Mathe Izabella

Evoluția istorică și sistemele de

publicitate imobiliară în România

Publicitatea imobiliară reprezintă totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege, prin care în mod
public, se determină situația materială și juridică a bunurilor imobiliare în registre special ținute de
autoritățile statale. Acestea, în condițiile legii, au în vedere ocrotirea intereselor titularilor de drepturi
reale imobiliare și cele legate de asigurarea circulației lor juridice.

Sistemul de publicitate în România a evoluat diferit ca și în alte țări sau ca și în statele vecine,
datorită condițiilor istorice specifice. Liniștea și siguranța proprității imobilare era motivul firesc pentru
care acest sistem a apărut în țara noastră. Evouluția sistemei avea difertie etape și momente de-a lungul
anilor în România.

La început, hotărnicia moșiilor și vânzarea lor se făcea în fața oamenilor buni și bătrâni, apoi se
striga peste sat ca să fie adusă și la cunoștința obștei sătești. Pe vreamea această bunurile imobile aveau
o circulație restrânsă, deoarece exista numai în interiorul familiei sau al satului.

În următoarea perioadă înstrăinarea imobilelor se făcea de către o comisie, care era o formată din
6-12 hotarnici, pe baza unui ordin de încuviințare domnească hrisov. Aceștia întocmeau o carte de
alegere a hotarelor sau carte de hotărnicie, numită ocolniță. Procedura era următoarea: -publicitatea
opera în fața comisiei și era consemnată în ocolniță, apoi pe baza acesteia domnul țării emitea un sinet.

La fel ca și în dreptul roman, transmiterea proprietății se făcea prin consimțământul dat de către
părți și prin predarea bunului, iar când existau și titluri, sineturile acestea trebuiau predate odată cu
imobilul.

O altă modalitate a publicității era strigarea consecutivă de trei ori, în trei duminici, în biserică sau
în fața bisericii.

La începutul secolului al XIX-lea au apărut primele registre ce conțineau inscripțiuni ipotecare. Mai
exact, erau două condici cu pecetea românească în care se înscriau foile de zestre și actele de zălogire a
imobilelor. Aceste înscrieri se făceau la cererea părților, dar mai întâi, Marele Logofăt făcea o cercetare
cu privire la capacitatea lor de a contracta sau cu privire la existența unei piedici în calea încheierii
împrumutului. Condicile conțineau următoarele date de identificare: nume, prenume, porelca părților,
suma zălogului și zapisul întocmit. După semnarea foii respective de către părți, Marele Logofăt o
pecetluia și elibera o dovadă creditorului.

Când a apărut primul Cod Civil român, în 1864, atunci au luat ființă și registrele de transcripțiuni și
inscripțiuni. Acesta era necesar fiindcă în materie de vânzare de imobile, drepturile nu se puteau opune
unei terțe persoane, decât prin transcripțiunea actului în registrele oficiale.

În unele localități al țării ca și în Transilvania, Banat sau Bucovina, modelul era luat din dreptul
german. Acesta însemna că doar după înscrierea în registrele de publicitate era posibilă constituirea,
strămutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare.

Sunt foarte semnificative registrele din arhiva municipiului Brașov, care sunt următoarele:
1.Liberus publicus(1615)–indicarea titlului de dobândire și datoriile care grevau bunul;

2.Protocolum(1742)-mai cuprinde imobilele date în zălog sau ipotecate;

3.Protocolul public al consiliului orășenesc(1767)-înscrieri de contracte, evaluări, tranzacții și

partje;

4.Protocolum funduorum(1763)-inscripțiile de vânzare cu indicarea titlului de drept de achiziție;

5.Libri fundalis(1758)-numele proprietarului, natura proprietății, situarea imobilului, identificarea
lui, eventualele ipoteci;

6.Protocol(1780)-cumpărarea, vânzarea, ipotecarea imobilelor;

7.Tablou despre ipotecile prenotate și intabulate în noua carte funduară(1782)-numele datornicilor,

numele creditorilor, suma dobânzii;

8.Cartea funduară cu index alfabetic(1777)-număr topografic, măsurători cadastrale, index alfabetic

al proprietarilor;

9.Cartea funduară rectificată(1794)-în oridnea numerelor topografice, în care se ținea evidența

schimbărilor;
 10.Registrul publicațiilor(1820)-vânzarea proprietăților din 1820-1825;

11.Cartea funduară a pământului arător(1826)-terenul arabil cu număr topografic, sunt descrise

lanul, suprafața și titlul pe care se întemeiază proprietatea;

12.Statutul privind apărarea proprietății și asigurarea creditorilor și cumpărătorilor prin înscrierea

în cartea funduară(1846).

Prin urmare putem observa că în Transilvania publicitatea imobiliară nu s-a făcut în registre
generale și uniforme și nu exista vreaun suport material care să cumprindă toate imobilele. Apoi în
1870.februarie s-a legiferat Regulamentul de carte funduară și prin acetsa s-a introdus sistemul modern
de publicitate reală, integrală și legală a cărții funciare.

Sistemele de publicitate imobiliară în România

Primul sistem este sistemul de publicitate cu caracter personal, care era alcătuit din registre de
transcrieri și înscrieri. Se numea sistem de publicitate personală, deoarece registrele se țineau pe
numele proprietarilor, mar exact toate înscrierile și transcrierile se făceau pe numele persoanelor.

Transcrierile se făceau în registrul de transcrieri, mai precis trebuiau copiate integral toate actele
juridice prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra unui imobil, s-a constituit un drept real
principal sau au fost stinse astfel de drepturi reale. Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor
de transcriere și a actelor supuse acestei operații. Însă, de la această procedură erau unele excepții, și
anume transmisiunile succesorale, actele de împărțeală dacă revenea unuia dintre copărtași, hotărârile
judecătorești declarative de drepturi sau dobândirea de drepturi prin uzucapiune și accesiunea imibiliară
nu puteau fi supuse transcrierii.

Înscrierile se făceau în registrul de inscripții și consta în consemnarea sau reproducerea unor părți
sau clauze din actele juridice. Clauzele trebuiau să se referă la privilegiile speciale imobiliare și la
ipoteci cu o excepție, și anumea privilegiul vâzătorului de imobile care se trecea în registrul de
transcripții. Efectele constau în opozabilitatea față de terți, așadar în lipsa transcrierii sau înscrierii
sancțiunea era inopozabilitatea față de terți, a transmiterii ori constituirii dreptului real. Efectele se
produceau de îndată ce au fost încheiate actele juridice, fără a fi necesară transcrierea ori înscrierea. În
cazurile în care transmiterea sau constiuirea unor drepturi reale se făcea în mod succesiv în favoarea a
două sau mai multe persoane, se aplica principiul qui prior tempore potior jure, adică acea persoană
avea un drept mai puternic care îndeplinea mai întăi formalitățile de transcriere sau înscriere.

Acest sistem de publicitate avea numerease caracteristice, și anume că publicitatea drepturilor era
parțială ( multe acte de dobândire nu au fost supuse înregistrării), sancțiunea neîndeplinirii
formalităților consta doar în inopozabilitate față de terți a drepturilor transmise sau constituite,
înregistrările aveau o valoare relativă, și era foarte greu de cunoscut situația juridică exactă a fiecărui
imobil. Sistemul era temporar, fiind valabilă până când au fost înlocuite cu noile cărți funciare.

Al doilea sistem este sistemul de publicitate cu caracter real. Acest sistem a fost reglementat de
Decretul-lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, pus în aplicare
prin Legea nr.241/1947. Era numit sistem de publicitate cu caracter real, fiindcă înscrierile se făceau pe
imbolilele și nu pe numele proprietarilor, deci avea la bază idetitatea topografică a imobilelor. Pe
fiecare imobil era o carte funciară care conținea orice schimbări ce interveneau în situația sa materială
și juridică.Cărțile funciare alcătuiesc un sistem a de publicitate complet deoarece realizează o
publicitate integrală a tuturor transmisiunilor și constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cartea
funciară, ca noțiune însemna acel registru oficial și public care descria imobilele și cuprindea arătarea
drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri, precum și drepturile personale, faptele sau alte raporturi
juridice, cazuri expres prevăzute de lege. Cărțile funciare sunt punctul central al raporturilor juridice
prin care se constituie, transmit, modifică sau sting drepturile reale. Sarcina lor este de a da informații
ce se referă la individualizarea bunului imobil, la conținutul său, la identitatea persoanei fizice sau
juridice care este îndreptățit să exercită drepturi asupra bunului etc., informații complete și sigure
asupra condițiilor de drept privind imobilele. Cartea funciară poate fi caracterizată și ca o funcție
sociale, fiindcă titularul drepturului înscris știe că nu poate fi înlăturat oricum de la exercitarea lui și nu
este obligat și-l apere în orice moment, iar terții știu că cel înscris în cartea funciară este adevăratul
proprietar. Prin acest sistem se poate preveni unele confilcte de drept, ori se poate rezolva ușor, chiar
pentru că forța probantă se bazează tocmai pe publicitatea ei care este garantată de stat. Cartea funciară
are și o funcție economică importantă, deoarece titularul bunului imobil îl exploatează mai eficient în
interesul său și al societății iar cei care împrumută bani titularului înscris au siguranța recuperării lor
din vânzarea silită a imobilului.

Cărțile funciară în țara noastră au fost introduse în Transilvani și Bucovina în mod treptat. În
Transilvani se aplicau trei regime de carte funciară care s-au menținut în vigoare și după desăvârșirea
statutului unitar român, până la punerea în aplicare a Decretului-lege nr.115/1938. Aici cărțile funciare
au fost reglementate de legislația austriacă și de cea ungară. Prin urmare Consiliul Dirigent de la Sibiu
a menținut instituția cărților funciare. După ce a fost desființat Consiliul Dirigent a preluat administrația
Guvernul român, care a menținut instituția cărților funciare, și a primit denumirea de legislație funciară
locală. Apoi treptat s-a propus introducerea cărților funciare pe întregul teritoriu al țării și prin urmare a
fost adoptată Legea nr.23/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților
funciare în vechea țară. Astfel, în București și în unele comune din județul Ilfov au început lucrările de
cadastru apoi lucrările de întocmire a cărților funciare. În 1938 a fost adoptată Decretul-lege
nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, care reglementa în mod unitar
regimul juridic al cărților funciare pe întreg teritoriu al țării. Punerea în vigoare acestui act normativ în
unele teritorii a fost amânată pânp la punerea în aplicare a Codului civil român, însă datorită
evenimentelor istorice nu a mai fost pus în vigoare. După 1938 lucrările cadastrale s-au oprit și de
aceea prin Legea nr.241/1947 a fost completat și pus în aplicare pe tot cuprinsul Transilvaniei Decretul-
lege nr.115/1938, prin care s-a realizat unificarea normaelor privitoare la cărțile funciare. Cărțile
funciare întocmite conform acestui act normativ sunt întocmite și numerotate pe comune, orașe și
municipii. Cărțile funciare care erau din aceeași comună, orașs sau muniipius alcătuiau registrul funciar
al acelei unități administrative, iar în cazul satelor cărțile funciare erau numerotate pe sate.

Structura cărții funciare conform Decretului-lege nr.115/1938 era alcătuită dintr-un titlu și trei părți.
Titlui cuprindea numărul cărții respective, denumirea comunei, orașului sau a municipiului. Partea I.era
denumită foaia de avere în care se găsea descrierea imobilului, ai precis numărul de ordine, numărul
topografic al imobilului, denumirea imobilului, întinderea în hectare sau metri pătrați și alte observații.
Partea a II-a, numită foaia de proprietate conținea înscrierile cu privire la dreptul de proprietate asupra
imobilului, și avea trei rubrici, numărul de ordine, înscrierile privitoare la proprietate și observații.
Partea a III-a, care era foaia de sarcini consta în numărul de ordine, înscrierile, suma creanței și
observații. Cartea funciară mai era completată cu unele anexe, anume planul, înscrisurile privitoare la
înscrieri și registrul de intrare.

Planul, adică harta cadastrală cuprindea parcelele dintr-o localitate și fiecare avea un număr
topografic. Orice schimbare în legătură cu acestea, se prezenta în plan. Dosarul cu înscrisurile la
înscrieri era proba drepturilor înscrise în cartea funciară și de pe fiecare înscris se menținea o copie,
care se păstra în arhivă. Registrul de intrare-ieșire era utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscrieri.
 Pe lână acestea, mai era necesar să existe și repertorii alfabetice și repertorii parcelare care se țineau
pe localități. Uneori existau și alte registre și condici de evidență.

Al treilea sistem este sistemul de publicitate cu caracter intermediar. În această perioadă au început
transformările cărților funciare provizorii în cărți de publicitate funciară, conform Legii nr.242/1947.
Aceastp procedură constituia sistemul intermediar de publicitate, care se asemănea dar în același timp și
se deosebea de cărțile funciare. O deosebire era faptul că intabularea nu avea efect constitutiv de
drepturi reale imobiliare, deorece efectul consta doar în opozabilitatea față de terți a actelor juridice și a
drepturilor înscrise, efecte similare cu registrele de transcripțiuni și inscripțiuni.

Al patrulea sistem este sistemul de publicitate cu caracter intermediar și provizoriu. Acestea sunt
acele cărți funciare care s-au înfiițat în baza Legii nr.163/1946, la cererea persoanelor interesate întrucât
cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute în timpul războiului. Intabularea nu avea niciun
efect constitutiv de drepturi reale și a rămas în vigoare până la întocmirea cărților funciare, după
îndeplinirea procedurii de verificare a situației imobilului.

Al cincilea sistem este sistemul de publicitate cu caracter real. Aici a fost pusă în aplicare Legea
nr.7/1996 care constituia bazele juridice ale unui sistem real și unic de publicitate imobiliară pentru
întreaga țară. Era atât de reușit încât putea înlocui cele patru sisteme de până atunci. Următorul pas era
întocmirea cărților funciare, pe baza documentelor cadastrale și celelalte documente de carte funciară.
Legea nr.7/1996 a mai prevăzut introducerea cărților funciare la nivelul fiecărei unități administrativ-
teritoriale care să se substituie în întregime vechilor registre de publicitate imobiliară, deoarece actul
normativ a mai dispus întocmirea imediată a cărților funciare pentru întreaga țară, care să înlocuiască
treptat vechile documente de publicitate imobiliară. Legea a mai dispus ca ;i procedurile de
transcripțiuni și inscripțiuni să își încetează aplicabilitatea pentru fiecare județ, abia la data finalizării
lucrărilor cadastrale și a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui
județ, urmând ca numai după definitivarea cadastrului la nivelul întregii țării să fie și efectiv abrogate.
Legea nr.7/1996 a cuprins un întreg capitol de măsuri tranzitorii, acestea fiind necesare pentru
înlocuirea treptată și progresivă sistemelor de publicitate imobiliară cu un nou sistem de publicitate,
care era bazat tot pe cartea funciară. Referitor la acesta, s-au formulat mai multe opinii. Într-o opinie s-a
susținut că lega menționată cuprinde atât dispoziții de aplicare imediată, de la intrarea sa în vigoare cât
și dispoziții de aplicare progresivă în timp. În concluzie, se arată că în acestă opinie că în dreptul român
rămân aplicabile sistemele de publicitate imobiliară existente, până la introducerea efectivă a noilor
cărți funciare. O altă opinie susține ideea că după intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 sistemele de
publicitate imobiliară anterioare își încetează aplicabilitatea fiind înlocuite cu noul sistem de publicitate
imobiliară bazat pe cartea funciară și în care înscrierea are numai efecte de opozabilitate față de terți a
actului juridic translativ sau costitutiv de drepturi reale imobiliare. Legea introduce o distincție între
actele translative sau constitutive de drepturi reale încheiate înainte și după intrarea în vigoare a noii
legi. Pe de altă parte mai face o distincție în privința celor încheiate înainte de data intrării în vigoare
între actele transcrise ori înscrise în registre și între cele pentru care nu s-au îndeplinit formalitățile
necesare. Așadar, cele care au fost valabil înscrise sau transcrise înainte de intrarea în vigoare a noii
legi vor produce și după acestă dată efecte constitutive. Cele care au fost valabil încheiate înainte de
intrarea în vigoare, dar netranscrise ori neănscrise produc efecte de la data încheierii lor iar toate
celelalte acte care au fost încheiate după intrarea în vigoare a noii legi trebuie să fie înscrise în cartea
funciară conform noii legi. După punerea în aplicare a cadastrului general și întocmirea registrelor
cadastrale de publicitate imobiliară pe teritoriul administrativ al unei comune, oraș sau municipiu,
registrele de transcripțiuni , vechile cărți funciare și cele de publicitate financiară vor pierde și funcțiile
juridice de mai sus păstrând doar un rol documentar și de simplă evidență tehnico-juridică. În doctrină
s-a arătat că sistemul de publicitate imobiliară reglementat de Legea 7/1996 deși este superior vechiului
sistem, totuși rămâne inferior vechiului sistem de carte funciară. Acesta fiindcă formalitățile de
publicitate nu au caracter unic și exclusiv iar regurile nu sunt uniforme.

Al șaselea sistem este sistemul de publicitate cu caracter real conform Codului civil. Noul Cod Civil
a intrat în vigoare în 1 octombrie, 2011 și a creat premisele juridice ale unui sistem de publicitate
imobiliară caracterizat prin generalitate, unicitate, uniformitate. Elementele sale esențiale constau în
înlocuirea principiului opozabilității față de terți a înscrierilor din cartea funciară cu principiul efectului
constitutiv de drepturi reale ale înscrierilor în cartea funciară. Acest principiu presupune dobândirea
drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, se produce atât între părți cât și față de
terți prin înscrierea lor în cartea funciară pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
Drepturile reale se vor pierde, sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară cu consimțământul
titularului dat prin înscris autentic notarial. Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul
unei terțe persoane radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane. Este de menținut că
hotărârea judecătorească definitivă sau (în cazurile prev. De lege) actul autorității administrative va
înlocui acordul de voință sau consimțământul titularului. Numai odată cu îndeplinirea formalităților de
publicitate imobiliară prin înscriere sau radiere se realizează dobândirea sau pierderea dreptului tabular.
 Codul civil rupe tradiția cu legii cadastrului, și pe lângă acesta stabilește că, condițiile de publicitate
se stabilesc prin lege. Îndeplinirea formalității de publicitate poate fi cerută de orice persoană, chiar
dacă este lipsită de capacitatea de exercițiu. Nimeni nu poate invoca faptul că nu a cunoscut dreptul,
actul sau faptul supus publicității, dacă formalitatea de publicitate a fost legal îndeplinită.

Conform Codului civil efectele publicității constau în asigurarea opozabilității dreptului, actului,
faptuluiprecum și oricărui alt raport juridic supus publicității, și stabilește rangul acestora, și dacă legea
prevede în mod expres , condiționează constituirea sau efectele lor juridice. Între părți sau succesori lor,
universali, ori cu titlu universal drepturile, actele sau faptele juridice precum și orice alte raporutri
juridice produc efecte depline iar lipsa publicității nu producce efecte între părți, astfel încât actul este
valabil. Este important, că în cazul publicității constitutive îndeplinirea formalităților de publicitate este
obligatorie pentru a produce efecte, atât între părți cât și față de terți.

Legiuitorul a instituit câteva prezumpții, și anume : dacă un drept, act sau fapt a fost înscris într-un
registru public, se prezumă că el există, cât timp nu a fost radiat sau modificat în condițiile legii; iar în
cazul în care un drept, act sau fapt a fost radiat, se prezumă că el nu există.

Dacă formalitatea de publicitate nu a fost realizată vor deveni inopozabile terților. Neîndeplinirea
formalităților de publicitate este sancționată cu inopozabilitate față de terți a dreptului, actului sau
faptului juridic suspus înscrierii.

Prin urmare, cu privire la consultarea registrelor orice persoană interesată, chiar și fără a justifica un
interes, poate în condițiile legii să consulte registrele publice, ba mai mult poate să și obține extrase sau
copii certificate de pe aceste înscrisuri.