca fiind sau nefiind etice. #ecunoaterea aciunilor profesionale ale unui membru al asociaiei ca nefiind etice nu constituie un temei pentru apariia efectelor juridice n materie civil )tra!erea la rspundere administrativ, disciplinar sau alt fel de rspundere*, dar servete ca temei pentru aplicarea fa de el a unor msuri n conformitate cu cerinele .tatutului asociaiei i cu #e!ulile de conduit. (oate asociaiile profesionale cer membrilor lor s respecte normele i principiile morale !eneral acceptate, s se conduc n aciunile lor de re!ula !eneral uman 8nu face altora ceea ce nu ai vrea s i se fac ie8, s urmreasc nalte interese publice, s manifeste altruism n relaiile cu cei din jur, n primul rnd cu cole!ii i colaboratorii. -prnd interesele clientului n or!anele corespun toare ale puterii, n relaiile lui cu persoane juridice i fi ice, evaluatorul trebuie s fie si!ur c interesele pe care le apr snt le!al ntemeiate i juste. 3ac evaluatorul afl c interesele clientului, pe care le apr, au aprut cu nclcarea le!islaiei, el este obli!at s renune la lucrare. "iind membru al unei asociaiei obteti a evaluatorilor, evaluatorul trebuie s tind spre formarea unei opinii publice favorabile asociaiei. $embrilor asociaiei evaluatorilor de re!ul li se naintea cereri deosebite, car& reflect specificul muncii evaluatorului0 atenia i obiectivitatea, independena, competena profesional, confidenialitatea informaiei. Evaluatorul este obli!at s pstre e n secret informaia confidenial i de serviciu privind afacerile clienilor,,,' indiferent de continuarea sau ncetarea relaiilor nemijlocite cu el. +onfideniale snt nu numai datele parvenite de la client n procesul de efectuare a evalurii, ci i nsui faptul nc&eierii contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Evaluatorul nu trebuie s utili e e informaia confidenial i de serviciu a beneficiarului, care i-a devenit cunoscut, n folosul su sau al unor teri, i nici n dauna intereselor beneficiarului. >ublicarea sau divul!area informaiei confideniale a beneficiarilor nu este o nclcare a eticii profesionale n urmtoarele ca uri0 a* cu permisiunea beneficiarului1 b* cnd lucrul acesta este prev ut de le!islaie sau prin deci ia instanei judectoreti1

c* pentru aprarea intereselor profesionale ale evaluatorului n cursul investi!aiei oficiale1 106

d* cnd beneficiarul a antrenat evaluatorul, premeditat i nele!al, n aciuni ce contravin normelor profesionale i etice. >lata pentru serviciile evaluatorului, dup cum s-a mai menionat n cap. B al pre entei lucrri, nu trebuie s depind de re ultatele finale ale muncii evaluatorului. >lata pentru servicii trebuie stabilit nainte de efectuarea evalurii. Evaluatorul nu trebuie s primeasc de la client nici o alt recompens dect plata stipulat n contract. 'na din cele mai importante aspecte pe care le tratea +odul etic este problema relaiilor dintre evaluatori-membri ai asociaiei. Evaluatorii trebuie s aib o atitudine binevoitoare unul fa de altul, s se abin de la critici nentemeiate i de la alte aciuni contiente ce cau ea prejudicii cole!ilor de profesie. Evaluatorul, cu acordul beneficiarului, are dreptul s invite i ali evaluatori pentru efectuarea lucrrii. #elaiile dintre ei trebuie s fie relaii de lucru i corecte. >ersoanele atrase suplimentar pentru prestarea serviciilor snt obli!ate s se abin de la discutarea cu clientul a calitilor de lucru i profesionale ale evaluatorilor principali, s dea dovad de loialitate ma%im fa de cole!ii care i-au invitat7.
n ca ul n care lucrarea de evaluare este ndeplinit de ctre civa evaluatori membri ai asociaiei i cnd mcar unul din ei are o opinie diferit, trebuie asi!urat posibilitatea ca ea s fie reflectat n raport.

n conformitate cu .tandardele Europene de Evaluare, dac beneficiarul a an!ajat la evaluarea unei proprieti doi sau mai muli evaluatori membri ai asociaiei, atunci pentru ei nu ar fi etic s colabore e sau s se consulte ntre ei n procesul lucrului, fr acordul clientului. n condiiile statornicirii pieei serviciilor de evaluare i acuti rii concurenei, o importan deosebit capt re!ulile privind informaia public i reclama. $ai cuprin tor aceast seciune este pre entat n +odul eticii profesionale a membrilor .ocietii evaluatorilor din #usia. #eclama serviciilor profesionale de evaluare trebuie s fie direct, onest, de bun !ust, s e%clud posibilitatea nelrii i inducerii n eroare a clienilor poteniali sau apariiei nencrederii lor fa de ali evaluatori membri ai asociaiei. Nuje admit, ca venind n contradicie cu etica profesional, reclama i publicitatea care conin0 F indicaii directe sau su!estii care !enerea ateptri nentemeiate sau ncrederea clientului n re ultatele favorabile ale serviciilor profesionale de evaluare1 F autoelo!ieri nentemeiate i compararea cu ali evaluatori membrii asociaiei1 F informaii care pot s fac publice datele confideniale ale clientului sau s le pre inte ntr-o lumin fals1
F pretenii nentemeiate de specialist e%cepional n domeniul

evalurii1 F informaii care pot induce n eroare sau e%ercit presiuni asupra or!anelor judectoreti, fiscale i a
altor or!ane de stat1 F utili area nele!itim a denumirii asociaiei.

$embrii asociaiei evaluatorilor au obli!aia de a se abine de la or!ani area i desfurarea diferitelor ratin!uri i investi!aii, re ultatele crora se preconi ea a fi publicate. -vndu-se n vedere c activitatea de evaluare deseori poate fi desfu rat% i n alte state, .tandardele Europene de Evaluare prevd0 indiferent de faptul unde prestea evaluatorul serviciile profesionale, n statul su sau n altul, normele etice de conduit a sa trebuie s fie aceleai.I Evaluatorul trebuie s cunoasc i s aplice n practic standardele Europene i 2nternaionale de evaluare care acionea n statul n care el i desfoar activitatea profesional n ca ul cnd se prestea servicii n alt stat, se va respecta re!ula0 idac normele etice de conduit a evaluatorului n alt stat 1;nt mai puin ri!uroase dect prevede codul de conduit al asociaiei, membru al creia este evaluatorului, el trebuie s se conduc de cod1 dac normele etice ale statului n care evaluatorul prestea servicii snt mai tt!uroase dect

codul de conduit al membrilor asociaiei din care face parte evaluatorul, el trebuie s se conduc
de normele etice adoptate n statul respectivI 3ac normele internaionale de comportare profesional depesc 81;nt mai drastice* normele de comportare stabilite de codul de conduit al

--asociaiei naionale a evaluatorilor, evaluatorul trebuie s se conduc de siuormele internaionale, innd seama i de prevederile codului etic naional.

Ca$it"!u! 1/ ETAPELE PRINCIPALE ALE PROCESULUI DE EVALUARE 1/.1. E1&n a $r"c&1u!ui #& &*a!uar& >rocesul de evaluare repre int o anumit succesiune a procedurilor de desfurare a unei evaluri obiective a bunurilor imobile. -cest proces prevede stabilirea obiectivului evalurii, colectarea i anali a informaiei necesare n vederea obinerii unei evaluri ar!umentate a obiectului. >rocesul de evaluare este ba at pe metode tiinifice, fiind aplicabil la soluionarea majoritii sarcinilor din domeniul evalurii bunurilor imobile. ?olumul i succesiunea efecturii evalurii bunurilor imobile depind de scopul n care se face evaluarea, de tipul valorii estimate, de cerinele standardelor profesionale de evaluare, etc. 3e re!ul, procesul de evaluare const din urmtoarele etape )fi!. 7H.7*0 7* stabilirea sarcinilor evalurii1 @* elaborarea planului de efectuare a evalurii1 H* ntocmirea contractului de efectuare a evalurii1 B* colectarea i anali a informaiei1 A* determinarea variantei celei mai bune i eficiente utili ri a obiectului
evalurii1

J* efectuarea evalurii propriu- ise1 C* coordonarea re ultatelor obinute1 K* perfectarea re ultatelor evalurii.
1/.2. Eta$a $r&5%tit"ar& a $r"c&1u!ui #& &*a!uar& Etapa cercetrii preliminare a situaiei, stabilirea scopurilor i sarcinilor evalurii constituie momentul-c&eie al ntre!ului proces de evaluare. ,a etapa dat trebuie s fie stabilite i puse de acord scopurile i sarcinile evalurii. 4eneficiarul serviciilor de evaluare trebuie s primeasc dovada c problemele sale vor fi soluionate n corespundere cu condiiile concrete i la un nivel profesional corespun tor. ,a etapa pre!titoare, lucrrile sunt efectuate n urmtoarea consecutivitate0 F determinarea caracteristicilor !enerale ale obiectului evaluat, identificarea obiectului evalurii1

108

F stabilirea drepturilor patrimoniale evaluate, scopului i ba ei de evaluare1

aducerea la cunotina beneficiarului a condiiilor restrictive. . e%aminm n continuare cuprinsul fiecreia din aciunile menionate. !tabilirea caracteristicilor generale ale obiectului supus evalurii, 6 obiectului evalurii identificarea

F F F

relevarea nivelului de calificare necesar i suficient al evaluatorului1 relevarea eventualelor conflicte de interese1

3up primirea propunerii de efectuare a lucrrii de evaluare, evaluatorul, cu consimmEntul beneficiarului, trebuie s desfoare e%aminarea preliminar a obiectului evalurii, s determine e%istena, componena i suficiena, pentru scopurile evalurii, a informaiei i documentaiei te&nice, financiare i contabile, pe care o poate pre enta beneficiarul.

2dentificarea bunurilor imobile include0 descrierea locului aflrii bunului imobil1 adresa lui1 caracteristica obiectului supus evalurii1 starea lui1 descrierea mbuntirilor de pe teren. !tabilirea drepturilor patrimoniale supuse evalurii, a scopurilor
= "i a ba ei de evaluare

2dentificarea complet a obiectului evalurii presupune, de asemenea, descrierea lui juridic. 4unul imobil poate fi !revat cu arend, servitute, !aj, folosin via!er, etc. 3iverse restricii juridice pot
influena esenial proporiile utili rii bunului imobil, ceea ce, la rEndul su, poate influena valoarea acestuia. 3up stabilirea drepturilor patrimoniale, evaluatorul preci ea scopul efecturii evalurii. 3e re!ul, scopul evalurii se stabilete la nc&eierea contractului de prestare a serviciilor de evaluare. 3ac n contract nu este indicat scopul efecturii evalurii, evaluatorul determin valoarea de pia a obiectului evalurii. 3ac beneficiarul nu indic scopul evalurii, acest fapt trebuie reflectat n raportul de evaluare. n funcie de scopul evalurii, tipul i cate!oria bunului imobil, se determin ba a evalurii. 4a a evalurii este tipul de valoare ce urmea a fi determinat. 3ac scopul i ba a evalurii nu corespund standardelor profesionale acceptate n domeniul evalurii, evaluatorul are dreptul sau s renune la efectuarea evalurii, sau s efectue e evaluarea n corespundere cu instruciunile beneficiarului. n acest ca , n raportul de evaluare este necesar a se indica toate ipote ele. n prima etap a procesului de evaluare, o importan major are stabilirea datei evalurii - momentului de timp pentru care se determin valoarea obiectului evalurii. (impul poate influena semnificativ valoarea bunurilor imobile. n condiiile creterii inflaiei, instabilitii politicii economice a statului, sc&imbrii frecvente a tarifelor la serviciile comunale, valoarea bunurilor imobile, c&iar n intervale nu prea mari de timp, se poate sc&imba considerabil. 3eoarece ntotdeauna e%ist probabilitatea c condiiile i ipote ele luate ca ba la determinarea valorii bunului imobil, cu timpul se vor sc&imba, beneficiarul trebuie s cunoasc intervalul de timp n care valoarea estimat va fi autentic. n calitate de dat a evalurii se ia data la care evaluatorul a fcut ultima inspectarea obiectului evalurii, data judecii pe ca de partajare a bunurilor, data nc&eierii tran aciei cu bunuri imobile n trecut )evaluarea retrospectiv*, etc.

+dentificarea nivelului necesar de calificare a evaluatorului n procesul anali ei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul trebuie s se convin! i s-i dovedeasc beneficiarului c dispune de o informaie iniial suficient referitoare la obiectul evalurii. Evaluatorul trebuie s-7 convin! pe beneficiar de competena sa, pre entEndu-i documente privind studiile, participarea la seminare, conferine, cursuri de ridicare a nivelului profesional. 3ac evaluatorul consider c e%periena sa este insuficient pentru ndeplinirea misiunii concrete de evaluare, el are dreptul s solicite administraiei ntreprinderii invitarea unor specialiti mai calificai. ,elevarea conflictului eventual de interese 2n ba a anali ei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este obli!at J 1% aduc la cunotina administraiei ntreprinderii dac a avut n trecut sau are n pre ent relaii cu prile interesate, sau dac este implicat n fran aciile cu patrimoniul ce
urmea a fi supus evalurii. +onform ,e!ii #epublicii $oldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul nu are dreptul s efectue e lucrarea de evaluare n ca ul n care el este0

F proprietar al obiectului evalurii1

fondator,

110

acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii ,
beneficiar al serviciilor de evaluare,

Evaluatorul nu poate, de asemenea, efectua lucrarea de evaluare, dac el rud sau soul uneia din persoanele mai sus menionate, _ ca ul n care, n temeiul anali ei preliminare a situaiei,
evaluatorul va peri circumstane care pot !enera conflicte de interese, el trebuie s rrne e beneficiarul i s obin consimmEntul acestuia privind k\wg\ acestei lucrri.

+nformarea beneficiarului despre condiiile restrictive Estimarea valorii oricrui bun imobil ntotdeauna se afl n le!tur cu e%istena anumitor condiii restrictive, care sunt formulate pentru aprarea intereselor beneficiarului i ale evaluatorului. 'nele din aceste condiii trebuie s fie reflectate n raportul de evaluare, pentru a evita apariia n viitor a situaiilor de conflict. 3rept e%emple tipice ale condiiilor restrictive servesc urmtoarele ipote e ale evaluatorului0 n ca ul aplicrii metodei veniturilor se folosesc date de pronosticare privind viitoarele venituri i c&eltuieli, primite de la beneficiar1 F caracteristicile economice ale obiectului se obin din drile de seam financiare i documentaia contabil fr efectuarea verificrii de audit i a revi iei1

F e%perti a juridic special a drepturilor patrimoniale privind obiectul evalurii nu se efectuea 1 F F


evaluarea efectuat este valabil doar la data evalurii i n scopurile menionate n raport1 evaluatorul i beneficiarul !arantea respectarea confidenialitii informaiei1

F raportul de evaluare repre int punctul de vedere al evaluatorului fr nici o !aranie din partea acestuia privind vn area ulterioar a bunurilor imobile.
1/./. ;nt"c(ir&a c"ntractu!ui #& $r&1tar& a 1&r*icii!"r #& &*a!uar& 3up anali a preliminar a obiectului evalurii, evaluatorul, mpreun cu beneficiarul, ntocmete un contract de prestare a serviciilor de evaluare. +ontractul de prestare a serviciilor de evaluare se nc&eie n scris ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar i repre int un document sinala!matic, conform prevederilor le!islaiei civile. 3in punct de vedere juridic, contractul de evaluare este un contract obinuit ntre beneficiar i e%ecutantul unui anumit !en de activitate sau servicii. 3e aceea, ntocmirea acestui document trebuie s corespund prevederilor +odului +ivil al #epublicii $oldova. >e de alt parte, n contractul de prestare a serviciilor de evaluare trebuie indicate particularitile specifice ale raporturilor reciproce dintre pri privind efectuarea evalurii. YinEnd cont de faptul c contractul de evaluare poate fi utili at la soluionarea problemelor controversate dintre beneficiar i evaluator, se recomand introducerea n contract a urmtoarei informaiei0

F F

numele i prenumele )denumirea* i adresa beneficiarului i ale ntreprinderii de evaluare1 denumirea i adresa obiectului evalurii1

F tipul obiectului evalurii, precum i descrierea lui te&nicoeconomic1 F scopul evalurii1 F data la care urmea a fi efectuat evaluarea1

F F F F

tipul i determinarea valorii estimative a obiectului1 cuantumul plii pentru prestarea serviciilor de evaluare1

F informaii despre licena ntreprinderii i despre certificatul de calificare al evaluatorului care va efectua evaluarea1

termenele prestrii serviciilor de evaluare1 alte informaii. ,a ultima cate!orie de informaii pot fi raportate instruciunile speciale a!& beneficiarului privind efectuarea evalurii1 !radul de cercetare te&nic i ecolo!ic a obiectului evalurii. 1/.,. E!a'"rar&a $!anu!ui #& &3&ctuar& a &*a!u%rii

>lanul de evaluare se elaborea n vederea determinrii volumului i listei informaiei iniiale necesare pentru reali area sarcinii propuse. Elaborarea planului de evaluare ncepe cu determinarea cerinelor fa de cantitatea i calitatea informaiei. Evaluatorul e%aminea factorii !enerali car& influenea asupra valorii obiectului la nivel local, re!ional i naional, a$"i stabilete factorii specifici care influenea asupra valorii bunului imobil concret. ;n timpul colectrii informaiei iniiale, evaluatorul nu trebuie s tind 1$r& colectarea unei cantiti ma%imum posibile de caracteristici ale pieei i ale bunului imobil. 3up cum reiese din multiplele anali e ale eficienei lucrrilor de evaluare, numai @0 M din numrul total al datelor iniiale influenea semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind circa 90 K #in valoare, restul de K0 M
din indici influenea doar asupra a 70 M din ?aloarea obiectului evalurii. 3eoarece procesul de colectare a informaiei "cu$% destul de mult timp i este cel mai anevoios n procesul evalurii, deja !a &ta$a

elaborrii planului de evaluare este necesar de a determina volumul #& informaie realmente necesar pentru reali area serviciilor de evaluare. / important major i revine, de asemenea, determinrii cerinelor 3a % #& nivelul de e%actitate a datelor iniiale utili ate pentru evaluare. 3eoarece Va!"ar&a estimat n procesul evalurii ntotdeauna are un caracter de R&c"(an#ar&2 e%actitatea datelor iniiale este necesar s fie la nivel mediu asi!urEnd comoditatea colectrii informaiei. / e%actitate mai datelor ntotdeauna necesit c&eltuieli mai mari, ceea ce influenea costului serviciilor de evaluare. 3e aceea, evaluatorul trebuie s ordone e cu beneficiarul serviciilor de evaluare nivelul acceptabil al aetitii informaiei iniiale. Elaborarea planului de evaluare presupune, de asemenea, elaborarea !raficului calendaristic al lucrrilor de evaluare i a bu!etului corespun tor. n !rafic trebuie indicate c&eltuielile de munc i bneti planificate pentru colectarea i anali a informaiei obinute. n bu!etul pentru efectuarea evalurii se stabilete costul total al evalurii, inclusiv cuantumul retribuirii muncii evaluatorului, onorariile diferiilor specialiti i e%peri antrenai n evaluare )ar&iteci, in!ineri, auditori, avocai,
etc.*.

+uantumul retribuirii muncii pentru prestarea de servicii de ctre evaluator depinde de diferii factori, inclusiv de comple%itatea i proporiile obiectului evalurii, e%periena, ima!inea i calificarea evaluatorului. +odul european de etic a evaluatorului prevede c, pentru asi!urarea principiului independenei evaluatorului, retribuia evaluatorului nu trebuie stabilit n funcie de re ultatele finale ale evalurii. -ceast idee este reflectat, de asemenea, n ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la activitatea de evaluare. ,a ba a determinrii cuantumului retribuirii muncii evaluatorului trebuie s se afle un pre fi%at sau retribuirea pe or. 3up prerea unor e%peri, preul fi%at poate fi determinat. n procente din valoarea de bilan a bunului imobil )pentru persoanele juridice*. n acest ca , preul fi%at nu influenea re ultatele evalurii bunurilor imobile. 3ac dup efectuarea evalurii este necesar ca

112

evaluatorul s apere re ultatele evalurii n instana de judecat n calitate de e%pert independent, atunci serviciile sale vor fi pltite cu ora, i nu vor depinde de mersul de baterilor juridice. 1/... C"!&ctar&a =i ana!iza in3"r(a i&i ,a aceast etap, evaluatorul trebuie s colecte e toat informaia necesar pentru efectuarea evalurii. 2nformaia trebuie s corespund cerinelor cantitii suficiente, actualitii, autenticitii, e%actitii, plenitudinii cuprinderii. Este necesar, de asemenea, a se efectua anali a si!uranei surselor de obinere a informaiei. ,a efectuarea evalurii, evaluatorul utili ea diferite surse de informaie0 date obinute n urma inspectrii obiectului evalurii, informaia de la oficiile cadastrale teritoriale, materialele din presa periodic cu privire la de voltarea pieei bunurilor imobile, anunurile publicate despre vn area-cumprarea bunurilor imobile. >lenitudinea informaiei colectate trebuie s se mbine cu cerinele folosirii eficiente a timpului i a resurselor financiare.
1/.-. D&t&r(inar&a c&!&i (ai 'un& =i (ai &3ici&nt& uti!iz%ri

2n acest capitol snt e%aminate posibilitile celei mai eficiente utili ri a terenului convenional liber, de asemenea se anali ea utili area e%istent a terenului cu mbuntiri. n fiecare din aceste ca uri este e%aminat ar!umentarea juridic a variantei selectate de utili are a bunului imobil. -poi este cercetat posibilitatea de reali are i raionalitatea variantei propuse de utili are a bunului imobil. 3up e%aminarea diverselor variante de utili are a bunului imobil este determinat valoarea ma%im a lui, care corespunde celei mai bune i mai eficiente utili ri a lui. 1/.B. E3&ctuar&a &*a!u%rii 3up colectarea ntre!ii informaii necesare, evaluatorul ncepe efectuarea evalurii. E%ist cEteva metode de evaluare0 metoda c&eltuielilor, metoda veniturilor i metoda anali ei comparative. -plicarea acestor metode depinde de nivelul de de voltare a pieei, de tipul i menirea obiectului evalurii, scopul evalurii. n condiiile pieei desvErite, aplicarea tuturor acestor trei metode conduce la una i aceeai mrime a valorii. 3ar cum piaa bunurilor imobile nu este perfect, nu numai n #epublica $oldova dar i n rile cu o economie de pia de voltat, aplicarea fiecrei din metodele menionate conduce la obinerea unor re ultate diferite. n mediul specialitilor evaluatori e%ist diferite opinii privind necesitatea aplicrii tuturor metodelor de evaluare la determinarea valorii unui /biect concret al evalurii. 'nii specialiti consider, i aceast opinie apare destul de frecvent n literatura metodic i de specialitate, c la evaluarea -unuia i aceluiai obiect trebuie aplicate toate aceste trei metode. 'neori pare de prisos, deoarece, n funcie de tipul bunului imobil, se poate termina care metode anume sunt cele mai indicate pentru evaluare. 3e e%emplu, la estimarea valorii unui apartament standard ntr-o cas de locuit multe etaje puin probabil c ar fi raional aplicarea metodei ltuielilor. 9i dimpotriv, la determinarea valorii unui bun imobil ;ustrial sau comercial unic este destul de complicat a se aplica metoda ili ei comparative a vEn rilor. >e de alt parte, nici una din metodele +mrii nu este universal, nu d un re ultat absolut corect. 3e aceea, faitru a diminua rolul factorului subiectiv n timpul evalurii, se recomand valoarea obiectului supus evalurii s fie estimat prin toate metodele privite. n ca ul imposibilitii aplicrii uneia din metodele evalurii, n ortul de evaluare se va indica motivul renunrii la aceast metod. 1/.E. C""r#"nar&a r&zu!tat&!"r "' inut&

+oordonarea re ultatelor evalurii este una din cele mai complicate g ale evalurii. ,a etapa coordonrii, evaluarea, ca proces al determi-ii valorii bunului imobil, se transform n art. ,a aceast etap, evalua-il apelea , de obicei, la e%periena, lo!ica i intuiia sa. ,a nceputul ei de coordonare, evaluatorul e%aminea toate datele iniiale i verific corectitudinea calculelor efectuate, caracterul adecvat al aplicrii metodelor de evaluare utili ate i determin valoarea definitiv a bunului imobil. E%perii evaluatori folosesc, de obicei, trei procedee principale de coordonare a re ultatelor i selectrii mrimii totale a valorii obiectului evalurii0 F determinarea mrimii medii aritmetice1 F determinarea mediei matematice ponderate1 F determinarea mediei subiective a re ultatelor evalurii. -nali a rapoartelor de evaluare a bunurilor imobile demonstrea c evaluatorii #epublicii $oldova, destul de frecvent, determin valoarea definitiv a obiectului ca medie aritmetic a re ultatelor obinute de pe urma aplicrii diferitelor metode de evaluare. / astfel de opiune nu poate fi considerat just, deoarece prin aplicarea diferitelor metode de evaluare se obin re ultate diferite. $ulte ntreprinderi de evaluare determin re ultatul definitiv ca o mrime medie ponderat. +alcularea matematic a re ultatelor evalurii const n atribuirea unor anumite ponderi fiecrui re ultat al estimrii valorii obiectului i calcularea mrimii medii ponderate, care va e%prima mrimea definitiv a valorii obiectului. $rimea definitiv a valorii estimate se va afla n limitele determinate de valorile minim i ma%im obinute. (otui, dup prerea evaluatorilor profesioniti din Europa /ccidental, aplicarea acestei metode nu ntotdeauna este acceptabil. +onform opiniei lor, cel mai mare rol 2a etapa coordonrii re ultatelor l are intuiia, care, de cele mai multe ori, conduce la re ultate neateptate. -stfel, uneori mrimea recomandat a valorii poate depi limitele re ultatelor obinute n urma aplicrii diverselor metode de evaluare. Esena aprecierii subiective a re ultatelor evalurii const n aprecierea intuitiv a metodelor de evaluare aplicate pe calea anali ei avantajelor i neajunsurilor acestora, atribuirea unor anumite ponderi re ultatelor evalurii, obinute la aplicarea unor metode diferite, precum i n ale!erea pe ba a acestor date a mrimii definitive a valorii bunului imobil. n temeiul celor menionate, poate fi formulat urmtoarea conclu ie0 mrimea definitiv a valorii
estimate se determin n ba a aplicrii unei sau mai multor metode acceptabile de evaluare pentru ca ul concret al evalurii, lund n considerare tendinele de de voltare a pieei locale a bunurilor imobile, intuiia i e%periena profesional a evaluatorului. +nd se determin posibilitatea aplicrii unei sau mai multor metode de evaluare, trebuie s se in cont de accesul la informaia de pia i tipul bunului imobil supus evalurii. +onform le!islaiei #epublicii $oldova i n corespundere cu .tandardele Europene de Evaluare, evaluatorul are dreptul, cu e%cepia ca urilor de evaluare obli!atorie, s alea! independent o metod sau alta de evaluare care, dup prerea lui, permite de a ine cont i de a aprecia pe ct se poate cele mai importante particulariti ale obiectului supus evalurii.

1/.G.;nt"c(ir&a ra$"rtu!ui #& &*a!uar& ,a aceast etap re ultatele evalurii se pre int n scris. +onform ,e!ii #epublicii $oldova cu privire la activitatea de evaluare, adoptat recent, raportul de evaluare se ntocmete n scris i pe suport electronic n dou e%emplare. 'n e%emplar se transmite beneficiarului, iar al doilea rmEne la ntreprinderea de evaluare i se pstrea n ar&iva ntreprinderii timp de cinci ani. -cest e%emplar al raportului trebuie servi drept caracteristic a calificrii evaluatorului, pentru a fi pre entat comisiei de stat de atestare, de asemenea poate fi pre entat n instanele de judecat i n alte instane, n ca ul apariiei liti!iilor n le!tur cu ndeplinirea lucrrii de evaluare. YinEnd cont de importana perfectrii raportului de evaluare, acest document este necesar s fie elaborat destul de amnunit, cu e%punerea principalelor ipote e i pre umaii ale evaluatorului.

114

1/.1+. R&5u!i!& 5&n&ra!& $ri*in# &3&ctuar&a &*a!u%rii -ctivitatea practic a evaluatorului profesionist se ba ea pe relaiile de ncredere dintre acesta i beneficiar. 3e aceea, un evaluator contiincios trebuie s respecte urmtoarele re!uli recomandabile0 7. . in cont de influena asupra valorii a le!islaiei privind utili area
terenurilor1 a conjuncturii pieei bunurilor imobile1 a re ultatelor investi!aiilor de mar<etin!1 a strii fi ice a bunului imobil1 a tendinelor !enerale n de voltarea pieei bunurilor imobile din re!iunile nvecinate1 a utili rii mai profitabile a bunurilor imobile n cadrul utili rii lor autori ate1 a altor factori eseniali pentru determinarea valorii.

@. . porneasc de la premisa c mbuntirile planificate pentru construciile de pe terenuri


vor conduce la o utili are mai rentabil a terenului. H. . estime e obiectul evalurii cu aplicarea metodelor i procedeelor de evaluare e%istente i a celor noi.

6N(/+$2#E- #->/#(','2 3E E?-,'-#E

7B.7. Ti$uri!& ra$"art&!"r #& &*a!uar& #e ultatele activitii de evaluare trebuie pre entate sub form de raport. #aportul de evaluare este un document analitic, ntocmit i semnat de evaluator conform re ultatelor desfurrii evalurii unui bun imobil concret, cu indicarea obli!atorie a metodicilor utili ate, precum i a valorii de pia sau a altei valori determinate n procesul evalurii. "orma i structura unic a raportului de evaluare deocamdat nu a fost elaborat. Nu a fost creat nici clasificarea unic a rapoartelor de evaluare la nivel internaional. (otodat, e%ist diverse

clasificri ale rapoartelor de evaluare la nivelul unor state i companii comerciale aparte. +ea mai rspEndit este clasificarea rapoartelor de evaluare dup !radul de prelucrare a materialului i dup !radul de e%punere detaliat a faptelor i a conclu iilor fundamentale. 3e e%emplu, 2nstitutul de Evaluare ).'-* utili ea urmtoarea clasificare0 F
raportul oral1

F F F

raport sub form de scrisoare1 raport prescurtat1

raport complet. #e ultatele evalurii pot fi pre entate oral sau n scris. +onform .tandardelor 2nternaionale de Evaluare, raportul oral este re ultatul tvalurii comunicat beneficiarului n cuvinte, acesta poate fi, de asemenea, discursul n instan a evaluatorului bunului imobil motenit. (otui raportul Fpal este necesar s fie nsoit de documente de lucru sau, cel puin, de Nmnclu ii asupra valorii7.
#aportul n scris este un document care reflect procesul de ndeplinire a lucrrii #& evaluare i re ultatul obinut, adus la cunotina beneficiarului n Ntis. #aportul n scris poate fi un document amplu care

conine toate datele re ultatele necesare ale anali ei efectuate, n temeiul crora a fost fcut nclu ia cu privire la valoare. #aportul n scris poate fi pre entat, de 8j/ftenea, prescurtat, sub form de formulare utili ate de a!eniile prnamentale i alte a!enii, sau de scrisori adresate
beneficiarilor, n care 2ndicat valoarea obiectului evalurii. tft .tandardele Europene de Evaluare, cEt i .tandardele 2nternaionale oaluare propun dou variante de rapoarte de evaluare0 raport de

evaluare 1valuation report* i certificat de evaluare 1valuation certificate*. -ceste standarde conin, de
asemenea, recomandri referitoare la coninutul minimal al certificatului sau raportului de evaluare. n raport sau certificat trebuie s fie pre entate0

identificarea evaluatorului i data evalurii1

instruciunile, scopul i utili area presupus a re ultatelor evalurii1 F ba a evalurii, inclusiv tipul i determinarea valorii1 F identificarea i po iia obiectului evalurii )caracteristicile fi ice, juridice i economice ale bunului imobil*1 F data inspectrii obiectului1

F
F

toate ipote ele i condiiile restrictive1


referine privind aplicarea standardelor internaionale i alte acte normative necesare1

F semntura evaluatorului1 F informaii despre certificarea evaluatorilor n form prescurtat )cerut n unele ri*. Este necesar de a deosebi noiunea de Vcertificat de evaluare8 de noiunea de Vcertificat al valorii8 )certificate of value*. 3ac certificatul valorii este forma prescurtat a certificatului evalurii, apoi certificatul
asupra valorii, care e%ist n unele ri, este parte component a raportului de evaluare, n care evaluatorul declar c0

datele reale ale raportului pre entat snt corecte i corespund cunotinelor evaluatorului1

F F F

anali a i conclu iile snt limitate numai de ipote ele i condiiile restrictive1 evaluatorul nu a avut interese )n ca c a avut - de concreti at* n le!tura cu obiectul evalurii1

retribuirea muncii evaluatorului nu depinde sub nici o form de valoarea estimat a obiectului evalurii1 F evaluarea a fost efectuat n corespundere cu codul eticii i cu standardele evalurii1

evaluatorul corespunde cerinelor privind ridicarea permanent a nivelului profesional1

116

F F

evaluatorul a inspectat personal obiectul evalurii1 Nr. .tandardele 2nternaionale de Evaluare din
crt. 7 7. @007

.tandardele Europene de Evaluare din @000 H 2dentificarea beneficiarului1 scopul evalurii1 ipote ele speciale, condiiile an!ajrii 3ata evalurii )poate s coincid sau poate preceda data ntocmirii raportului* 2dentificarea obiectului evalurii cu indicarea ipote elor i informaiei, care necesit verificare -dresa obiectelor evalurii i valoarea lor )din certificatul de evaluare* n ca ul n care n sarcina de evaluare snt incluse mai multe obiecte 4a a evalurii +orespunderea raportului de evaluare 7
E?.-@000.

@. H.

B.

@ 2dentificarea beneficiarului i a evaluatorului, data evalurii i data pentru care poate fi utili at evaluarea reco-m de dat 7 V 4a a evalurii. (ipul i determinarea valorii +ate!oria bunului imobil i a drepturilor supuse evalurii1 caracteristicile fi ice, economice i juridice ale obiectului evalurii +ate!oriile bunurilor imobile care trebuie evaluate paralel cu obiectul concret al evalurii
1 CI 1 L VI CV l-l ULLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL

.. -.

.cornii evalurii (oate presupunerile, ipote ele. +ondiiile restrictive

+ondiiile speciale stabilite de beneficiar

+ondiiile ce in de amplasarea bunului imobil, factorii ecolo!ici, climatul, aciunea dictructiv a mediului nconjurtor Evaluarea riscului )posibilitii stituirii creditului, plat nestabil* nere-

3eterminarea utili rii bunului imobil la dala desfurrii evalurii, precum i folosirea lui posibil, pentru care este efectuat evaluarea

3escrierea informaiei utili ate, anali a datelor, metodelor i procedeelor de 5raficul evalurii )pentru ca urile evalurii evaluare, precum i e%plicaiile eva- prin metoda raional -determinarea flu%urilor bneti pentru fiecare an, alte calcule* luatorului, care confirm conclu iile i anali ele .ursele de informaie. 2ndicarea infor- -nali a mainilor i utilajelor e%istente, a analoa!elor acestora. .tumaiei specifice obinute de la beneficiar dierea variantelor arendei, cumprrii, creditului, transmiterii n !estiune fiduciar, etc. /ricare alt informaie care, dup prerea +ursul valutar, dac evaluarea este evaluatorului, influenea mrimea efectuat n alt valut decEt cea naional valorii +onfirmarea cu privire la confidenia>roblema publicrii, divul!rii re ultatelor litatea raportului, precum i a faptului evalurii efectuate c evaluatorul nu are nici o obli!aie fa de persoane tere n privina raportului >unct cu privire la inter icerea publicrii i a referinelor la raport fr +erina confidenialitii evalurii consimmEntul beneficiarului #eferina la utili area 2?.-@007 #esponsabilitatea fa de tere persoane, limitele rspunderii evaluatorului

70

77

7@

7H

7B

7A

/rice deviere de la recomandrile 2?.@007 trebuie s fie reflectat n raportul de evaluare conform +odului eticii 2?.

#apotul trebuie s conin e%plicaia c valoarea de pia este estimat nainte de ac&itarea impo itelor pen-tru efectuarea tran aciilor, etc. 2nformaie despre asi!urarea profesional a evaluatorului

7J

2dentificarea evaluatorului i a ntreprinderii n a crei componen el 118 activea , semntura evaluatorului i certificatul evalurii, aa cum se cere n unele ri

asi!ure lipsa !reelilor la transmiterea raportului. Este necesar s fie stabilite proveniena raportului de evaluare, data i timpul e%pedierii acestuia, la fel ca i e%pedierea raportului, data i timpul primirii acestuia. -si!urarea de pro!ram trebuie s permit de a e%pedia confirmarea faptului c datele i te%tul e%pediate corespund celor primite de beneficiar. Evaluatorul trebuie, de asemenea, s fie si!ur c semntura lui electronic este protejat i se afl sub controlul su. .emntura n raportul pe suport electronic se consider confirmat i nseamn

acelai nivel al responsabilitii ca i semntura din raportul ntocmit n scris. +opia autentic electronic sau copia autentic pe &Ertie a raportului de evaluare e%pediat pe cale electronic poate fi nimicit dup o anumit perioad de timp, conform le!ii, dar nu mai devreme decEt peste A ani. n #epublica $oldova, s-a fcut, de asemenea, ncercarea de a standardi a formele de pre entare i ale coninutul rapoartelor de evaluare, n conformitate cu ,e!ea #epublicii $oldova cu privire la activitatea de evaluare, raportul de evaluare poate fi ntocmit n scris sau pe suport electronic. n raport este necesar de a e%pune clar, fr ec&ivoc opinia evaluatorului privind valoarea obiectului evalurii. n raport se indic70 F
data ntocmirii raportului1

F
F F

scopul evalurii1

numele de familie, prenumele )denumirea* beneficiarului i datele de identificare ale lui1 denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei1 F descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia )n ca ul n care obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia1 F data la care a fost estimat valoarea1

tipul i definiia valorii estimate, care e%plic sensul noiunii 'tili ate1 lista standardelor, metodelor i datelor iniiale )cu indicarea sursei de obinere a lor*, utili ate pentru evaluare, precum i ipote ele evaluatorului, pe care se ba ea evaluarea1 F etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii, factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate.
,a raport se ane%ea 0 F copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare )licena ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea. F copiile de pe actele, utili ate de ctre evaluator, n ba a crora au fost determinate caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.

F F

#aportul poate s includ i alt informaie care, dup prerea evaluatorului, ar influena esenial asupra valorii obiectului evaluat. #aportul trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de evaluare i autentificat cu tampila ntreprinderii. #aportul de evaluare trebuie ntocmit n dou e%emplare. 'n e%emplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, e%emplarul al doilea se pstrea la ar&iva ntreprinderii de evaluare timp de A
ani i poate fi pre entat la cererea instanelor de judecat, autoritilor abilitate s e%ercite controlul activitii de evaluare sau la solicitarea persoanelor abilitate prin le!islaie s efectue e e%perti a rapoartelor de evaluare. ,aportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi pre entat n felul urmtor0

7. "oaia de titlu, pe care se indic denumirea i adresa obiectului evalurii, data evalurii, denumirea
beneficiarului i a evaluatorului.

@. .crisoare de nsoire, n care se confirm faptul ncetrii lucrrilor de evaluare, se aduc


caracteristicile de ba ale obiectului evaluat i valoarea lui recomandat.

H. +uprinsul succint al faptelor i conclu iilor principale - informaia de ba i suplimentar, re ultatele principale obinute n urma anali ei i prelucrrii informaiei iniiale. B. >remisele principale, ipote ele i restriciile, care constituie elementul principal al raportului
complet. E%emple ale premiselor, restriciilor i ipote elor posibile au fost e%aminate n capitolul H
VEtapele principale ale procesului evalurii8. n lista ipote elor i premiselor evaluatorului trebuie incluse n mod obli!atoriu cerinele beneficiarului privind evaluarea efectuat, care nu coincide cu metodele standard de evaluare. n afar de po iiile !enerale, n lista dat este necesar de a inclus punctele suplimentare care influenea esenial asupra re ultatului. 3e e%emplu, efectuarea evalurii n condiiile lipsei informaiei necesare sau n ca ul cEnd beneficiarul nu a comunicat scopul evalurii.

120

A. ,ista condiiilor care permit publicarea re ultatelor evalurii. 3ac contractul de prestare a serviciilor de evaluare prevede publicarea materialelor privind evaluarea sau a unor elemente separate, evaluatorul trebuie s pre inte beneficiarului proiectul acestui material. Evaluatorul trebuie s primeasc, de asemenea, un e%emplar n scris al publicaiei, nainte de publicare, i s-7 semne e. J. 3ata i volumul e%perti ei te&nice )dac aceasta a fost efectuat*. C. 3eterminarea ba ei evalurii. K. -nali a situaiei social-economice n re!iune.
9. -nali a amplasrii obiectului evalurii.

70. 3escrierea obiectului evalurii. 77. -nali a celei mai bune i mai eficiente utili ri a obiectului evalurii. 7@. 3eterminarea valorii de pia a obiectului prin cele mai acceptabile metode pentru ca ul dat. 7H. +oordonarea re ultatelor 7B. +ertificatul de evaluare n care evaluatorul informea beneficiarul despre aplicarea standardelor profesionale la efectuarea evalurii1 confirm respectarea normelor eticii profesionale1 face cunoscut statutul su1 indic mrimea valorii estimate, obinute n urma evalurii, cu indicarea datei evalurii1 semnea certificatul. 7A. ,ista literaturii folosite la ntocmirea raportului.

7J. 2nformaii !enerale despre evaluator. 7C. -ne%e.


3e obicei, la raportul de evaluare se ane%ea 0 actul de e%perti te&nic a obiectului1 calculul valorii construciei noi1 informaii despre obiecte analoa!e cu indicarea surselor de obinere a informaiei1 calcule i informaii utili ate la ntocmirea raportului de evaluare1 materiale !rafice i foto!rafii care ilustrea obiectul evalurii. 1,./. EC$&rtiza ra$"art&!"r #& &*a!uar& E%perti a rapoartelor de evaluare se efectuea n scopul verificrii respectrii de ctre evaluator a cerinelor le!islaiei, standardelor profesionale i a contractului de prestare a serviciilor. n procesul e%perti ei se verific plenitudinea i veridicitatea informaiei utili ate n procesul evalurii, justeea ipote elor naintate, caracterul adecvat al metodelor de evaluare, corectitudinea calculelor i temeinicia re ultatelor. E%perti a raportului de evaluare const n controlul i anali a raportului #& evaluare, pre!tit anterior
de alt evaluator, cu e%punerea n scris a conclu iilor privind corespunderea acestui raport standardelor 2nternaionale, Europene i naionale i autenticitii valorii obiectului evalurii. 7

2n #epublica $oldova, lucrrile privind e%perti a rapoartelor de evaluare se pot efectua din nsrcinarea autoritii abilitate s efectue e e%perti a evalurii sau conform &otrErii instanei de judecat, n ca ul e%aminrii reclamaiilor consumatorilor de servicii de evaluare, precum i n ca ul e%aminrii liti!iilor le!ate de re ultatele evalurii. (genia de !tat ,elaii $unciare "i %adastru, n ca ul atestrii de stat a evaluatorilor, poate s efectue e e%perti a selectiv )recen area* a copiilor de pe rapoartele de evaluare, pre entate de evaluatorii care urmea a fi atestai. n fiecare din acest ca este necesar de a respecta criteriul independenei evaluatorului e%pert fa de evaluatorul care a ntocmit raportul, fa de beneficiarul e%perti ei i fa de proprietarul obiectului evalurii. E%perti a evalurii poate fi ncredinat doar unui evaluator de un profesionalism nalt, care are dreptul s efectue e evaluarea. .arcinile e%pertului se limitea doar la verificarea corectitudinii efecturii evalurii i ntocmirii raportului i nu presupune determinarea valorii evalurii obiectului
evalurii. +onform re ultatelor e%perti ei, evaluatorul e%pert este obli!at s ntocmeasc raportul de e%perti )recen ie asupra raportului de evaluare* i s l pre inte autoritii abilitate sau instanei de judecat.

n cadrul e%perti ei raportului de evaluare, evaluatorul este obli!at s-i formule e opinia sa despre aceea dac raportul dat este suficient, autentic, corespunde prevederilor le!ii cu privire la activitatea de evaluare i standardelor profesionale. n raportul de e%perti evaluatorul trebuie s-i e%pun comentariile referitoare la anali ele, opiniile i conclu iile indicate n raportul supus verificrii. n cadrul e%perti ei raportului de evaluare profesional, evaluatorul este obli!at0

F s stabileasc autenticitatea raportului de evaluare supus e%perti ei, data raportului, precum i s indice n raportul su de e%perti data efecturii e%perti ei1 F s e%pun limitele obli!aiilor sale n cadrul efecturii e%perti ei1 F s-i e%pun prerea despre plenitudinea raportului de evaluare supus verificrii i conformitatea lui cu le!islaia i standardele profesionale1

s-i forme e propria opinie n ce privete cantitatea suficient i autenticitatea tuturor datelor obinute i utili ate n raportul supus verificrii1 F s-i e%pun prerea cu privire la admisibilitatea metodelor utili ate n procesul evalurii, precum i s-i e%pun ar!umentele n ca ul cnd nu este de acord cu metodele aplicate1

s-i e%pun prerea despre aceea dac anali ele, opiniile i conclu iile coninute n raport sunt corecte i ntemeiate. 3ac e%pertul nu este de acord cu re ultatele evalurii indicate n raport, el poate s-i e%pun prerea, indicEnd totodat temeiurile pentru verificarea valorii estimate. %oninutul raportului de experti 3up efectuarea e%perti ei, evaluatorul este obli!at s ntocmeasc un raport de e%perti , care trebuie s conin urmtoarea informaie0 F denumirea complet a raportului de evaluare anali at, data ntocmirii raportului de evaluare, denumirile
evaluatorului i datele privind certificatul lui de calificare. Evaluatorul e%pert indic, de asemenea, numele su de familie, pre int informaii despre beneficiarul e%perti ei, scopul i data efecturii e%perti ei1 F lista informaiei pe care s-a ba at e%perti a1 F anali a conformitii raportului de evaluare cu cerinele le!islaiei i standardele profesionale1 F conclu iile evaluatorului e%pert asupra re ultatelor e%perti ei

efectuate1 F semntura evaluatorului e%pert pe ultima fil a raportului de e%perti . 3ac la efectuarea e%perti ei au
participat cEiva specialiti, toi acetia semnea ultima pa!in a raportului de e%perti 1 F ane%e n corespundere cu re!ulile eticii profesionale, destul de frecvent, la raportul de e%perti se ane%ea cererea evaluatorului e%pert, n care se confirm urmtoarele0

toate faptele i datele indicate n raportul de e%perti a raportului de evaluare sunt veridice i autentice1 F toate conclu iile, opiniile i ar!umentele snt limitate doar de presupunerile i condiiile restrictive, indicate n acest act1 F e%pertul nu a efectuat )sau a efectuat* inspectarea obiectului evalurii1 F e%pertul nu a avut i nici nu are interese personale le!ate de bunul imobil care constituie obiectul evalurii n raportul supus verificrii1 nu este rud cu evaluatorii care au semnat raportul dat de evaluare1 nu are interese personale sau atitudine de parialitate fa de evaluatorul care a ntocmit faportul, fa de titularul bunului imobil sau fa de persoanele care preconi ea nc&eierea tran aciilor cu obiectul evalurii1 recompensa bneasc pentru efectuarea e%perti ei nu este le!at de re ultatele conclu iilor e%pertului1

122

nimeni nu a acordat ajutor profesional nici unuia din evaluatorii care au semnat raportul de -stfel, evaluatorul e%pert confirm justeea, veridicitatea i autentici tatea conclu iilor trase i

evaluare. independena aciunilor sale.

L E 7 E A R E P U B L I C I I M O L D O V A cu $ri*ir& !a acti*itat&a #&


&*a!uar&

Par!a(&ntu! a#"$t% $r&z&nta !&5& "r5anic%. Pr&z&nta !&5& 1ta'i!&=t& ca#ru! :uri#ic a! acti*it% ii #& &*a!uar& a 'unuri!"r =i #r&$turi!"r $atri("nia!&2 a! acti*it% ii #& &*a!uar& $r"3&1i"na!%2 a! r&5!&(&nt%rii #& 1tat =i "'=t&=ti a ac&1t&i acti*it% i2 a1i5ur% cr&ar&a 1i1t&(u!ui #& &*a!uar& in#&$&n#&nt% a 'unuri!"r =i a #r&$turi!"r a1u$ra !"r $&ntru $r"t&c ia int&r&1&!"r !&5iti(& a!& 1tatu!ui2 a!& a!t"r 1u'i&c i ai ra$"rturi!"r #& #r&$t ;n #"(&niu! &*a!u%rii 'unuri!"r =i #r&$turi!"r $atri("nia!&2 $r&cu( =i $&ntru a$!icar&a a#&c*at% a r&zu!tat&!"r &*a!u%rii.

Ca$it"!u! I DISPO0III 7ENERALE 7rticolul l.


N" iuni #& 'az%

;n 1&n1u! $r&z&nt&i !&5i2 n" iuni!& #& 'az% uti!izat& au ur(%t"ar&!& 1&(ni3ica iiJ activitate de evaluare 6 acti*itat& #&13%=urat% #& ;ntr&$rin#&ri!& #& &*a!uar&2 car& c"n1t% ;n &1ti(ar&a *a!"rii #& $ia % 1au a a!t&i *a!"ri a "'i&ctu!ui &*a!u%riiF evaluare - $r"c&1 #& #&t&r(inar& a *a!"rii "'i&ctu!ui &*a!u%rii !a " #at% c"ncr&t%2 in;n#u61& c"nt #& 3act"rii 3izici2 &c"n"(ici2 1"cia!i =i #& a!t% natur%2 car& in3!u&n &az% a1u$ra *a!"riiF evaluator 6 $&r1"an% 3izic% cu " r&$uta i& 'un%2 cu 1tu#ii 1u$&ri"ar& c"r&1$unz%t"ar&2 titu!ar a! c&rti3icatu!ui #& ca!i3icar& a! &*a!uat"ru!ui2 car& $"1&#% " &C$&ri&n % #& (unc% 1u3ici&nt% ;n #"(&niu! &*a!u%rii2 un ;na!t ni*&! $r"3&1i"na! =i c"($&t&n a n&c&1ar% $&ntru #&13%=urar&a acti*it% ii #& &*a!uar&F ntreprindere de evaluare 6 $&r1"an% :uri#ic% 1au 3izic%2 ;nr&5i1trat% ;n R&$u'!ica M"!#"*a2 ;n ("#u! 1ta'i!it2 ;n ca!itat& #& ;ntr&$rin#&r&2 in#i3&r&nt #& ti$u! #& $r"$ri&tat& =i 3"r(a :uri#ic% #& "r5anizar&F certificat de calificare 6 #"cu(&nt &!i'&rat #& c"(i1ia #& at&1tar&2 $rin car& 1& c"n3ir(% c% titu!aru! !ui $"1&#% cun"=tin &!& n&c&1ar& $&ntru #&13%=urar&a acti*it% ii #& &*a!uar&F raport de evaluare 6 act ;nt"c(it #& &*a!uat"r2 $& M;rti& 1au $& 1u$"rt &!&ctr"nic2 !a 3in&!& $r"c&1u!ui #& #&t&r(inar& a *a!"rii "'i&ctu!ui &*a!u%riiF

valoare de pia 6 1u(% &1ti(at% $&ntru car& un "'i&ct a! &*a!u%rii $"at& 3i 1cMi('at2 !a #ata &*a!u%rii2 ;ntr& un cu($%r%t"r M"t%r;t 1% cu($&r& =i un *;nz%t"r M"t%r;t 1% *;n#%2 #u$% un (ar4&tin5 a#&c*at2 ;ntr6" tranzac i& !i'&r%2 ;n car& 3i&car& $art& *a ac i"na c"($&t&nt2 cu $ru#&n a n&c&1ar% =i n&c"n1tr;n1F valoare estimat 6 *a!"ar&a "'i&ctu!ui &*a!u%rii ca!cu!at% !a " #at% c"ncr&t%2 cu a$!icar&a (&t"#&!"r #& &*a!uar& $r&*%zut& #& $r&z&nta !&5&F tipul valorii estimate 6 cat&5"ri& a *a!"rii &1ti(at&2 1ta'i!it% ;n c"n3"r(itat& cu 1c"$u! &*a!u%riiF evaluare masiv 6 $r"c&1 #& &*a!uar& a unui 5ru$ #& 'unuri i("'i!& cu caract&ri1tici 1i(i!ar&2 !a " #at% c"ncr&t%2 cu a$!icar&a $r"c&#uri!"r 1tan#ar# #& &*a!uar& =i a ana!iz&i 1tati1tic&F evaluare individual - $r"c&1 #& &1ti(ar& a *a!"rii unui "'i&ct c"ncr&t a! &*a!u%rii2 !a " #at% c"ncr&t%2 in;n#u61& c"nt #& t" i 3act"rii car& in3!u&n &az% a1u$ra *a!"riiF evaluarea obiectelor de proprietate intelectual 6 $r"c&1 #& &1ti(ar& a uti!it% ii r&zu!tat&!"r acti*it% ii int&!&ctua!&2 &C$ri(at& ;n &cMi*a!&ntu! *a!"ric a! caract&ri1tici!"r t&Mnic&2 #& c"n1u(2 &c"n"(ic& =i #& a!t% natur% a!& O'i&ct&!"r #& $r"$ri&tat& int&!&ctua!%. 7rticolul ". Sc"$u! =i #"(&niu! #& a$!icar& a !&5ii 819 Sc"$u! $r&z&nt&i !&5iJ a9 1ta'i!ir&a ca#ru!ui :uri#ic2 &c"n"(ic =i "r5anizati"na! a! acti*it% ii #& &*a!uar&F b* asi!urarea drepturilor evaluatorilor i a ndeplinirii de ctre acetia i ntreprinderile de evaluare a obli!aiilor fa de beneficiarii serviciilor de evaluare. )@* ,e!ea re!lementea raporturile dintre persoanele fi ice i juridice ce apar n activitatea de evaluare. 7rticolul >. O'i&ct&!& &*a!u%rii Evalurii se supun urmtoarele obiecte0 a* bunurile mobile, bunurile imobile i drepturile asupra lor1 b* activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietii
industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.1

c* ntreprinderile n calitate de comple%e patrimoniale1 d* afacerea )businessul*1 e* valorile mobiliare, obli!aiile debitoare i creditoare1 f* lucrrile i serviciile, informaia1 !* alte obiecte.
7rticolul @. Su'i&c ii acti*it% ii #& &*a!uar&

124

.ubieci ai activitii de evaluare snt, pe de o parte, evaluatorii i ntreprinderile de evaluare a cror activitate este re!lementat de pre enta le!e, iar pe de alt parte, beneficiarii serviciilor de evaluare. 7rticolul #. Ti$uri!& #& &*a!uar& )7* Evaluarea poate fi benevol iIsau obli!atorie. )@* Evaluarea benevol este efectuat din iniiativa beneficiarului.
)H* Evaluarea obli!atorie se efectuea n ca urile stabilite de pre enta le!e, precum i din iniiativa autoritilor administraiei publice centrale i locale. -cestei evaluri snt supuse obiectele evalurii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor.

)B* Evaluarea obli!atorie se efectuea n ca ul0 a* privati rii sau altui mod de nstrinare a obiectelor evalurii )sec&estru, inclusiv n urma insolvabilitii proprietarului obiectului, etc.*1 b* transmiterii dreptului de folosin asupra obiectelor proprietate public a statului sau drii n arend a acestora1 c* trasmiterii obiectelor evalurii n administrare fiduciar1 d* e%proprierii obiectelor evalurii pentru cau de utilitate public1 c* impo itrii bunurilor i ncasrii forate a impo itelor1 f* reor!ani rii i lic&idrii ntreprinderilor de stat, municipale, precum i a ntreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate1
!* apariiei liti!iului patrimonial n le!tur cu &otrrea instanei de judecat, solicitrii instanei de judecat, inclusiv n ca ul e%aminrii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cau ate proprietarilor n urma aciunilor ilicite i a concurenei neloiale1 &* depunerii n !aj a obiectelor proprietate public a statului sau proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale1 i* transmiterii obiectelor evalurii n calitate de contribuie n capitalul social al ntreprinderilor1 j* utili rii obiectelor de proprietate intelectual create din contul mijloacelor bu!etare i introduse n circuitul economic de ctre a!enii economici, indiferent de tipul lor de proprietate1 <* introducerii obiectelor de proprietate intelectual n circuitul economic al ntreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat1 19 solicitrii or!anului care efectuea nre!istrarea persoanei juridice1

m* modificrii le!islaiei1 n* altor situaii. 7rticolul $. M&t"#&!& #& &*a!uar& )7* ,a estimarea valorii obiectelor evalurii se aplic urmtoarele metode0 a* metoda anali ei comparative a vn rilor, care se ba ea pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vndute sau propuse spre vn are1 b* metoda veniturilor, care se ba ea pe estimarea viitoarelor venituri i c&eltuieli, le!ate de utili area obiectului evalurii1 c* metoda c&eltuielilor, care se ba ea pe estimarea c&eltuielilor pentru cr&ar&a unui obiect
analo!ic celui de evaluat sau a c&eltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii.

829 +ondiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare menionate la a!in.)l* snt stabilite de
standardele naionale de evaluare, aprobate de 5uvern. 7rticolul C. E*a!uar&a (a1i*%

)7* .copul evalurii masive este determinarea valorii de pia sau a altei valori a unui !rup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dat concret. )@* ?aloarea de pia, determinat prin metoda evalurii masive, este utili at la calcularea ba ei impo abile a bunurilor imobile. )H* #e ultatele evalurii masive snt valabile pentru perioada de timp dintre dou evaluri.
)B* "inanarea c&eltuielilor pentru evaluarea masiv i reevaluarea bunurilor imobile se efectuea n limita mijloacelor prev ute n bu!etul de stat. )A* #e ultatele evalurii masive se nscriu n #e!istrul bunurilor imobile,
inut ntr-o form unic pe ntre! teritoriul rii de ctre oficiile cadastrale teritoriale n ra a lor de activitate.

7rticolul %. E*a!uar&a in#i*i#ua!%

)7* .copul evalurii individuale este determinarea valorii de pia sau a altei valori a unui obiect
concret al evalurii, la o dat concret.

)@* Evaluarea individual poate fi efectuat pentru diverse tipuri de obiecte ale evalurii i n diferite
scopuri, determinate de beneficiar n contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

)H* Evaluarea individual se efectuea cu aplicarea metodelor de evaluare menionate la art.J alin.)l*.
Ca$it"!u! II TEMEIUL I CONDIIILE ACTIVITII DE EVALUARE 7rticolul B. T&(&iu! $&ntru #&13%=urar&a acti*it% ii #& &*a!uar& )7* -ctivitatea de evaluare se efectuea n temeiul contractului de prestare a serviciilor de evaluare, nc&eiat ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar. 4eneficiari pot fi att persoane fi ice, ct i persoane juridice. indiferent de forma juridic de or!ani are, inclusiv autoritile administraiei publice centrale i locale.

)@* n contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi prev ut evaluarea unui obiect, a
mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe parcursul unei perioade de timp indicate n cererea beneficiarului. .

126

)H* n ca urile prev ute de le!islaie, valoarea obiectului evaluam poate fi determinat de ctre ntreprinderea de evaluare n temeiul unei &otrri a instanei de judecat sau a altei autoriti abilitate s decid asupra evalurii.
7rticolul 1C. C&rin &!& 3a % #& c"ntractu! #& $r&1tar& a 1&r*icii!"r #& &*a!uar& 819 +ontractul de prestare a serviciilor de evaluare se nc&eie n scris ntre ntreprinderea de evaluare i beneficiar i repre int un document sinala!matic. )@* n contractul de prestare a serviciilor de evaluare se indic0 a* numele, prenumele )denumirea* i adresa beneficiarului1 b* denumirea i adresa ntreprinderii de evaluare1 c* denumirea i adresa obiectului evalurii1 d* tipul i descrierea obiectului evalurii1 e* scopul evalurii1 f* data la care urmea a fi estimat valoarea1 !* tipul valorii estimative1 &* suma care trebuie pltit pentru serviciile de evaluare1 i9 informaiile privind licena pentru activitatea de evaluare )data
&!i'&r%rii2 autoritatea care a eliberat licena, termenul de valabilitate* - n cazu! evalurii bunurilor imobile1

:9 termenele de e%ecutare a lucrrilor de evaluare1 <* condiiile confidenialitii evalurii i re!lementrile


restrictive cu privire la obli!aiile evaluatorului1 19 alte informaii.

7rticolul 11. C&rin &!& 3a % #& ra$"rtu! #& &*a!uar& 819 Efectuarea evalurii se finali ea cu ntocmirea n mod obli!atoriu a NP"rtu!ui de evaluare. 2 . 829 #aportul va conine opinia clar i neec&ivoc a evaluatorului . *in# valoarea obiectului evalurii. )H* n raportul de evaluare se indic0 a* data ntocmirii raportului1 b* scopul evalurii1 c* numele, prenumele )denumirea* beneficiarului i datele de identificare ale lui1 d* denumirea ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei1 e* descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia )n ca ul n care obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de identificare ale acesteia*1 f* data la care a fost estimat valoarea1 !* tipul i definiia valorii estimate, care e%plic sensul noiunii utili ate1 &* lista standardelor, metodelor, datelor iniiale )cu indicarea sursei de obinere a lor*, utili ate pentru evaluare, precum i ipote ele evaluatorului, pe care se ba ea evaluarea1 i* etapele evalurii i temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii, factorii restrictivi i domeniul aplicrii valorii estimate1 la raport se vor ane%a0

j* copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare )licena ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea*1 <* copiile de pe actele, utili ate de evaluator, n ba a crora au fost determinate caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.

)B* n raportul de evaluare poate fi inclus i alt informaie care, dup prerea evaluatorului, a
influenat esenial asupra valorii obiectului evaluat. #aportul trebuie s fie semnat de evaluator, de conductorul ntreprinderii de evaluare i le!ali at cu tampila ntreprinderii.

)A* ntreprinderea de evaluare pstrea cte un e%emplar al rapoartelor de evaluare timp de A ani.
7rticolul 1". V&ri#icitat&a r&zu!tat&!"r &*a!u%rii ?aloarea estimat indicat n raportul de evaluare, ntocmit n conformitate cu pre enta le!e, se consider veridic i se recomand beneficiarului iIsau utili atorului serviciilor de evaluare n scopul menionat n raportul de evaluare, dac le!islaia sau &otrrea instanei de judecat nu stabilete altfel. 7rticolul 1>. S"!u i"nar&a !iti5ii!"r $ri*in# r&zu!tat&!& &*a!u%rii ,iti!iile privind veridicitatea valorii estimate indicate n raportul de evaluare se soluionea de ctre instana de judecat. Ca$it"!u! III OR7ANI0AREA ACTIVITII DE EVALUARE 7rticolul 1@. Lic&n i&r&a acti*it% ii #& &*a!uar& a 'unuri!"r i("'i!& Evaluarea bunurilor imobile se efectuea de ctre ntreprinderile de evaluare care posed licen eliberat n conformitate cu ,e!ea nr.BA7-:? #in H0 iulie @007 privind licenierea unor !enuri de activitate. 7rticolul 1#. At&1tar&a &*a!uat"ri!"r

)7* -testarea de stat a evaluatorilor bunurilor imobile este o condiie obli!atorie care permite de a asi!ura piaa serviciilor de evaluare cu specialiti calificai. )@* >entru atestarea evaluatorilor bunurilor imobile, -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru0 a* instituie comisia de atestare i aprob re!ulamentul ei1 b* aprob pro!ramele pentru e%amenul de calificare. )H* Evidena eliberrii i retra!erii certificatelor de calificare ale evaluatorilor bunurilor imobile este inut de -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru. )B* -testarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectual se efectuea de ctre -!enia de
.tat pentru >rotecia >roprietii 2ndustriale )-5E>2* conform re!ulamentului corespun tor.

128

7rticolul 1$. M"#u! #& &!i'&rar& a c&rti3icat&!"r #& ca!i3icar& &*a!uat"ri!"r 'unuri!"r i("'i!& )7* -!enia de .tat #elaii "unciare i +adastru eliberea , n ba a #&cizi&i comisiei de atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde urmtoarelor cerine0

a* are studii superioare n evaluare, studii superioare economice sau .tudii superioare te&nice i o
pre!tire profesional adecvat1 b* are e%perien de munc de cel puin un an n calitate de evaluator >oetic sau sta!iar1 c9 nu are antecedente penale nestinse1
d*susinut e%amenul de calificare.

)@* +ertificatul de calificare se acord pe un termen de A ani. )@* >entru a primi certificat de calificare, solicitantul pre int comisiei de atestare o cerere, la
care se ane%ea 0

a* copia de pe actul de identitate al solicitantului1 a* copia de pe diploma de studii superioare i copia de pe actul ce confirm pre!tirea
profesional1 b* copia de pe actul ce confirm e%periena de munc de cel puin 7 an n calitate de evaluator
practic sau sta!iar1 b* certificatul ce atest lipsa ca ierului judiciar1 c* dovada de plat pentru serviciile prestate de comisie.

)B* +omisia de atestare e%aminea cererea de eliberare a certificatului


de calificare n termen de cel mult H0 de ile de la data pre entrii actelor indicate la alin.)H*.

7rticolul 1A. R&1$in5&r&a c&r&ri!"r #& &!i'&rar& a c&rti3icat&!"r #& ca!i3icar&2 r&tra5&r&a
c&rti3icat&!"r

)7* +omisia de atestare are dreptul s ia deci ii privind respin!erea


cererilor de eliberare a certificatelor de calificare i privind retra!erea certificatelor.

)@* +ererea de eliberare a certificatului de calificare se respin!e dac0 a* nu se pre int toate documentele necesare1 b* cererea sau documentele pre entate conin date eronate sau falsificate1 c* nu a e%pirat termenul de un an de la retra!erea certificatului de calificare eliberat anterior.

)H* 3eci ia privind respin!erea cererii de eliberare a certificatului de calificare se aduce la


cunotina solicitantului, n scris, indicndu-se temeiul respin!erii, n termen de H0 de ile de la data
pre entrii actelor menionate la art. 7J alin.)H*.

)B* #etra!erea certificatului de calificare se efectuea n temeiul deci iei comisiei de atestare, adoptate cu votul a cel puin @IH din membrii comisiei.

)A* (emeiuri pentru retra!erea certificatului de calificare snt0 a* nclcarea repetat de ctre evaluator a cerinelor de e%ecutare a lucrrilor de evaluare1

b* cau area unui prejudiciu considerabil beneficiarului ca urmare a e%ecutrii lucrrilor de evaluare1 c* depistarea erorilor, a datelor falsificate sau eronate n actele pre entate pentru primirea certificatului de calificare1 d* pre entarea rapoartelor de evaluare falsificate1 e* &otrrea definitiv a instanei de judecat privind efectuarea necontiincioas a evalurii. )J* 3eci ia comisiei de atestare privind respin!erea cererii de eliberare a certificatului de calificare sau
privind retra!erea acestuia poate fi atacat n instana de judecat

7rticolul 1%. Stan#ar#&!& na i"na!& #& &*a!uar&

)7* .tandardele naionale de evaluare se elaborea de autoritile centrale de specialitate n


comun cu asociaiile obteti ale evaluatorilor i se aprob n conformitate cu le!islaia.

)@* .tandardele naionale de evaluare se aplic de ctre evaluatori n mod obli!atoriu, indiferent de scopul i obiectul evalurii.
7rticolul 1B. A1"cia ii!& "'=t&=ti a!& &*a!uat"ri!"r -sociaiile obteti ale evaluatorilor snt persoane juridice care0 a* creea condiii pentru activitatea profesional a membrilor asociaiei participnd la elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare1 b* asi!ur instruirea profesional a membrilor asociaiei, or!ani area cursurilor de perfecionare profesional a evaluatorilor1 c* elaborea codul deontolo!ic al membrilor asociaiei i suprave!&ea respectarea lui1 d* optimi ea metodolo!ia evalurii, or!ani ea activitatea de cercetri tiinifice n domeniul evalurii1 e* cooperea cu instituiile de nvmnt superior de stat i private care pre!tesc specialiti n domeniul evalurii1 f* or!ani ea i desfoar seminare, conferine, con!rese ale evaluatorilor, populari ea cunotinele n domeniul evalurii1 !* colaborea cu asociaiile obteti ale evaluatorilor din alte ri1 &* particip la formarea i de voltarea pieei serviciilor de evaluare1 i *apr drepturile subiecilor evalurii i repre int interesele acestora pe piaa serviciilor de evaluare, colabornd cu autoriti i participnd n activitatea +amerei de liceniere i a comisiei de atestare1 j* e%ercit controlul asupra calitii serviciilor de evaluare, prestate de membrii asociaiei1 l* recen ea , la solicitarea persoanelor fi ice i juridice, rapoarte de evaluare care trebuie s corespund
standardelor profesionale de evaluare1 7* efectuea e%perti a independent a activitii de evaluare.

7rticolul "C. C"ntr"!u! #& 1tat a1u$ra acti*it% ii #& &*a!uar& +ontrolul asupra activitii de evaluare este efectuat de autoritile abilitate n conformitate cu le!islaia.

130

Ca$it"!u! IV DREPTURILE I OBLI7AIILE EVALUATORULUI 7rticolul


"1. Dr&$turi!& &*a!uat"ru!ui

)7* Evaluatorul este n drept0 a* s planifice de sine stttor efectuarea lucrrilor de evaluare conform le!islaiei i contractului de prestare a serviciilor de evaluare1 b* s determine metodele de evaluare conform standardelor naionale de evaluare1 c* s aib acces la documentaia beneficiarului, necesar pentru efectuarea evalurii, cu e%cepia datelor ce constituie secret comercial1 d* s primeasc de la beneficiar, din alte surse de informaii, n scris, e%plicaiile necesare pentru efectuarea evalurii1 e* s inspecte e obiectul evalurii1 f* s solicite, dup ca , administraiei ntreprinderii de evaluare antrenarea n evaluare a altor evaluatori i specialiti1 !* s fie membru al asociaiilor obteti ale evaluatorilor i s participe la activitatea acestora1 &* s participe la edinele comisiei de atestare privind retra!erea certificatului su de calificare1 i* s conteste aciunile autoritilor administraiei publice centrale i locale privind evaluarea obiectelor, deci iile comisiei de atestare sau ale or!anului care a eliberat certificatul de calificare n instana contenciosului administrativ. )@* Evaluatorul este n drept s refu e, n condiiile prev ute de le!islaie, efectuarea evalurii n ca ul n care
beneficiarul0 a* a nclcat clau ele contractului1

b* nu a pre entat actele necesare pentru evaluare sau a pre entat acte care conin date incomplete
sau eronate1 c* nu a asi!urat posibilitatea inspectrii obiectului evalurii1 d* a intervenit n aciunile evaluatorului pentru a influena asupra re ultatelor evalurii. )H* n ca ul evalurii bunurilor imobile n scopul impo itrii, evaluatorul beneficia de toate drepturile indicate n pre entul articol, cu e%cepia celor menionate la alin.)l* lit.a*, b* i f* i la alin.)@*. )B* n ca ul n care proprietarul bunurilor imobile refu s asi!ure
accesul evaluatorului la obiectul supus evalurii obli!atorii, evaluatorul este n drept s estime e valoarea obiectului, conducndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.

7rticolul "". O'!i5a ii!& &*a!uat"ru!ui Evaluatorul este obli!at0

a* s efectue e evaluarea n conformitate cu prevederile le!islaiei, cu standardele naionale de


evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare1

b* s informe e beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii din cau a producerii iIsau nenlturrii circumstanelor menionate la art.@7 alin.)@* i la art.@H alin.)l* n termen de H ile de la
data producerii acestor circumstane1 c* s efectue e evaluarea n mod contiincios0 s identifice i s determine corect obiectul evalurii, s stabileasc scopul evalurii i presupusa aplicare a re ultatelor evalurii, s ia n considerare toi factorii eseniali ce influenea asupra valorii estimative, s ntocmeasc un raport de evaluare obiectiv i ar!umentat1 d* s asi!ure confidenialitatea informaiilor furni ate de beneficiar, conform le!islaiei.

7rticolul ">. R&1tric ii $ri*in# acti*itat&a =i in#&$&n#&n a &*a!uat"ru!ui )7* Evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii n ca ul n care este0 a* proprietar al obiectului evalurii1 b* fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii1 c* beneficiar al serviciilor de evaluare1
d* rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit.a*-c*.

)@* Nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea evaluatorului n scopul influenrii asupra re ultatelor evalurii.

)H* +uantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a


obiectului evalurii. 7rticolul "@. R%1$un#&r&a ;ntr&$rin#&rii #& &*a!uar&

)7* #spunderea material a ntreprinderii de evaluare fa de beneficiar pentru re ultatele evalurii i recomandrile ce in de aceasta se specific n contractul de prestare a serviciilor de evaluare. )@* Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea re ultatelor
evalurii, nerespectarea principiilor de independen, de contiincio itate i de confidenialitate ale evalurii. n ca ul depistrii nclcrilor menionate i cau rii de prejudicii beneficiarului, ntreprin derea de evaluare este obli!at s le repare conform le!islaiei. 7rticolul "#. A1i5urar&a #& r%1$un#&r& ci*i!% a ;ntr&$rin#&rii #& &*a!uar&

-si!urarea de rspundere civil a ntreprinderii de evaluare este o condiie suplimentar de !arantare a proteciei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare i se efectuea n conformitate cu le!islaia, n ba a contractului de asi!urare cu companiile de asi!urare, dac aceasta se prevede n contractul de prestare a serviciilor de evaluare. Ca$it"!u! V EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE >N SCOPUL IMPO0ITRII 7rticolul "$.
Or5anizar&a &*a!u%rii

132

)7* Evaluarea i reevaluarea bunurilor imobile n scopul impo itrii se efectuea n temeiul art.@C9 din
(itlul ?2 al +odului fiscal de ctre oficiile cadastrale teritoriale.

)@* #e ultatele evalurii efectuate n scopul impo itrii se aduc la cunotina proprietarilor bunurilor
imobile de ctre oficiile cadastrale teritoriale. n ca ul de acordului cu mrimea valorii estimate a obiectului, proprietarul acestuia este n drept s-i e%pun obieciile fa de oficiul cadastral teritorial n termen de o lun de la data primirii notificrii respective.

7rticolul "A. M&t"#"!"5( &*a!u%rii

)7* Evaluarea bunurilor imobile n scopul impo itrii se efectuea prin evaluarea masiv a
bunurilor imobile tip i prin evaluarea individual a obiectelor specifice. ,a evaluarea bunurilor imobile n scopul impo itrii, se aplic metodele de evaluare menionate la art.J alin.)l*, n funcie de destinaia acestora.

)@* Evaluarea masiv se efectuea n ba a datelor nre!istrrii masive a bunurilor imobile i


include urmtoarele etape0 a9 formarea !rupurilor de bunuri imobile similare1 b* stabilirea factorilor ce influenea asupra valorii bunurilor imobile pentru fiecare !rup de bunuri
imobile1 c* formarea reelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii bunurilor imobile1 2 #9 elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile1

e* stabilirea &otarelor onelor valorice n interiorul crora obiectele .1i(i!ar& au valoare e!al1
f* evaluarea tuturor bunurilor imobile1

2 59 nscrierea valorilor estimate n #e!istrul bunurilor imobile. 2:r. >E)B* 2nformaiile privind bunurile imobile, necesare pentru efectuarea
evalurii masive, se acumulea n ba a de date a cadastrului bunurilor imobile.

7rticolul "%. S"!u i"nar&a !iti5ii!"r $ri*in# &*a!uar&a ,iti!iile privind evaluarea bunurilor imobile n scopul impo itrii snt e%aminate de oficiile cadastrale teritoriale la cererea contribuabilului care nu Ue #& acord cu re ultatul evalurii. 3ac liti!iul aprut nu a
fost soluionat, epntribuabilul este n drept s se adrese e -!eniei de .tat #elaii "unciare , O +adastru. n ca ul n care nu este de acord cu deci ia acesteia, el o poate a n instana de judecat, conform le!islaiei.

Ca$it"!u! VI DISPO0III <INALE I TRAN0ITORII Artic"!u! 2G >re enta le!e intr n vi!oare peste H0 de ile de la data publicrii. Artic"!u! /+ 819 7u*&rnu!2 ;n t&r(&n #& - !uniJ va pre enta >arlamentului propuneri pentru aducerea le!islaiei n corespundere cu pre enta le!e1 va elabora i va aproba0 a* pro!ramul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impo itrii1 b* re!ulamentul provi oriu privind evaluarea bunurilor imobile1

c* re!ulamentele cu privire la atestarea evaluatorilor1 d* re!ulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impo itrii1 e* re!ulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual1 f* standardele naionale de evaluare.
)@* >n la aprobarea standardelor naionale de evaluare, ntreprinderile de evaluare efectuea evaluarea bunurilor imobile n conformitate cu re!ulamentul provi oriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat de 5uvern.

)H* >n la finali area procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile, pe ntre! teritoriul
#epublicii $oldova, evaluarea bunurilor imobile n scopul impo itrii se efectuea pe etape, pe msura nc&eierii lucrrilor de nre!istrare masiv a bunurilor imobile de pe teritoriul unitilor administrativ-teritoriale.

)B* n perioada de tran iie, pentru determinarea valorii estimate a bunurilor imobile n scopul
impo itrii, se utili ea att datele din cadastrul bunurilor imobile, ct i datele privind valoarea bunurilor imobile furni ate de autoritile administraiei publice locale.
)A* >e msura evalurii bunurilor imobile n scopul impo itrii, informaiile privind valoarea estimat a bunurilor imobile se acumulea n #e!istrul bunurilor imobile.

134